„Rinką ir toliau slegiant klausimams, kur link juda palūkanų normos ir nekilnojamojo turto kainos, vis daugiau žmonių gali susigundyti savo namus paversti nuomojamais būstais, o ne parduoti.
Tačiau tapti šeimininku nėra taip paprasta, kaip gali atrodyti. Tiesą sakant, tai susiję su daug daugiau finansinių, teisinių, emocinių ir daug laiko reikalaujančių veiksnių, nei daugelis naujokų suvokia. Pavyzdžiui, nuomos kainos nekyla taip ryškiai, kaip buvo pastaraisiais metais.
Kalbėjomės su nuomotojais ir šios srities ekspertais apie didžiausias klaidas, kurias daro pirmą kartą nuomotojai (ir, taip, net veteranai, kurie turėtų geriau žinoti), kai įsitraukia į nekilnojamojo turto nuomos verslą. Štai ką jie pasakė:
Nelaikyti to kaip verslo
Daugelis naujų savininkų savo nuomos verslą traktuoja, kaip hobį ne visą darbo dieną, o ne verslą, sako Scottas Trenchas, BiggerPockets.com, internetinės bendruomenės su forumais, skirtomis gyvenamojo nekilnojamojo turto investuotojams, vadovas. Tai klaida, sako jis, nes išnuomoti namą yra daug sudėtingiau, nei jį turėti.
Naujokai nuomotojai turėtų būti pasirengę skirti nuo 250 iki 500 valandų (63 darbo dienas), kad išmoktų nuomos verslo subtilybes.
Jie turi nustatyti politiką, ką jie priims ir ko nepriims iš nuomininkų; kaip jie elgsis su rangovais; kiek pinigų jiems reikia surinkti už nuomą, kad būtų galima įsigyti naujų pirkinių; ir kaip valdyti įvairias išlaidas, be kita ko.
Daugelis žmonių „neinvestuoja laiko, kad išmoktų tikrinti nuomininkus, efektyviai valdyti turtą ir jį prižiūrėti“, – sako p. Trenchas. „Daugelis tokių savininkų rizikuoja prarasti dideles pinigų sumas, turėti patirties su blogais nuomininkais ir pastebėti, kad turtas užima daug laisvo laiko."
Išlaidų neįvertinimas
Dar viena didelė klaida, kurią daro daugelis pirmą kartą besinaudojančių žmonių, yra nepakankamai įvertintos išlaidos, susijusios su nekilnojamojo turto nuoma, ir manyti, kad jis atneš daugiau pinigų, nei iš tikrųjų, sako J. Trenchas. Jei nuomotojas surenka 1500 dolerių nuomos mokesčio, o mėnesinė įmoka už turtą (įskaitant hipoteką, mokesčius, draudimą ir kt.) yra 1200 dolerių, tai nereiškia, kad nuomotojas turi 300 dolerių grynais.
Iš tikrųjų, pasak jo, pelnas gali būti neigiamas, nes daugelis naujų savininkų nesugeba finansuoti išlaidų, kurios neabejotinai atsiras – nuo naujų stogų ir šaldytuvų, iki langų ir grindų.
„Turite atsiskaityti už techninę priežiūrą“, – sakė p. Trenchas sako. „Turite atsiskaityti už kapitalines išlaidas – kai keičiate stogą kas 30 metų arba turite pertvarkyti virtuvę ar įdėti buitinę techniką. Jei neplanuojate biudžeto – mažiausiai 250–300 dolerių per mėnesį priežiūrai ir [kapitalinėms išlaidoms], tikriausiai, darote tai neteisingai, net jei turite gana naują geros būklės įrenginį."
Jis sako, kad naujieji savininkai, pradėdami darbą, turėtų turėti pinigų banke, jei iš karto atsirastų didelių išlaidų.
„Paprastai manau, kad savininkai turėtų jaustis labai, labai nepatogiai, jei jų grynųjų pinigų rezervas pirmąją dieną yra mažesnis nei 15 000 dolerių“, – sako p. Trenchas, – ir aš labai raginčiau savininkus padidinti šią sumą nuo 5 000 dolerių iki 10 000 dolerių už kiekvieną papildomą nuosavybę.
Taip pat svarbu suprasti, kad tai, ką nekilnojamojo turto savininkas gali imti už nuomą, nepriklauso nuo išlaidų – tai yra, nėra garantijos, kad nuomotojas galės imti nuomininkus pakankamai mokesčių, kad padengtų ir mėnesines turto išlaidas, ir reikalingas išlaidas remontui ir namų tobulinimui.
Tia Politi, kuri kartu su savo vyru turi kelis nuomos būstus netoli Eugene'o, Oregono valstijoje, ir yra Oregono nuomos būsto asociacijos prezidentė, sako, kad pirmą kartą nuomotojai jai pasakys: štai kokia yra mano hipoteka, mokesčiai ir draudimas, taigi, noriu, kad gaučiau tokį mokestį už nuomą.
"Na, atsiprašau. Nuomos kainos nepriklauso nuo jūsų išlaidų", - sako ji. „Jos priklauso nuo to, ką neša rinka."
Nevertina savo laiko
Labai dažnai nekilnojamojo turto savininkai galvoja, kad gali sutaupyti pinigų, patys atlikdami remontą ar esminius patobulinimus, tačiau daugelis jų neatsižvelgia į savo laiko vertę, sako Andrew Timmsas, prekybos grupės Ilinojaus nuomos nekilnojamojo turto savininkų asociacijos prezidentas.
„Nuostabu, kiek žmonių, skirdami savo laiką, neįkainoja jo kainos ir neįvertina to, ko jis iš tikrųjų vertas“, – sako jis. „Jie gali sutaupyti 70 dolerių per valandą, kurią imtų profesionalas, galintis tai padaryti per 45 minutes, tačiau darbui atlikti jie skyrė 2 1/2 valandos savo laiko. Galų gale, skaičiai ne nesueina."
Trūksta nuoseklaus atrankos proceso
Ekspertai teigia, kad nekilnojamojo turto savininkai gali išvengti daugelio košmariškų scenarijų, susijusių su nuomotoju, atlikdami išsamų ir nuoseklų potencialių nuomininkų patikrinimo procesą.
„Didžiausia mano klaida, – sako ponas Trenčas, – leisti nuomininkams rekomenduoti vienam kitą, o mano asmeninė klaida – leisti jiems išsinuomoti be bandymo pereiti per mano atrankos procesą formaliai“.
Ponas Trenchas ir kiti pabrėžia, kad svarbu atlikti kiekvieno potencialaus nuomininko kredito, nusikalstamumo ir asmens patikrinimą bei išlaikyti nuoseklius kriterijus. Tai padeda nustatyti patikimus nuomininkus, nepažeidžiant diskriminacijos įstatymų.
Be to, „kažkas gali turėti blogą kreditą dėl rimtos priežasties“, – sako Danas Mancini, nekilnojamojo turto agentas, kuriam taip pat priklauso nuomojama nuosavybė Filadelfijos rajone. Jis ragina savininkus susitikti su nuomos pareiškėjais ir pasikalbėti apie dalykus, esančius jų kredito ataskaitoje. „Galbūt jie išgyvena kažką tikrai sunkaus gyvenime, ir tai suprantama, kai atsitiko nelaimė arba kas nors mirė“, – sako J. Mancini. „Manau, kad skaičiai ne visada pasako visą istoriją."
Per daug draugauja su nuomininkais
Visokių komplikacijų gali kilti, kai nuomotojai ir nuomininkai susidraugauja arba pradeda poilsiauti kartu, sako J. Timmsas.
Pavyzdžiui, nuomotojas gali vengti aptarti problemą su nuomininkais, manydamas, kad jie patys tai išspręs. Nuomininkai gali manyti, kad nuomotojas jiems pritars, tarkime, kai jie įsivaikina augintinį arba keičia nekilnojamąjį turtą be leidimo.
Nuomotojai turėtų būti draugiški, šilti ir pagarbūs savo nuomininkams, tačiau dažnai eiti su jais į paplūdimį ar bendrauti restorane ar bare tikriausiai yra bloga mintis, sako ponas Timmsas.
„Turite atsiminti, kad tai visada yra verslo sandoris“, - sako jis.
Neatsižvelgiant į įstatymų pakeitimus
Yra įstatymai, susiję su viskuo, nuo diskriminacijos iki švino dažų naudojimo, iki kada savininkai gali įeiti pro nuosavybės duris. Tačiau daugelis savininkų nežino įstatymų ar atsilieka nuo jų pasikeitimo, ir tai gali jiems brangiai kainuoti.
M. Politi Oregone sako, kad, pavyzdžiui, nesilaikant sąžiningo būsto įstatymų, gali būti skirtos didelės baudos. Vienu atveju ji prisimena, kai pareiškėjas paklausė apie galimybę padalinyje apgyvendinti tarnybinį gyvūną, o šeimininkas pasakė, kad jis naminių gyvūnėlių nepriima ir padėjo ragelį. Pareiškėjas pateikė skundą, o nuomotojas buvo ištirtas ir jam buvo skirta 16 000 dolerių bauda už atsisakymą laikyti gyvūną - pagalbininką.
„Turite žinoti savo atskiros valstijos įstatymus, nes kiekvienoje valstijoje jie skiriasi“, – sako ji. "Kai kurie yra lengvi, kai kurie yra sunkūs."
Be to, sako ponia Politi, kai kuriuose miestuose galioja papildomos taisyklės, kurios papildo valstijos teisę.“ [1]
1. Wealth Management (A Special Report) --- Where New Landlords Go Wrong: Among the stumbles many first-timers make: assuming too much cash flow, trying to do repairs on their own and not screening tenants thoroughly
Kornelis, Chris. Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 21 Feb 2023: R.1.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą