„Štai viena ryškiausių tendencijų JAV šiuo metu: namų savininkai turi rekordinį 35 trilijonų dolerių kapitalą, daugiau, nei dvigubai daugiau, nei buvo sukaupta 2008 m. būsto katastrofos išvakarėse.
Sparčiai kylančios nekilnojamojo turto vertės padalija amerikiečius į tris plačias stovyklas: tuos, kuriems dabar yra uždarytas namų pirkimas, tuos, kurie iš tikrųjų yra įstrigę jų dabartiniuose namuose, ir laimingąją mažumą, kuri gali lanksčiai išsigryninti pinigus iki istorinių rekordų.
JAV būsto kopėčių apačioje reikalai niūrūs. Pandemijos metu išaugus būsto kainoms, nekilnojamojo turto vertė toliau didėjo, net jei dėl palūkanų normų kilimo hipotekos tapo mažiau prieinamos.
Tai pakeitė, kas eina pro nekilnojamojo turto agentų duris. Remiantis naujausia Nacionalinės nekilnojamojo turto asociacijos (NAR) ataskaita, pardavimų pirmą kartą pirkėjams dalis sumažėjo iki rekordiškai žemo lygio – 24%.
Ir pirmą kartą pirkėjai, kurie pasirodo, yra labiau pagyvenę beveik dešimtmečiu. Tradiciškai amerikiečiai įsitvirtino nuosavybės kopėčiose, būdami 20-ies metų pabaigoje. Šiandien vidutinis pirmą kartą pirkėjų amžius yra 38 metai. Tuo metu, kai daugelis amerikiečių gali sau leisti įsigyti būstą, jie praleido 10 metų, kai nekūrė gerovę, kuria džiaugėsi vyresnės kartos.
Taip pat yra lyties elementas. Vienišos moterys, perkančios pirmąjį būstą, yra šešeriais metais vyresnės už vienišus vyrus. Mažesnės vidutinės pajamos reiškia, kad joms reikia daugiau laiko sutaupyti pradinį įnašą. Tačiau jos pirmenybę teikia būsto kopėčioms. 20 % vienišų moterų dalis, pirmą kartą įsigyjančių būstą, tarpe išaugo daugiau, nei dvigubai, nei vienišų vyrų.
Būsto nuosavybė – prabanga, kurios daugelis jaunų šeimų nebegali sau leisti. Beveik trys ketvirtadaliai žmonių, įsigijusių būstą nuo 2023 m. liepos mėn. iki 2024 m. birželio mėn., neturėjo su jais gyvenusių vaikų iki 18 metų – tai dar vienas visų laikų žemumas NAR įrašuose. Tiesa, čia turi įtakos mažėjantis gimstamumas ir tai, kad poros vėliau kuria šeimas. Tačiau tai taip pat yra ženklas, kad vis daugiau amerikiečių tėvų įstrigo nuomoti. Negalėdami padengti būsto išlaidų su 30 metų fiksuotos palūkanų normos hipoteka, jie susiduria su būsima nuomos infliacija.
Milijonai namų ūkių, kuriems pasisekė patekti į nuosavybės kopėčias, susiduria su kitokiomis problemomis. Kylant būsto kainoms, esami namų savininkai popieriuje tampa daug turtingesni. „CoreLogic“ duomenys rodo, kad jie turi vidutiniškai 315 000 dolerių nuosavo kapitalo, palyginti su maždaug 186 000 dolerių pandemijos pradžioje.
Tačiau pasinaudoti šia dovana nėra lengva: jei savininkai nuspręstų persikelti, jie turėtų imti daug brangesnę hipoteką. Remiantis Morgan Stanley JAV būsto stratego Jimo Egano analize, beveik septynių iš 10 esamų skolininkų palūkanų norma yra mažesnė, nei 4,5%.
Mažesnė grupė, sudaranti maždaug ketvirtadalį visų hipotekos turėtojų, buvo pakankamai išprususi, kad pirktų ar refinansuotų būstą, kai skolinimosi išlaidos per pandemiją pasiekė visų laikų žemumas ir dabar joms taikomos mažesnės, nei 3 proc.
Ši grupė turi mažiausiai paskatų parduoti ir paaukoti savo istoriškai mažas būsto išlaidas. Tačiau kompromisui - nėra judėjimo laisvės.
Savininkams taip pat nėra pigu pasinaudoti savo turtu kitais būdais. „Bankrate“ duomenimis, vidutinė būstu paremtos paskolos palūkanų norma yra 8,41 proc. Namų nuosavybe remiama kredito linija yra dar brangesnė.
Tačiau šiandieninė būsto rinka yra aukso kasykla kiekvienam, kuriam būstas priklauso visiškai. Šioje grupėje yra beveik 40 % amerikiečių namų savininkų ir visi, kurie yra pakankamai turtingi, kad jiems visiškai nereikėtų finansuoti būsto, taip pat žmonės, kurie savo nuosavybėje gyveno pakankamai ilgai, kad būtų sumokėję didžiąją dalį jų hipotekos arba visiškai ją grąžinę.
Nenuostabu, kad vyresnio amžiaus žmonės yra labai aktyvūs dabartinėje būsto rinkoje. Tipiškas pardavėjų amžius pasiekė visų laikų rekordą – 63 metus. Daugelis šios kartos žmonių turėjo pasistengti, kad įsigytų pirmąjį būstą devintajame dešimtmetyje, kai įperkamumas taip pat buvo prastas. Dabar jie gali finansuoti patogų išėjimą į pensiją, naudodamiesi jų namuose sukauptu turtu. Tačiau savininkai kai kuriose šalies dalyse gali turėti trumpą laikotarpį, kad galėtų išsigryninti rinkos viršuje. Būsto kainos pradeda kristi kai kuriose valstijose, ypač Teksaso ir Floridos srityse.
Namų medžiotojai buvo įstrigę nuošalyje, tikėdamiesi, kad būsto paskolos taps prieinamesnės, nes Federalinis rezervas sumažins palūkanų normas. Tačiau vyksta priešingai. Paskutiniai Freddie Mac duomenys rodo, kad 30 metų paskolos su fiksuota palūkanų norma savaitės vidutinė palūkanų norma dabar yra 6,78 %, palyginti su 6,09 % tą savaitę, kai FED pradėjo mažinti rugsėjo viduryje.
Hipotekos palūkanų normos yra labiau susietos su tuo, kas vyksta su 10 metų iždo pajamingumu, nei su FED nustatytomis trumpalaikėmis palūkanų normomis. Investuotojų susirūpinimas dėl JAV fiskalinio deficito dydžio ir didesnės infliacinės politikos galimybe antrajai Trumpo administracijai 10 metų pajamingumą sumažino iki 4,43%.
Istorijos bėgyje 30 metų hipotekos buvo įkainotos maždaug 2 procentiniais punktais daugiau, palyginus su iždo pajamingumu.
Taigi, ką daryti, jei šiandienos hipotekos palūkanų normos yra nauja norma? 6,78 % vidutinės kainos būsto mėnesinė įmoka suvalgo daugiau, nei ketvirtadalį vidutinių JAV namų ūkio pajamų. Tai daugiau, nei net 2008 m. būsto burbulo viršūnėje.
Nesumažėjus būsto kainoms, gali išsikristalizuoti sudėtinga padėtis, kurioje atsiduria jaunesni namų medžiotojai ir šeimos. Vyresnio amžiaus amerikiečiai mėgaujasi aukso era, kad galėtų išsigryninti pinigus, bet platesnę šio keisto būsto bumo naudą sunku pastebėti bet kam kitam." [1]
Gali verkti iki valiai, verkti aimanuoti, užkirsti keliai takeliai, minom užminuoti..."
1. EXCHANGE --- Heard on the Street: No One Can Afford To Sell Their Home --- It's mostly older homeowners who are in a position to take advantage of the historic rise in house prices. Ryan, Carol. Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y.. 16 Nov 2024: B.13.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą