„Volstryto savininkai dar neturi didelių įsitvirtinimų gyvenamojo būsto srityje, tačiau jie to nori ateityje. Keletas rajonų siūlo apžvalgą, ką tai gali reikšti JAV būsto rinkai.
Daugiau, nei prieš dešimtmetį privataus kapitalo milžinė „Blackstone“ pradėjo leisti šimtus milijonų dolerių šeimos namams, kurie po 2008–2009 m. finansų krizės buvo atimti, sukurdami naują turto klasę instituciniams investuotojams. Nuo tada įmonių savininkai, įskaitant „Invitation Homes“ ir „Amherst“, nusipirko daugiau, nei 600 000 namų JAV.
Dideli investuotojai ne visada laukiami kaimynystėje. Viceprezidentė Kamala Harris sakė, kad jei ji laimės rinkimus, ji paprašys Kongreso priimti įstatymą „Stop grobuoniškam investavimui“, kuris panaikintų mokesčių lengvatas įmonių savininkams, perkantiems vienos šeimos namus.
Nacionaliniu mastu Wall Street savininkams, kurių portfeliuose yra daugiau, nei 1000 vienetų, priklauso 1% visų Amerikos šeimos namų ir 4% visų nuomojamų namų. Daugumoje vietovių jų buvimas yra per mažas, kad turėtų daug įtakos vietos būsto dinamikai. Tačiau jei dabartinės tendencijos išliks, jų dalis nuomos vienai šeimai rinkoje iki dešimtmečio pabaigos gali padidėti 10 kartų, apskaičiavo MetLife Investment Management.
Yra keletas JAV rajonų, kuriuose investuotojai yra tankiai susitelkę, ypač Saulės juostoje. Remiantis nekilnojamojo turto analizės įmonės „Parcl Labs“ duomenimis, jie nusipirko daugiau, nei 1000, namų su 53 pašto kodais, todėl, jiems priklausanti, vietinio būsto fondo nuosavybė ten sudaro nuo 4% iki 12%. Duomenys apima kai kuriuos namus, laikinai priklausančius statybininkams, taip pat bankų apskaitoje užregistruotą nekilnojamąjį turtą, tačiau dauguma jų priklauso instituciniams savininkams.
Volstryto būsto investuotojai linkę veržtis į tuos pačius rajonus, nes jų algoritmai nustato tas pačias galimybes pelnui.
Jie tikrina, ar šalyje nėra miestų ir miestelių, kuriuose auga gyventojų skaičius ir atsiranda naujų darbo vietų – vietų, kuriose gali kilti konkurencija dėl namų.
Jie nori turėti trijų miegamųjų, maždaug 1500 kvadratinių pėdų (140 kvadratinių metrų) dydžio priemiesčio nekilnojamąjį turtą, kuris siūlo patogų nuvažiavimą iki miesto centro.
Jauniems tėvams patinka tokie namai, o šeimininkai mėgsta išnuomoti šeimoms, nes jos tampa klampiais nuomininkais, kai jų vaikai įstoja į vietines mokyklas.
Didieji savininkai gali atsijoti daugybę duomenų, kad surastų pelningus sandorius.
53 pašto kodai, kuriuose jie yra tankiausiai sugrupuoti, siūlo pigų būstą.
Remiantis Redfin duomenimis, medianininė vienos šeimos namų kaina šiose srityse yra 345 400 dolerių – maždaug penktadaliu mažesnė už nacionalinį lygį. Tačiau nuomos kainos yra tik 3% mažesnės, nei nacionalinė mediana.
Investicijų grąža šiuose pigesniuose rajonuose vilioja, nes nuomotojai gali imti iš nuomininkų aukštą nuomos mokestį, palyginti su tuo, ką jie sumokėjo už turtą.
Pajamos iš būsto nuomos Konverse mieste, Teksase, gali siekti 8%, palyginti su 6% vidutiniu JAV tokių pajamų lygiu.
Nuolatiniams būsto pirkėjams sunku konkuruoti su šiais, daug pinigų turinčiais, investuotojais. Įmonių savininkai yra pasirengę mokėti grynaisiais ir pirkti būstus, kurie nėra puikios būklės. Parduoti investuotojui yra lengviau ir greičiau, nei, pirmą kartą namą perkančiam, pirkėjui, kuriam reikia laiko susitarti dėl finansavimo ir jis gali bandyti derėtis dėl kainos, jei namui reikia remonto.
Namų kainos šiuose rajonuose sparčiai išaugo. Remiantis Redfin duomenimis, 53 pašto kodų vertės per pastaruosius penkerius metus vidutiniškai padidėjo 64%, palyginti su 48% padidėjimu šalyje.
Nuomininkai gali būti suspausti, kai įsikels Volstryto savininkai. Zillow duomenimis, per pastaruosius penkerius metus šių pašto indeksų nuomos vidurkis išaugo 30%, o bendrai JAV pabrango 23%. Neaišku, ar stambūs investuotojai paskatino šiuos padidėjimus, ar juos patraukė rajonai, kuriuose būsto nuomos kainos jau greitai augo.
Sidabrinis pamušalas yra tas, kad namų savininkai pakyla, kai beldžiasi, gilią kišenę turintys, investuotojai. Volstryto investuotojų antplūdis sukuria naują pirkėjų grupę ir jie gali pagerinti vietinio būsto fondo vertę, jei jie sutvarkys apgriuvusius namus.
Teksaso universiteto atliktas tyrimas parodė, kad nors įmonių savininkai gauna didesnę nuomos kainą, jie investuoja į geresnį gatvių apšvietimą ir saugumo priemones, kurios gali sumažinti kaimynystės nusikalstamumo lygį.
Tačiau namų savininkai susiduria su kompromisais. Jei įmonių savininkai nuspręs išsigryninti, tarkime, jei nuomos augimas neatitiks lūkesčių, siejamų su jų modeliais, naujų parduodamų namų aukcionų šuolis gali sukelti spaudimą paklausoms kainoms. Po didelės veiklos pandemijos metu investuotojai tapo JAV šeimos namų grynaisiais pardavėjais ir pardavė daugiau, nei pirko, rodo John Burns Research & Consulting duomenys.
Galbūt, jie naudojasi rekordiškai aukštomis būsto kainomis, kad gautų pelną, tačiau kai kuriais atvejais augančios palūkanų normos privertė juos parduoti. Praėjusiais metais savininkui VineBrook Homes reikėjo surinkti pinigų, kad padengtų jo skolą ir pardavė dalį jo portfelio. Viename Milvokio pašto kode VineBrook valdė beveik trečdaliu visų namų sąrašų rajone. Norėdama greitai iškrauti nekilnojamąjį turtą, bendrovė kainas sumažino vidutiniškai 17%, palyginti su pradine prašoma kaina, rodo „Parcl Labs“ duomenys.
Tai nėra didelis dalykas, kai JAV namų kainos vis dar auga. Tačiau jei investuotojai veržtųsi į duris silpnoje būsto rinkoje, jie galėtų numušti nuolatinius pardavėjus ir daryti spaudimą kainoms.
Pastarieji daugiabučių namų rezultatai rodo, kas gali nutikti, kai investuotojų rankose atsiduria daug gyvenamųjų namų. Nuo tada, kai 2022 m. pradžioje kainos pirmą kartą pakilo, JAV butų vertė nukrito 20 %. Tam įtakos turėjo ir pasiūlos perteklius, tačiau butų kainos buvo nepastovios, nes instituciniams investuotojams priklauso daug didesnė JAV butų atsargų dalis, nei šeimos namų, ir jie skirtingai reaguoja į pokyčius skolos kainoje, nei įprasti namų savininkai, kurie paprastai užfiksuoja hipotekos palūkanų normą 30 metų.
Pirmą kartą perkantys, pirkėjai nemėgsta konkuruoti su Volstryto investuotojais, kai bando patekti į nekilnojamojo turto kopėčias. Esamiems savininkams taip pat gali nepatikti namų kainų nepastovumas." [1]
1. Wall Street Home Buying Is Mixed Blessing --- ZIP Codes where investors own a bigger share of houses see higher-than-average increases in prices and rents. Ryan, Carol. Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y.. 30 Oct 2024: B.12.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą