Didieji miestai kovoja su nuomos mokesčiais, apskaičiuotais pagal algoritmus

  „JAV Federalinės vyriausybės ieškinys dėl kainų nustatymo prieš programinės įrangos nuomos įmonę „RealPage“ gali užtrukti daugelį metų. Užuot laukę, kai kurie miestai ir valstijos jau imasi griežtų veiksmų prieš įmonę.

 

 San Franciskas ir Filadelfija pastaraisiais mėnesiais priėmė įstatymus, apribojančius algoritminių nuomos kainų sistemų naudojimą gyvenamuosiuose namuose. San Diego, Naujojo Džersio ir kitų miestų bei valstijų įstatymų leidėjai svarsto naujus panašius įstatymus.

 

 Didėjantis postūmis reguliuoti technologijas butų pramonėje kyla dėl vyriausybės kaltinimų, kad RealPage siūloma nuomos programinė įranga neteisėtai koordinuoja maždaug trijų milijonų butų nuomos kainas visoje šalyje.

 

 Rugpjūčio mėn. Teisingumo departamentas ir aštuoni valstybės generaliniai prokurorai padavė į teismą RealPage dėl vieno plačiausių teisinių veiksmų, kurių JAV vyriausybė ėmėsi prieš privačią būsto nuomos pramonės įmonę.

 

 Departamentas tvirtina, kad bendrovė neteisėtai renka ir tvarko konfidencialius duomenis, kad padėtų nuomotojams nustatyti nuomos mokesčius. Prokurorų teigimu, susitarimas lemia išpūstus nuomos mokesčius nuomininkams, taip pat pažeidžia antimonopolinius įstatymus.

 

 „RealPage“ neigia kaltinimus ir teigia, kad, jos remiami, savininkai neprivalo naudoti kainų rekomendacijų. Tačiau bendrovė jau sutiko atlikti bent vieną pakeitimą, reaguodama į kai kuriuos naujus teisės aktus, leidžiančius jos vartotojams atsisakyti neviešųjų duomenų komponento savo paslaugoje.

 

 Kol vyriausybės civilinis ieškinys ir susiję grupiniai ieškiniai sklinda teismuose, liberalūs įstatymų leidėjai imasi puolimo. Rinkėjai spaudžia juos pažaboti būsto išlaidas ir nuomos kainų programinę įrangą pavertė svarbiausiu tikslu.

 

 „Gyvename laikais, kai nelaukiame, kol dirbtinis intelektas ir algoritmai pasieks mus čia. Jie jau čia“, – sakė Filadelfijos miesto tarybos narys Nicolas O'Rourke. O'Rourke'as parėmė įstatymo projektą, draudžiantį naudoti tam tikrą nuomos kainodaros programinę įrangą, kuri buvo priimta taryboje spalį balsavus 17 prieš 0.

 

 Dvi progresyvios politikos propagavimo grupės – „Local Progress“ ir „American Economic Liberties Project“ – šiais metais parengė atmintinę, kuri buvo San Franciske ir Filadelfijoje priimtų antinuomos programinės įrangos įsakymų pagrindas.

 

 Panašūs įstatymai buvo parengti arba aptarti visoje šalyje, taip pat ir Čikagoje; San Chosė, Kalifornija; San Diegas; ir Džersio miesto, N. J. valstijos įstatymų leidžiamosios institucijos Naujajame Hampšyre, Niujorke, Naujajame Džersyje, Rod Ailende ir Kolorado valstijoje taip pat apsvarstė naujas nuomos algoritmų reguliavimo priemones.

 

 Nekilnojamasis turtas tradiciškai buvo mažiau tikrinamas, nei kiti stambaus verslo sektoriai. Reguliavimo institucijos ilgą laiką vertino nekilnojamojo turto pramonę, kaip gana susiskaidžiusią ir mažiau linkusią į galimą neigiamą įmonių koncentracijos poveikį, ne taip, kaip bankininkystės, kompiuterių technologijų ar kituose pagrindiniuose verslo sektoriuose.

 

 Padidėjus būsto išlaidoms šis požiūris keičiasi. Pastaraisiais metais Federalinė prekybos komisija, Teisingumo departamentas ir valstijos generaliniai prokurorai tyrė didelių įmonių ir organizacijų, užsiimančių namų pardavimo pramone ir vienos šeimos namų nuoma, antikonkurencinį arba antivartotojišką poveikį.

 

 Tuo tarpu kai kurios vietos valdžios įvedė naują nuomos kontrolę arba pasiūlė uždrausti didelėms įmonėms pirkti individualius namus.

 

 Neaišku, ar Trumpo administracija tęs šią sustiprintą nekilnojamojo turto kontrolę. Tačiau ir naujasis viceprezidentas JD Vance'as, ir generalinio prokuroro kandidatūra Mattas Gaetzas gyrė dabartinę FTC pirmininkę Liną Khan, kuri ėmėsi antimonopolinių veiksmų prieš technologijų milžinus, tokius, kaip Meta Platforms ir Amazon.com. Šių metų įraše platformoje X Gaetzas vadino save „khanservatoriumi“.

 

 „Capstone“, Vašingtono valstijoje, didelėms korporacijoms ir investuotojams skirtas patarimas dėl rizikos politikos, sako klientams, kad „RealPage“ byla tęsis.

 

 „Manome, kad šis atvejis yra didelių technologijų ir vartotojų kainų sankirtoje, o tai yra patrauklūs kitos administracijos tikslai“, – sakė įmonės direktorius Makenzy Mohrmanas.

 

 Nekilnojamojo turto pramonė didžiąją dalį pastarojo meto reguliavimo bangos vertina, kaip šalutinį būsto pasiūlos trūkumo vaizdą, o tai, daugelio ekonomistų nuomone, lemia didėjančias būsto išlaidas JAV.

 

 „Visose koridoriaus pusėse sutariama, kad turime statyti daugiau būstų, tad kam šmeižti žmones, kurie iš tikrųjų ketina tai daryti? sakė Sharon Wilson Geno, Nacionalinės daugiabučių namų tarybos, butų pramonės prekybos grupės Vašingtone, prezidentė. Daugelis grupės narių naudoja programinę įrangą nuomos mokesčiams nustatyti.

 

 Naujieji San Francisko ir Filadelfijos įstatymai visiškai neuždraus nuomos nustatymo programinės įrangos.

 

 Vietoj to, jie skirti bet kokiai sistemai naudoti neviešus duomenis, pvz., gaunamus iš atskirų savininkų, o ne plačiajai visuomenei prieinamus rinkos duomenis. Įstatymai taip pat suteikia nuomininkams ir vietos prokurorams teisę pareikšti ieškinius prieš savininkus, kurie nesilaiko reikalavimų.

 

 „RealPage“ teigė, kad suteikia savininkams galimybę atsisakyti naudoti neviešus duomenis savo programinėje įrangoje, o tai sudaro mažumą duomenų, naudojamų, nustatant nuomos mokesčius.

 

 Neaišku, kiek nevieši duomenys daro įtaką nuomos mokesčiams, kuriuos galiausiai ima nuomotojai, tačiau tai gali paaiškėti Teisingumo departamento bylos eigoje.

 

 „RealPage“ teigė, kad jos programinė įranga nėra atsakinga už didesnę nuomos kainą, nei būtų kitu atveju.

 

 „Netinkamai informuoti įstatymai, kuriais siekiama uždrausti atsakingai naudoti neviešus kainų duomenis, nesumažins nuomos kainų“, – sakė „RealPage“ atstovė Jennifer Bowcock. Įstatymų leidėjai teigė, kad „RealPage“ nustojimas naudoti konfidencialius duomenis buvo žingsnis, siekiant ištaisyti disbalansą tarp nuomininkų ir didelių nuomotojų, apsiginklavusių duomenimis ir algoritmais.

 

 „Mes neabejotinai laikome tai pergale“, – sakė Aarono Peskino, San Francisko stebėtojų tarybos prezidento, įstatymų leidybos padėjėjas Nate'as Horrellas." [1]

Tai bendra tendencija: turtingesni žmonės, kaip nuomotojai šiuo atveju, pirks brangesnės ir galingesnės programinės įrangos paslaugas, kad sukurti galimybę pasinaudoti kitų (šiuo atveju - nuomininkų) nesugebėjimu čia konkuruoti. Politinė atotranka sunaikins tokias galimybes.

1. Big Cities Fight Rents Based on Algorithms. Parker, Will.  Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y.. 20 Nov 2024: B.1.

Big Cities Fight Rents Based on Algorithms

 

"The federal government's price-fixing lawsuit against rental-software firm RealPage could take years to resolve. Rather than wait, some cities and states are already cracking down on the company.

San Francisco and Philadelphia passed laws in recent months to restrict the use of algorithmic rent-pricing systems at residential properties. Legislators in San Diego, New Jersey and other cities and states are considering new laws.

The growing push to regulate technologies in the apartment industry comes amid government allegations that the rental software offered by RealPage illegally coordinates rent pricing at around three million apartments nationwide.

In August, the Justice Department and eight state attorneys general sued RealPage in one of the most sweeping legal actions ever taken by the U.S. government against a private company in the rental-housing industry.

The department alleges the company illegally collects and crunches confidential data to help landlords set rents, an arrangement prosecutors said results in inflated rents for tenants, while also violating antitrust laws.

RealPage denies the allegations and says its landlords aren't required to use its price recommendations. But the company already has agreed to make at least one change in response to some of the new legislation, allowing its users to opt out of the nonpublic-data component of its service.

While the government's civil suit and related class-action lawsuits plod through the courts, liberal lawmakers are going on the offensive. They are under pressure from voters to rein in housing costs and have made rent-pricing software a top target.

"We are living in a time where we're not waiting for AI and algorithms to get here. They're here," said Nicolas O'Rourke, a city councilman in Philadelphia. O'Rourke sponsored the bill banning the use of certain rent-pricing software that passed the council in a 17-to-0 vote in October.

Two progressive policy-advocacy groups, Local Progress and the American Economic Liberties Project, drafted a memo this year that formed the basis for antirent-software ordinances passed in San Francisco and Philadelphia.

Similar laws have been drafted or discussed throughout the country, including in Chicago; San Jose, Calif.; San Diego; and Jersey City, N.J. State legislatures in New Hampshire, New York, New Jersey, Rhode Island and Colorado also have considered new measures to regulate rent algorithms.

Real estate has traditionally enjoyed less antitrust scrutiny than other big business sectors. Regulators long viewed the property industry as relatively fragmented and less prone to the potentially negative effects of corporate concentration seen in banking, computer technology or other major business sectors.

As housing costs have soared, that view is changing. In recent years the Federal Trade Commission, the Justice Department and state attorneys general have probed the anticompetitive or anticonsumer effects of large companies and organizations engaged in the home-sales industry and in single-family home rentals.

Some local governments, meanwhile, have introduced new rent controls or proposed banning large companies from buying single-family homes.

It is unclear whether a Trump administration will continue this heightened real-estate scrutiny. But both incoming Vice President JD Vance and attorney general nominee Matt Gaetz have praised current FTC Chair Lina Khan, who pursued antitrust actions against tech giants such as Meta Platforms and Amazon.com. In a post on X this year, Gaetz referred to himself as a "Khanservative."

Capstone, a Washington, D.C., policy risk advisory for large corporations and investors, is telling clients to expect the RealPage case to continue.

"We believe the case sits squarely at the intersection of big tech and consumer pricing, attractive targets for the next administration," said Makenzy Mohrman, a director at the firm.

The property industry views much of the recent regulation wave as a sideshow to the housing-supply shortage, which many economists believe underlies the rising housing costs seen in the U.S.

"There's agreement on all sides of the aisle that we need to build more housing, so why vilify the folks that are actually going to do that?" said Sharon Wilson Geno, president of the National Multifamily Housing Council, an apartment-industry trade group in Washington. Many of the group's members use software to price rents.

The new San Francisco and Philadelphia laws won't totally ban rent-setting software.

Instead, they target any system's use of nonpublic data, such as that sourced from individual landlords, rather than market data available to the general public. The laws also give tenants and local prosecutors the power to bring lawsuits against landlords who fail to comply.

RealPage said it is giving landlords the option to opt out of using nonpublic data in its software, which accounts for a minority of the data used to set rents, the company said.

It isn't clear how much nonpublic data influences the rents landlords ultimately charge, but that could come to light over the course of the Justice Department's case.

RealPage said its software isn't responsible for higher rents than would otherwise exist.

"Ill-informed legislation seeking to ban the responsible use of nonpublic price data will not lower rent prices," said Jennifer Bowcock, a RealPage spokeswoman. Lawmakers said getting RealPage to stop using confidential data was a step toward correcting an imbalance between tenants and large landlords armed with data and algorithms.

"We definitely consider that a victory," said Nate Horrell, a legislative aide for Aaron Peskin, president of the San Francisco Board of Supervisors." [1]

This is a general trend: wealthier people, like landlords in this case, will buy more expensive and powerful software services to create an opportunity to take advantage of the inability of others (in this case, tenants) to compete. Political backlash will destroy such opportunities.

 

1. Big Cities Fight Rents Based on Algorithms. Parker, Will.  Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y.. 20 Nov 2024: B.1.