„Ar JAV Centrinis bankas Fed gali suorganizuoti kontroliuojamą būsto rinkos sulėtėjimą?
NT AGENTŪROS yra žinomos dėl savo saulėto nusiteikimo. Majamyje dirbanti maklerė Lindsay Garcia nėra išimtis. Ji pasakoja apie šiltą miesto klimatą ir mažus mokesčius, faktus, kurie abu suviliojo palaidų pašalinių žmonių bangą. Didžiąją pastarųjų dvejų metų dalį agentai mėgavosi rinkos gerumu. Pirkėjai kovojo, kad vienas kitą viršytų, atsisakė turto patikrinimų ir pirko vienetus nematydami; daugelis mokėjo gerokai daugiau, nei prašoma. Tada šiais metais hipotekos palūkanų normos pradėjo kilti, šiek tiek atvėsindamos siautulį. Tik tie namai, kurie buvo naujai renovuoti arba buvo paruošti iš karto kraustytis, sulaukė kelių pasiūlymų, sako M. Garcia.
Dabar naujas būsto paskolų palūkanų šuolis, atrodo, visiškai suspaudė stabdžius.
Birželio 15 d. Federalinis rezervų bankas palūkanų normas padidino 0,75 procentinio punkto. Po dienos paskelbti skaičiai atskleidė, kad orientacinė 30 metų trukmės fiksuotos hipotekos palūkanų norma pasiekė 5,78 proc., ty daugiau nei puse procentinio punkto, palyginti su praėjusią savaitę.
Iki birželio 17 d. dviem M. Garcia kolegoms paskambino pirkėjai, staiga nutraukę sandorius, nes nebegalėjo sau jų leisti.
Būsimų pirkėjų padėtis parodo, koks greitas ir žiaurus buvo palūkanų normų kilimas ir koks greitas jo poveikis palūkanoms jautriems sektoriams, tokiems, kaip būstas. Sausio mėn. hipotekos palūkanų normos buvo apie 3 proc., tik šiek tiek didesnės, nei visų laikų žemiausios 2,67 proc., pasiektos per pandemiją. Nuo tada jos beveik padvigubėjo, tik devintajame dešimtmetyje palūkanų normos kilo palyginti greitai. Dėl padidėjimo namai tapo dar labiau neįperkami. Sausio mėnesį pirkėjas, turintis 100 000 dolerių užstatą, norintis išleisti 3 000 dolerių per mėnesį būstui, galėjo sau leisti namą, kurio vertė 815 000 dolerių. Dabar jie gali sau leisti vieną, kurio vertė tik 600 000 dolerių.
Nekilnojamojo turto rinkos posūkio perspektyva, žinoma, primena 2007–2009 m. Amerikos būsto krizę. Tačiau šios dvi situacijos turi svarbių skirtumų. 2000-ųjų pabaigoje kylančios palūkanų normos atskleidė, koks neapgalvotas buvo hipotekos skolinimas. Priešingai, vidutinis FICO balo – kreditingumo matas – hipotekos paskoloms šiandien yra maždaug 48 punktais didesnis, nei prieš finansinę krizę buvusį maždaug 700 taškų. Namų ūkių balansai yra tvirti, sustiprinti pandemijos paskatų ir apibendrintai, buvo kur kas mažiau skolinamasi būstui įsigyti nei 2000-ųjų pradžioje. Bendra hipotekos skolų vertė sudaro apie 65 % namų ūkio pajamų, palyginti su beveik 100 % 2007 m.
Nors gali būti, kad šiandien šešėlyje slypi nesąžiningų skolų kišenės, mažiau tikėtina, kad kylančios palūkanų normos atskleis sisteminius skolinimo standartų trūkumus, galinčius sukelti užburtą mažėjančių kainų ir turto arešto ratą.
Vietoj to, 2022 m. problema yra būsto kainų augimas. „Per pastaruosius dvejus metus matėme precedento neturintį būsto kainų padidėjimą“, – sako Enrique Martínez-García iš Dalaso Fed. Pirmąjį metų ketvirtį Amerikos būsto kainų augimas per pastaruosius dvejus metus siekė 37 proc.
Šis spartus augimas yra FED problema, teigia ponas Martínezas-García, nes jis prisideda prie nuomos mokesčių, o tai savo ruožtu prisideda prie bendros infliacijos. Nekilnojamojo turto platformos „Redfin“ duomenimis, gegužę prašoma nuomos kaina buvo 15% didesnė nei tą patį praėjusių metų mėnesį. Pasirašant naujas nuomos sutartis, jos galiausiai padidins vartotojų kainų infliaciją. Iš tiesų, augančios būsto išlaidos gegužę jau sudarė 40 % mėnesinio vartotojų kainų indekso padidėjimo. „Būsto rinkos atvėsimas yra beveik būtina sąlyga, norint sutramdyti infliaciją“, – sako M. Martínez-García. Taigi, būsto sulėtėjimas šį kartą bus sukurtas, o ne atskleistas.
Geriausias rezultatas yra tai, kad Fed sugeba pakankamai sulėtinti nekilnojamojo turto rinką, kad suvaldytų infliaciją, nepersistengdamas. Devintojo dešimtmečio pradžios įvykiai, kai palūkanų normos paskutinį kartą kilo taip greitai, iliustruoja, kaip gali atrodyti toks kontroliuojamas sulėtėjimas. Infliacija pakilo iki gerokai virš 10%, Paulas Volckeris ką tik buvo paskirtas FED pirmininku, o federalinių fondų palūkanų norma trumpam buvo padidinta iki visų laikų aukščiausio lygio – maždaug 20%. Nekilnojamojo turto kainos smarkiai krito, bet tik realiomis kainomis. Nuo 1979 iki 1982 m. nekilnojamojo būsto kainos sumažėjo beveik penktadaliu, nors nominalios kainos padidėjo dešimtadaliu. Dar labiau pastebima, kad būsto sandoriai nukrito nuo skardžio. Esamų namų pardavimas pasiekė aukščiausią tašką – 4 mln. 1978 m.; po ketverių metų buvo parduoti tik 2 mln. namų.
Didesnės palūkanų normos šį kartą iš tiesų greičiausiai pirmiausia nukentės sandorių apimtis. Tai, kad pradinė pasekmė bus nekilnojamojo turto pardavimų kritimas, o ne finansinių sunkumų tarp namų savininkų padidėjimas, iš dalies gali būti paaiškinta Amerikos hipotekos rinkos keistenybe.
Daugumoje šalių skolininkams fiksuotos palūkanų normos siūlomos tik nuo dvejų iki penkerių metų; kai šis laikotarpis baigiasi, kursas svyruoja ir atitinka centrinio banko palūkanų normą. Tačiau Amerikos vyriausybės remiamų būsto agentūrų, ypač Fannie Mae ir Freddie Mac, egzistavimas, kurios buvo įsteigtos, siekiant paskatinti nuosavybę namuose, reiškia, kad didžioji dauguma Amerikos hipotekų yra su 30 metų fiksuota palūkanų norma. Dėl to būsimi pardavėjai vis labiau nenori judėti ir atsisakyti pigių hipotekų, kai palūkanų normos kyla. Tuo tarpu pirkėjai nebegali sau leisti tokio namo, kokio nori. Todėl Darylas Fairweatheris iš „Redfin“ tikisi, kad likusią metų dalį rinka išeis į „šaltąjį periodą“, kurio veikla bus menka.
Tačiau reikalai gali lengvai pasidaryti sudėtingesni nei devintajame dešimtmetyje, jei FED nesugebės veikti pakankamai tiksliai, kad stabilizuotų rinką, nesukeldamas kainų kritimo.
Tai, kad būstas buvo toks putojantis, apsunkina užduotį. Stebėtina, kad pastaruosius porą metų kainų augimas buvo toks sunkus, kad buvo taip sunku suderinti bet kurį „įprastą paaiškinimą“, pvz., tūkstantmečio kartos namų kūrimą ar pasiūlos apribojimus, sako Martínezas-García. Atmetus tuos paaiškinimus, belieka tik „lūkesčiai“, pavyzdžiui, baimė, kad niekad nepavyks nusipirkti būstą. Įkaitusią nekilnojamojo turto rinką atvėsinti tiek, kad nuslopintų infliaciją, yra vienas dalykas. Ištuštinti burbulą, jį nesusprogdinus, yra kas kita." [1]
1. "Move fast and break things; Property in America." The Economist, 25 June 2022, p. 70(US).
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą