„OXFORD NANOPORE'S MinION yra mažas, bet galingas prietaisas. Kai praėjusių metų kovą viešbučio darbuotojui Sidnėjuje užsikrėtė COVID-19, nešiojamasis DNR sekvenavimo įrenginys užkratą atskleidė Amerikos oro linijų stiuardesei, išvengdamas bendro uždarymo. Biotechnologijų firmų sėkmė – dar viena įžymybė yra „BioNTech“, išgarsėjusi vakcina nuo COVID-19 – siurbia kapitalą į gyvybės mokslus. Kai tokios įmonės plečiasi, tai daro ne biurais ar parduotuvėmis, o baltomis sienelėmis, su blizgančiu paviršiumi - mokslinėmis laboratorijomis.
Komercinės nuosavybės investuotojai jau seniai investavo į biurus, mažmeninės prekybos ir pramoninius pastatus. Mažiau įprastiniai turtai, tokie kaip mobiliųjų telefonų bokštai, buvo specialistų nuosavybė. Dabar dėl jų konkuruoja ir didieji nekilnojamojo turto gigantai. Taigi laboratorijų patalpos tapo karščiausia komercinio nekilnojamojo turto nuosavybe, kartu su kitomis skaitmeninę ekonomiką skatinančiomis priemonėmis. Duomenų centrai ir infrastruktūra, jungianti išmaniuosius telefonus, klesti.
Investuotojų motyvacija aiški. Pandemija sukrėtė komercinio nekilnojamojo turto kainas visame pasaulyje. 2020 m. Amerikos mažmenininkai uždarė beveik 15 000 parduotuvių. Iki spalio vidurio, kai žmonės buvo linkę dirbti nuotoliniu būdu, biurai buvo užpildyti tik trečdaliu. Kai kurių įprastinio nekilnojamojo turto rizikos pobūdis smarkiai pablogėjo.
Priešingai, kitokio turto, pavyzdžiui, laboratorijų ir duomenų centrų, paklausa niekada nebuvo didesnė – tokia tendencija buvo matoma, prieš pradedant plisti koronavirusui. Pernai smukus parduotuvių ir restoranų nuomos mokesčiams, duomenų srautas iš virtualių susitikimų ir apsipirkimo internetu sprogo. Įmonės, kurios naudoja pagrindinius duomenų centrus ir mobiliojo ryšio bokštus, reikalauja jų daugiau. Šie skaitmeninės ekonomikos nugalėtojai atrodo taip pat saugūs, kaip namai.
Pokytį atspindi besikeičianti dešimties didžiausių Amerikos nekilnojamojo turto investicinių fondų (REITS) sudėtis. Prieš dešimtmetį vertingiausia tokia transporto priemonė buvo „Simon Property Group“, didžiausio šalies prekybos centro savininkas. Šiandien tai yra American Tower, greitai besiplečiantis dešimčių tūkstančių telefonų stiebų visame pasaulyje savininkas. Penkios iš dešimties geriausių REITS šiuo metu valdo duomenų centrus arba mobiliuosius bokštus.
Garsiausias triukšmas šiuo metu supa gyvybės mokslus ir laboratorijų erdvę. Investuotojai užtvindo sveikatos priežiūros sektorių kapitalu. Nekilnojamojo turto konsultacinės įmonės JLL duomenimis, vaistų gamintojai, medicinos įrangos gamintojai ir kitos gyvybės mokslų įmonės šiais metais iki šiol surinko rekordiškai daug rizikos kapitalo – 103 mlrd. dolerių, palyginti su 63 mlrd. dolerių 2019 m. Dosni kapitalo dalis patenka į laboratorijų nuosavybę. JLL apskaičiavo, kad iki 87 mlrd. dolerių dabar yra skirta gyvybės mokslų nekilnojamajam turtui visame pasaulyje. Tai prilygsta trečdaliui visų pasaulio išlaidų komerciniam turtui antrąjį šių metų ketvirtį.
Žymūs pasiūlymai pasirodo dažnai. Spalio mėn. Singapūro nepriklausomo turto fondas GIC įsigijo 40 % Oksfordo mokslo parko akcijų iš Magdalen koledžo, kuris yra Oksfordo universiteto dalis; susitarimu parkas buvo įvertintas dešimt kartų daugiau, nei prieš penkerius metus. „Blackstone“, privataus kapitalo įmonė, neseniai padvigubino savo nuosavybės teisę į gyvybės mokslų plotą Didžiojoje Britanijoje, investuodama daugiau, nei 1 mlrd. dolerių į dvi naujas teritorijas. Gyvybės mokslų REITS akcijos klesti.
Šiuo metu laboratorijos erdvės tampa vis sunkiai prieinamos. Bostone, kuris turi didžiąją jų dalį Amerikoje, trečiąjį ketvirtį buvo prieinamos mažiau, nei 5 % laboratorijų.
Auksiniame trikampyje, kaip žinoma zona tarp Londono, Oksfordo ir Kembridžo, patalpos baigėsi. Netoli Oksfordo esantis Harwell gyvybės mokslų miestelis per ateinančius septynerius metus padidins 1,5 mln. kvadratinių pėdų, kad patenkintų paklausą – tai prilygs trims ketvirtadaliams visų biurų patalpų, kurias šiemet papildys Londono finansinis rajonas. JLL direktorius Chrisas Waltersas apskaičiavo, kad nepatenkinta laboratorinių patalpų paklausa Kembridže ir aplink jį siekia 1 m kvadratinių pėdų, o tai atitinka beveik ketvirtadalį mažmeninės prekybos ploto Londono Oksfordo gatvėje.
Ten, kur rinkos yra įtemptos, dalyviai sieks plėsti pasiūlą. Sci-tech nuosavybė yra sunkesnė, nei atrodo. Statyti naujus telefonų bokštus reiškia naršyti griežtus planavimo įstatymus ir NIMBYS (ne mano kiemui tai, ką jūs čia siūlote). Naujiems duomenų centrams reikia žemės su prieiga prie pigios elektros ir spartaus interneto.
Gyvybės mokslų įmonės mėgsta telktis aplink geriausius universitetus ir akademinius medicinos centrus, kuriuose dirba chemikai, mikrobiologai ir kiti ekspertai, kurie užpildo šių įmonių laboratorijas. Vienas iš pataisymų yra antrinių vietų paieška. Tokie miestai, kaip Los Andželas, esantis gana netoli San Fransisko įlankos, ir Pitsburgas, kuriame yra Carnegie Mellon universitetas, žinomas dėl meistriškumo dirbtinio intelekto srityje, pritraukia kapitalo kupinus startuolius.
Didžiosios Britanijos šiaurėje atsiranda gyvybės mokslų centrai, kur farmacijos gigantai, tokie kaip AstraZeneca ir GSK, turi gamybos vietas.
Kita priemonė – esamų biurų ir pramoninių patalpų pertvarkymas. Boston Properties, vienas didžiausių Amerikos biurų REITS, teigia, kad gali paversti 5 mln. kvadratinių pėdų įprastų vietų ir pastatų laboratorijomis. Tai yra nėra lengvas procesas, nes laboratorijos yra sudėtingos erdvės, kurioms taikomos biologinės saugos taisyklės. Joms reikia keturis kartus daugiau oro, nei biurams. Londone ilgėja laukiančiųjų „šlapių“ laboratorijų, įrenginių, kuriuose galima tvarkyti pavojingas chemines medžiagas ir kitas pavojingas medžiagas, sąrašai. Tačiau nekilnojamojo turto investuotojams tai yra žaidimas, kurį reikia išbandyti. Nekilnojamojo turto konsultacinės įmonės „Newmark“ teigimu, Niujorke pertvarkymas galėtų beveik padvigubinti miesto nuomojamų laboratorijų plotą.
Net tuščios parduotuvės pertvarkomos iš naujo. Didžiosios Britanijos nekilnojamojo turto įmonė „Savills“ mano, kad Londone yra mažiausiai 1,8 mln. kvadratinių pėdų mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto, kurį būtų galima pertvarkyti į laboratorijas. Parduotuvėse esančios aukštos lubos reiškia daug vietos efektyviam vėdinimui ir tarnybiniams liftams pavojingoms medžiagoms perkelti. Neabejotinai prireiks daug metų, kol pasiūla pasivys paklausą. Tačiau keičiantis darbo ir prekybos vietai, investuotojai į nekilnojamąjį turtą keičiasi kartu su tuo." [1]
· · · 1. "Lab rats; Commercial property." The Economist, 13 Nov. 2021, p. 66(US).
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą