“1931 m. sakytoje kalboje Herbertas Hooveris teigė, kad „nuosavas būstas yra individualizmo, iniciatyvumo, nepriklausomybės ir dvasios laisvės fizinė išraiška“. Praėjus beveik šimtmečiui, pagarba nuosavam būstui vis dar išlieka svarbia amerikiečių mąstysenos dalimi.
Šią nuostatą stiprina daugybė veiksnių. Nekilnojamojo turto agentai ragina pirkti būstą dabar, kol kainos dar neviršijo jūsų finansinių galimybių. Pokalbiai vakarėliuose apie turtus, sukrautus tiesiog dvidešimt metų gyvenant tame pačiame name.
Geros valios draugų ir artimųjų patarimai, įspėjantys, kad nuoma – tai tiesiog pinigų švaistymas. Tačiau nuosavas būstas neturėtų būti nei sudievinamas kaip moralinė būtinybė, nei pristatomas kaip garantuota investicija. Sprendimas rinktis nuomą ar nuosavą būstą susijęs su realiais kompromisais, kurie pernelyg dažnai lieka neįvertinti – ypač tų, kurie gali sau leisti patogiai įsigyti būstą. Būsto pirkimas taip pat apima du labai svarbius, tačiau visiškai skirtingus sprendimus: kur gyventi ir kaip investuoti didelę dalį per visą gyvenimą sukauptų santaupų.
Pateikime paprastą pavyzdį: tarkime, turite milijoną dolerių, kuriuos galite skirti namui įsigyti arba tam pačiam namui nuomotis iš dabartinio savininko. Pirkimas turi savito patrauklumo: nereikia mokėti nuomos, be to, galima pasipelnyti, jei būsto kainos kils. Atsižvelgiant į ilgalaikę būsto kainų kilimo tendenciją, kyla pagunda susitelkti būtent į šią galimą naudą.
Tačiau taip neįvertinamos svarbios išlaidos, kurias lengva praleisti pro akis – tai, ką ekonomistai vadina kapitalo alternatyviosiomis sąnaudomis. Jei neperkate būsto, galite laisvai investuoti tą milijoną dolerių kitur, nes jis nebūtų „įšaldytas“ name – kaip dažnai nutinka su daugelio amerikiečių turtu.
Pastarasis dešimtmetis būsto savininkams buvo gana sėkmingas. Remiantis „Case-Shiller“ indeksu, nuo 2015 m. gruodžio iki 2025 m. gruodžio būsto kainos pakilo maždaug 87 proc.
Skaičius atrodo įspūdingas. Tačiau maždaug tuo pačiu laikotarpiu „S&P 500“ indeksas (o tai nėra kokia nors egzotiška investicija) pakilo maždaug 235 proc. (neįskaitant dividendų).
Šie skaičiai nėra tiesiogiai palyginami: būstas suteikia vietą gyventi, o taip pat ir investicijų grąžą. Tačiau šis palyginimas iliustruoja alternatyviąsias sąnaudas, atsirandančias įšaldžius pinigus būste. Net ir įvertinus kitą finansinę nuosavybės naudą – pavyzdžiui, mokesčių sistemą, kuri skatina būsto pirkimą, – dėl alternatyviųjų sąnaudų būsto nuosavybės teikiama grąža atrodo ne tokia jau įspūdinga. Net ir sparčiai kylant būsto kainoms, pirkinio atnešama nauda gali būti, švelniai tariant, niekuo neišsiskirianti. Vienam iš mūsų atlikus skaičiavimus po to, kai pardavė savo namą itin aktyvioje Bostono rinkoje, paaiškėjo, kad tokį patį rezultatą būtų pasiekęs nuomodamasis panašų būstą ir investuodamas į indeksinį fondą.
Jei akcijų rinkos grąža tokia didelė, kodėl tiek daug žmonių laiko būstą išskirtine investicija? Iš dalies tai lemia būsto įsigijimo būdas. Dauguma būsto savininkų nemoka visos sumos grynaisiais; didžiąją dalį kainos jie padengia pasinaudodami būsto paskola. Kylant būsto kainoms, skolinimasis padidina nuosavų lėšų grąžą. Pavyzdžiui, būsto savininkas, sumokėjęs 20 proc. pradinę įmoką ir sulaukęs 10 proc. būsto vertės padidėjimo, gauna 50 proc. grąžą nuo pradinio nuosavo kapitalo.
Tokios istorijos yra tapusios šiuolaikinio būsto turėjimo kultūros dalimi – jas, be abejo, dar labiau skatina pati nekilnojamojo turto industrija.
Finansinis svertas puikiai veikia kylant turto kainoms, tačiau didelės turto dalies sutelkimas į vieną nelikvidų ir nediversifikuotą objektą taip pat padidina nuostolių riziką. Būtent todėl nedaugelis finansų konsultantų rekomenduotų skolintis šimtus tūkstančių dolerių vienos įmonės akcijoms pirkti, nors daugelis iš mūsų mielai daro kažką labai panašaus pirkdami būstą. Būsto paskola tapo tokia įprasta, kad dažnai net nebesuvokiame jos kaip finansinio sverto. Grįžtant prie ankstesnio pavyzdžio: jei milijoną dolerių kainuojančio būsto vertė sumažėtų 10 proc., nelaimingas tokio turto (įsigyto naudojant didelį finansinį svertą) savininkas prarastų 50 proc. pradinio nuosavo kapitalo.
Be to, kainos tikrai ne visada kyla. Ryškiausias pavyzdys – 2007–2009 m. pasaulinė finansų krizė.
Visa tai nereiškia, kad niekas niekada neturėtų pirkti būsto. JAV tokie veiksniai kaip pavyzdžiui, mokesčių aspektai gali paskatinti mus priimti sprendimą pirkti būstą. Be to, nuomos rinkoje esama ir realių kliūčių – pradedant ribota pasiūla ir baigiant rizika, kad teks kraustytis (o tai yra dalykas, kurio daugelis norėtų išvengti net ir brangiai sumokėdami). Be to, jei mėgstate patys ką nors meistrauti ar pertvarkyti, nuosavas būstas suteikia laisvę griauti sienas be būsto savininko leidimo.
Tiems, kurie gali tai sau leisti, visa tai gali būti svarios priežastys įsigyti būstą. Tačiau tai skiriasi nuo priežasčių, dėl kurių į būstą žvelgiama kaip į gerą investiciją.
Dažnai daroma klaida – polinkis sujungti du visiškai skirtingus sprendimus. Vieta, kurioje norite gyventi, nebūtinai turi sutapti su vieta, kurioje norite investuoti.
---
Ray Fismanas eina „Slater Family“ elgsenos ekonomikos profesoriaus pareigas Bostono universitete. Michaelas Luca yra ekonomikos, technologijų ir politikos profesorius Carnegie Mellono universitete.“ [1]
1. REVIEW --- The Case for Renting --- Homeownership is treated like the holy grail of good investment. But what if it isn't? Luca, Michael; Fisman, Raymond. Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y.. 26 Sep 2026: C5.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą