„Pranešimai apie nesėkmingas investicijas į nekilnojamąjį turtą yra nuolatinė problema. Kartais tai lemia turto defektai arba per didelė kaina, kartais pernelyg dideli lūkesčiai potencialiems nuomininkams ir grąžai. Tai turi ilgalaikį poveikį, nes sumos dažnai būna didelės, be to, naudojamos paskolos. Tačiau nekilnojamasis turtas, nesvarbu, ar jį naudoja savininkas, ar jis yra nuomojamas, yra plačiai diversifikuoto portfelio dalis. Ir tokios siaubo istorijos nėra norma. Stebina tai, kad nekilnojamasis turtas tampa vis populiaresnė investicija, skirta turtui kaupti ar pensijai planuoti.
Tai rodo, pavyzdžiui, finansinių paslaugų teikėjo „Dr. Klein Privatbank“ duomenys. Remiantis duomenimis, gyvenamojo nekilnojamojo turto nuomos finansavimo dalis per dešimt metų padidėjo maždaug dviem trečdaliais (nuo 16 iki 26 procentų). Hipotekos brokeris „Interhyp“ taip pat patvirtina šią tendenciją. Šiais metais maždaug vienas iš keturių per „Interhyp“ sudarytų finansavimo sandorių buvo investicija (26 procentai), sako Mirjam Mohr, „Interhyp“ vyriausioji pardavimų direktorė. Ši dalis toliau didėjo. 2023 m. ji siekė 22 procentus.“ ir 2024 m. – 25 proc.
Remiantis reprezentatyvia Federalinės nekilnojamojo turto konsultantų, brokerių, turto valdytojų ir ekspertų asociacijos (IVD) apklausa, 58 proc. vokiečių mano, kad būsto nuosavybė yra geriausias būdas užsidirbti pensijai, be įstatymų numatytos pensijos. 43 proc. nori patys naudotis savo keturiomis sienomis, o 15 proc. svarsto galimybę nuomotis (FAZ, vasario 7 d.). Ypač jaunesni žmonės linkę nuomotis nekilnojamąjį turtą, o vyresnio amžiaus žmonės mieliau jame gyvena. Reprezentatyvi interneto portalo „Immoscout24“ apklausa rodo dar didesnes vertes, kai kalbama apie investavimą savarankiškai. Čia taip pat akivaizdūs amžiaus grupių skirtumai.
„Pasyvios pajamos visada buvo privalumas“, – sako Rolandas Lenzas, hipotekos specialistas „Dr. Klein“ Štutgarte. Atsižvelgiant į tai, kad nuomos kainos per daugelį metų gerokai išaugo, investuoti į nuomojamą turtą yra dar labiau verta, nepaisant tokių pat aukštų gyvenamojo nekilnojamojo turto pirkimo kainų.
Dėl pernelyg riboto gyvenamojo ploto tikimasi, kad nuomos kainos ateityje toliau kils.
Mohr pataria atsižvelgti pasinaudojant šiuo metu stabiliomis palūkanų normomis. Kartu su gerokai patrauklesne nekilnojamojo turto pasiūla, situacija potencialiems pirkėjams šiuo metu yra palankesnė nei per ilgą laiką: „Didelė nuomojamų butų paklausa ir su tuo susijusios kylančios nuomos kainos daro investuotojams labai patrauklų laiką patekti į rinką – jei tik vieta ir grąža yra tinkamos. Tačiau norintys investuoti į nekilnojamąjį turtą neturėtų per ilgai laukti.“ „Jau matome, kad pirkimo kainos vėl kyla.“
„Kiekvienas, ieškantis nekilnojamojo turto nuomai ir išgirdęs, kad nuomos pajamos padengs visą turtą, turėtų būti labai atsargus“, – sako Maxas Herbstas iš „FMH Financial Consulting“. „Kodėl siūlomas toks pigus pasiūlymas? Daugelis žmonių norėtų įsigyti tokį turtą.“
Taip pat svarbu atsižvelgti į tai, kad atskirų butų nuoma reikalauja gana daug darbo, pavyzdžiui, valdymo ir remonto, o nuomos nemokėjimo rizika yra labai didelė.
Bankas taip pat turi įsikišti, sako Herbstas. Dažnai klaidinga manyti, kad rizika tenka tik įstaigai, o pelnas vėliau tenka tik pirkėjui. Bankas visada reikalaus papildomo užstato arba itin gero kredito reitingo, pavyzdžiui, didelių, stabilių pajamų. Be to, bankas visada daro prielaidą, kad kartais nebus jokių nuomos pajamų arba jos bus tik mažesnės, ir kad net ir tada paskolos grąžinimas turi būti užtikrintas. Be to, remontą reikia planuoti metams bėgant. Jis dažnai pataria vyresnio amžiaus žmonėms, ypač norintiems panaudoti santaupas butui nuomai įsigyti, teigdamas, kad jie negali mėgautis pensija, jei nerimauja. apie tai, ar nuomininkas mokės, ar butas yra laisvas, ar reikia atlikti kapitalinį remontą.
Į ką dar turėtų atsižvelgti potencialūs pirkėjai? „Kalbant apie nekilnojamojo turto vietą, bendra taisyklė yra: vieta, vieta ir dar kartą vieta“, – sako Herbstas. Tačiau nuomojamas turtas taip pat gali būti vertingas didžiųjų miestų priemiesčiuose. Pirkimo kainos yra šiek tiek nuosaikesnės, o nuomos kainų kilimas numatomas, nes paklausa toliau auga. Viešasis transportas ir dviračių takai taip pat dabar yra svarbus kriterijus.
Remiantis reprezentatyvia dr. Kleino apklausa, miestai, kuriuose gyvena daugiau nei 100 000 gyventojų, yra populiariausi tarp tų, kurie planuoja per ateinančius penkerius metus įsigyti nekilnojamąjį turtą kaip investiciją (45 proc.).
Kartu su „Horizoom“ buvo apklausta apie 1000 žmonių Vokietijoje, kurie planuoja įsigyti nekilnojamąjį turtą šiuo laikotarpiu. Tiems, kurie turi daug nuosavo kapitalo ir nori jį saugiai investuoti, didesni miestai yra patrauklūs, nes nuomos kainos ir atitinkamai grąža ten yra geros, sako Lenzas. Tačiau tie, kurie nori pirmiausia ką nors pasistatyti, turėtų vengti šių „pirminių vietų“, nes pirkimo kainos ten taip pat labai aukštos.
Mohras iš „Interhyp“ sako: „Mūsų skaičiai rodo, kad B ir C vietos šiuo metu yra ypač populiarios tarp investuotojų, pavyzdžiui, vidutinio dydžio studentų miesteliai arba miestai, esantys atokiau nuo didmiesčių.“
Dr. Kleino apklausos duomenimis, gera pusė potencialių investuotojų (55 proc.) norėtų įsigyti butą kaip investicinį turtą, o kiek mažiau nei penktadalis norėtų įsigyti vienos šeimos arba daugiabutį namą. Mažesni, maždaug 40–50 kvadratinių metrų ploto butai yra paklausūs, ypač pradedantiesiems, sako Lenzas. Paprastai juos lengva finansuoti ir išnuomoti. Dažnai perimama ir tęsiama esama nuomos sutartis. Tai turi pranašumą, nes užtikrinama, kad nuoma būtų mokama nuo pat pradžių, o mėnesinė paskolos įmoka būtų užtikrinta.
O geriausias finansavimas? Optimaliausia, jei mėnesinės išlaidos būtų visiškai padengtos nuomos pajamomis, sako Mohras. Daugeliui tai tikrai idealu. Išsami analizė ir ankstyvas, individualus planavimas yra „viskas, ko reikia norint priimti tvarų investicinį sprendimą ir finansuoti kapitalo investiciją“, – sako ji: „Kuri fiksuota palūkanų norma, grąžinimo laikotarpis ir nuosavo kapitalo santykis atitinka jūsų asmeninę strategiją? O kaip dėl grąžos potencialo, nuomos pajamų ir kaip galite įvertinti turto vietą? Šie duomenys padeda priimti pagrįstus sprendimus ir veikti greičiau.“
Skirtingai nuo asmeniniam naudojimui skirto turto, kapitalo investicijoms patartina nenustatyti per didelės grąžinimo sumos, sako Lenz. Tai naudinga mokesčių požiūriu, be to, leidžia sukaupti rezervų tokiems dalykams kaip nuomos nuostoliai. Grąžinimo normos keitimas taip pat gali būti naudingas. Ypač užsitęsusio nuomos įsipareigojimų nevykdymo atveju galima sumažinti mėnesinę paskolos įmoką ir kompensuoti prarastas pajamas mažesnėmis grąžinimo įmokomis. Herbst rekomenduoja 15 metų fiksuotą palūkanų normą, kuri leidžia jums parduoti turtą jums patogiu laiku per dešimt metų (pardavimas be mokesčių). Nuo dešimtųjų metų galite grąžinti paskolą nemokamai, su šešių mėnesių įspėjimo laikotarpiu. Siekiant užtikrinti, kad nekilnojamasis turtas liktų be gailesčio, yra keletas dalykų, į kuriuos reikia atsižvelgti iš anksto, net jei ketinate jį išsinuomoti. Kalbama ne tik apie didelius pinigus. Taip pat tokiai investicijai įsipareigojate ilgesniam laikui nei su kitais. [1]
1. So bleibt die Geldanlage in Immobilien ohne Reue: Kaufen, um zu vermieten, wird immer beliebter. Doch die Risiken sind hoch. Was es zu beachten gilt / Von Kerstin Papon, Frankfurt. Frankfurter Allgemeine Zeitung; Frankfurt. 19 Aug 2025: 23.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą