"Būstų kainoms tebesilaikant rekordiškai aukštai,
investuotojai nori nenori priversti ieškoti variantų senos statybos butų
rinkoje. Žurnalas „Investuok“ kartu su NT rinkos ekspertais ir investuotojais
praktikais aiškinasi, kiek apsimoka investuoti į seno būsto nuomai atnaujinimą,
ką nuomininkai vertina, kas padeda pasididinti nuomos kainą ir užtikrina
ramybę, o kur pinigai gali būti tiesiog išmetami.
Skirtumai tarp butų senuosiuose miegamuosiuose sostinės
rajonuose neesminiai, bet jų vis dėlto yra. Todėl nutarėme atidžiau pažvelgti į
kelis mikrorajonus.
4 iš 5 – senos statybos butai
Jau kelis mėnesius daugėja NT atsigavimo ženklų, tačiau
daugiausia veiksmo senos statybos butų rinkoje. Sostinėje toliau didėja
sandorių, kai perkami senos statybos butai, dalis.
„Registrų centro“ atstovo žiniasklaidai Mindaugo Samkaus
žurnalui „Investuok“ pateikti duomenys rodo, kad vidutiniškai beveik 4 atvejais
iš 5 buvo perkami seni butai: „Ankstesniais metais naujų ir senų butų pardavimo
proporcija sostinėje būdavo apie 33 proc.:67 proc., o šiemet naujų butų
pardavimo sandorių dalis sumenko iki 22 proc., senų išaugo iki 78 proc. Beje,
per kelis mėnesius šis santykis dar labiau pasislinko senų butų naudai:
sausį–liepą proporcija buvo 23 proc.: 77 proc.“
Pirma remontuoti, tada nuomoti
Tikėtina, kad senos statybos butų būtų nupirkta dar daugiau,
bet nemažai žmonių, paveldėjusių tokius butus, neskuba jų parduoti – patys juos
nuomoja. Taip elgiasi ir dalis persikėlusių į naują būstą savininkų. O perka
senus butus žmonės ir sau, ir ketindami juos nuomoti. Tačiau, nors gerą
dešimtmetį ar kiek seniau pirkėjų ir nuomininkų nestebino butai, kurie prašyte
prašosi remonto, per kelerius pastaruosius metus gerokai padaugėjo žmonių,
pageidaujančių pirkti ar nuomotis kokybiškai atnaujintą seną butą.
„Neseniai du klientai Žirmūnuose nusipirko identiškai
kapitaliai suremontuotus 2 kmb. butus po 140 tūkst. eurų – vienas sau, kitas
nuomai, nes žino, kad ateis mokesnis, patikimesnis nuomininkas. Be to, toks
butas bus likvidesnis – jei, tarkim, po 3 metų nuspręsite jį parduoti, prekinei
išvaizdai pasiekti pakaks tik gerai išvalyti ir sienas perdažyti“, – sako
nepriklausomas NT brokeris Justinas Šerpenskas.
Nuomininkų poreikiai skiriasi, todėl išnuomoti pavyks ir
neseniai suremontuotą, ir prasčiau atrodantį neremontuotą būstą, bet
„vienareikšmiai geriau nuomoti vidutiniškai arba gerai sutvarkytą butą“,
žurnalui „Investuok“ teigė šioje srityje besispecializuojanti „Capital“ NT
brokerė Justina Zabarauskienė. Anot jos, jei butas prastesnis, ir nuomininkai
greičiausiai bus problemiškesni.
„Mažas pajamas turintys nuomininkai neretai butą dar labiau
nuniokoja, pasitaiko, kad sukelia nepatogumų ne tik savininkams, bet ir
kaimynams“, – pabrėžia ji.
Pridūrusi, kad nepakanka tiesiog nusipirkti butą ir
pastatyti jame lovą ir spintą, ji sako, kad mokūs nuomininkai nori kokybiško
būsto, todėl jei norite geros grąžos, teks pasistengti.
„Prieš kurį laiką padėjau surasti nuomininkus buto
Naujamiestyje savininkams. Vadinamojoje „chruščiovkėje“ – sename 5 aukštų
name – paveldėtas 2 kmb. butas nedidelis, vienas kambarys pereinamas,
miniatiūrinėje virtuvėje net stalą, o vonioje – skalbyklę sunku įsprausti. Medinės
grindys turbūt 15–20 metų nedažytos, tiek pat laiko tapetams ant sienų ir
šviestuvams, o baldai – tvarkingi, nesulūžę, bet užsilikę iš praėjusio amžiaus,
– pasakoja J. Zabarauskienė. – Patariau jiems atnaujinti butą, nes tuomet
galėsime surasti nuomininkus, kurie mokės daugiau, taigi, pajamos iš nuomos
ilgainiui atpirks investiciją, o vėliau neš pelną.
Žmonės kurį laiką dvejojo, bet viską apsvarstę ryžosi
remontuoti būstą. Investavo apie 17 tūkst. eurų, bet išnuomojome butą ne už
350, o už 500 eurų/mėn. O neseniai tie patys nuomininkai paprašė pratęsti
sutartį dar metams ir patys pasiūlė mokėti daugiau, nes rinkoje nuomos kainos
ūgtelėjo.“
Anot ilgametę patirtį NT rinkoje turinčių brokerės J.
Zabarauskienės ir privačios investuotojos į NT, nuomos praktikės Alinos
Kraujutienės, nuomojamų butų pasiūla nemaža, konkurencija tarp jų nuolat
didėja, todėl savininkai turi pasistengti, kad „pritrauktų“ gerus nuomininkus.
„Tvarkingą jaukų butą visuomet išnuomosite lengviau ir
greičiau, taigi sumažės prastovos. Be to, turėsite didesnį nuomininkų
pasirinkimą. Bet sprendimai turėtų būti neišskirtiniai ir galintys tikti ne
vienetams, o daugumai. Modernus stilius dažniausiai laimi prieš kitus būsto
įrengimo stilius, o sudėtingiausia išnuomoti butą su retro stiliaus baldais,
nors jie ir brangūs“, – atkreipia dėmesį žurnale „Investuok“ dažnai įžvalgomis
besidalinanti nuomos praktikė A. Kraujutienė.
Vengti perteklinės investicijos
„Pagrindinis investicinio būsto nuomai įrengimo principas –
remontas turi būti „neužmušamas“! O jeigu nuomininkams ji pavyko „užmušti“ – ką
nors sugadinti, – turi būti nesunku ir nebrangu jį greitai vėl suremontuoti“, –
pabrėžia A. Kraujutienė. Pasak jos, nuomininkams svarbu, kaip būstas įrengtas –
turi būti švaru, patogu ir ergonomiška, tačiau reikia vengti perteklinės
investicijos, kuri nesukurs jokios pridėtinės vertės nei savininkui, nei
nuomininkui.
„Tai, kas tinka Justiniškių mikrorajone, netinka
Senamiestyje, ir atvirkščiai, – aiškina A. Kraujutienė. – Pvz., Senamiestyje
nuoma brangesnė, todėl nuomininkai reiklesni būsto kokybei. Bet įrengę
Justiniškėse ar kitame miegamajame rajone būstą prabangiau daugiau nuompinigių
negausite – tokia investicija čia bus perteklinė.“
Remontuojant būstą nuomai sienoms reikėtų pasirinkti tokios
spalvos dažus, kad prireikus būtų galima uždažyti nedidelį pažeistą plotą ir to
nesimatys, aiškina investuotoja praktikė A. Kraujutienė: „Šviesesnės spalvos
(balti, pilki tonai, šviesaus kiaušinio lukšto spalva) visada laimi, nes kuo
tamsesnė spalva, tuo sunkiau bus pataisyti pažeistą vietą. Patarčiau rinktis
vadinamuosius plaunamus dažus.“
„Praktiškai labiau pasiteisina laminatas, vinilinė grindų
danga nei medinės grindys, todėl keičiant grindis neverta išlaidauti“, –
priduria J. Zabarauskienė. Pašnekovės atkreipia dėmesį, kad atsižvelgiant į
Lietuvos klimatą nereikėtų grindų visame bute klijuoti plytelėmis, bet jos
puikiai tiks prieškambaryje, vonioje ir virtuvėje.
„Dar viena priežastis jomis nepiktnaudžiauti – sudaužius
vieną, tenka keisti kelias, nes išimant sudaužytą plytelę neretai sutrūkinėja
ir esančios šalia. Garantijų, kad rasite tokių pat, nėra, o jeigu ir rastumėte,
skirtingų partijų plytelės vis tiek šiek tiek skirsis. Kaip ir pyragas – taip
pat kepamas 10 metų, bet kas kartą šiek tiek kitoks“, –pataria A. Kraujutienė
ir priduria, kad jei yra galimybė, reikėtų įsigyti plytelių atsargai ir vieną
kitą pasidėti sandėliuke.
Kaip vieną iš svarbiausių dalykų įrengiant butą nuomai
pašnekovė žurnale „Investuok“ akcentuoja ir tinkamai įrengtos ventiliacijos
būtinumą ir net siūlo kartais patikrinti, ar patalpos tinkamai vėdinamos, nes
tai padės išvengti pelėsio. Būtini ir priešgaisriniai signalizatoriai. O kas
7–10 metų būstui prireiks kosmetinio remonto. Jei anksčiau jis buvo tinkamai
suremontuotas, dažniausiai pakaks perdažyti sienas ir pataisyti smulkius
gedimus.
Baldai ir buitinė įranga
Laimėti konkurencinę kovą dėl geresnių nuomininkų gali
padėti ir baldai. „Dabar madingi vadinamieji veliūriniai minkštieji baldai –
tikrai ne nuomai skirtam butui. Minkštieji baldai turi būti greitai ir lengvai
plaunami“, – pabrėžia A. Kraujutienė, o J. Zabarauskienė priduria, kad
geriausia rinktis lengvai keičiamus baldus, kad ir serijinės „Ikea“ gamybos,
nes jie pigesni nei užsakyti individualiai, be to, bus lengviau apskaičiuoti
žalą, jei baldai būtų sugadinti.
Baziniai baldai, kurie privalo būti bute, pasak jos, yra
sofa-lova (ir/arba lova), kabykla ar spinta lauko drabužiams, spinta ar komoda
drabužiams, TV staliukas-spintelė, naktinis staliukas, virtuvės baldai ir
virtuvinis stalas su 2–4 kėdėmis, vonios spintelės ir veidrodis, užuolaidos ar
ritininės užuolaidos. Jei yra balkonas, reikia ir lauko baldų.
Jei sudaroma ilgalaikės nuomos sutartis, dulkių siurbliu,
el. virduliu ir kita smulkia buitine technika, stalo įrankiais ir pan. įprastai
pasirūpina patys nuomininkai, o savininkai turėtų pasirūpinti, kad bute būtų
skalbyklė, džiovyklė, šaldytuvas – geriau su šaldikliu.
„Studijose ir 1 kmb. butuose indaplovė kol kas nebūtina,
tačiau būstą besirenkantiems nuomininkams tai bus privalumas. O didesniuose
butuose jos būtinai reikia“, – aiškina NT brokerė.
A. Kraujutienė žurnalo „Investuok“ skaitytojams jau ne pirmą
kartą kartoja, kad dažniausiai klaidos, kurias įrengdami būstą nuomai daro
savininkai, kyla dėl negebėjimo atskirti, kas patinka jam pačiam, o kas tiks
nuomininkams: „Reikia suvokti, ką ir dėl ko darote, atskirti savirealizaciją
nuo investicinio objekto įrengimo. Nereikia į butą nuomai įdėti dūšios, o
paskui kas mėnesį ar du vaikščioti ir tikrinti, kaip nuomininkas prižiūri butą,
ir kabinėtis net dėl paprasto daiktų nusidėvėjimo.“ Pasak jos, jei nuomininkai
apgadino kėdes, kurias „prieš metus pirkau po 100 eurų“, užuot guodusis visiems
pažįstamiems, reikėtų paklausti savęs, ar vertėjo pirkti tas kėdes tokias
brangias...
Perplanuoti nebūtina
Vonios ir WC patalpas J. Zabarauskienė pataria sujungti, nes
senos statybos butuose „WC dažnai labai klaustrofobiški“, bet sujungti atskirą
virtuvę su kambariu tikslinga ne visuomet – nors patogiai su gyvenamąja erdve
sujungtos virtuvės populiarios, studentai mielai nuomojasi ir butus su atskira
virtuve.
„Jei kambariai nepereinami, jie nuomojasi keliese ir turi
kiekvienas savo atskirą gyvenamąją erdvę. Visai neseniai dviem draugėms padėjau
ieškoti buto nuomai, ir jų pasirinkimas buvo apribotas būtent senos statybos
butais, nes naujos statybos butų su atskiromis virtuvėmis yra labai mažai.
Taigi, jei kambariai nepereinami, pakanka patogiai įrengti virtuvę ir pastatyti
modernią buitinę techniką“, – pataria ji.
Alternatyva – 3 kmb. (2 miegamųjų) butas, bet „senos
statybos 2 nepereinamų kmb. butą galima išsinuomoti už maždaug 600 Eur/mėn.,
neskaitant komunalinių mokesčių, o 3 kmb. buto nuomos kaina – apie 800–1000
Eur/mėn., ir daliai nuomininkų tai jau per brangu“.
„Kadangi žmonių, norinčių kartu nuomotis būstą, bet turėti
atskiras savo erdves, yra nemažai, senos statybos butai su nepereinamais
kambariais ir atskiromis virtuvėmis tampa savotišku deficitu ir už juos kartais
mokama daugiau nei įprasta tokio būsto nuomos kaina“, – aiškina žurnalo
„Investuok“ pašnekovė. O jei yra pereinamas kambarys, verta bent iš dalies
sujungti virtuvės ir svetainės patalpas, priduria ji.
J. Šerpenskas sako, kad investuotojai, planuojantys
suremontuotą butą parduoti, neturėtų galvoti, ar žmogus jį pirks sau, ar
ketindamas nuomoti, bet tie, kurie planuoja suremontuotą butą patys nuomoti,
paprastai investuoja mažiau nei ketinantys jį parduoti. Vis dėlto, primena jis,
net ir taupiai remontuojant butą nuomai būtina atlikti pagrindinius darbus:
„Suremontuoti san. mazgą, virtuvę, pakeisti nutrintą grindų dangą, įstatyti
gražias duris, užglaistyti ir nudažyti sienas – sukurti tvarkingą visumą.“
Mažesni butai atsiperka greičiau
„Dažniausiai dėl įsigijimo ir nuomos kainų santykio
investuotojui palankiau įsigyti senos statybos būstą, o tinkamiausi ilgalaikei
nuomai 1–2 kmb. butai. Nors rinkoje labai trūksta 3–4 kmb. butų, iš esmės jų
paklausa gerokai mažesnė, o suremontuoti juos kainuoja brangiau“, – aiškina
J. Zabarauskienė ir priduria, kad greičiausiai atsiperka pigesni, nedidelio
ploto (15–35 kv. m) butai, kuriuose suformuota daugiau kambarių (erdvių).
Būtent apie tai ji ragina pagalvoti planuojant nuomai skirto
būsto remontą. O vietą automobiliui įsigyti nebūtina, juolab nuomininkai ne
visada nori už ją papildomai mokėti. Bet, prireikus būstą parduoti, ji gali
tapti svarbiu privalumu, primena NT brokerė.
Investicija į nuomai skirto NT remontą gali būti labai
sėkminga, tačiau vieno atsakymo – suremontuotą ir kaip suremontuotą, o gal
neremontuotą – butą labiau apsimoka nuomoti, nėra, nes kiekvienas atvejis
kitoks, pabrėžia A. Kraujutienė: „Tarkim, 30 kv. m butas, kurį sudaro atskira
virtuvė ir gyvenamasis kambarys-svetainė-miegamasis, bus nuomojamas pigiau nei
tas pats butas, jei virtuvės zona perkelta į kambarį, o vietoj virtuvės
įrengtas miegamasis.
Pirmuoju atveju, pvz., Žirmūnuose, galima tikėtis išnuomoti
šį butą daugiausia už 500 Eur/mėn., antru atveju sezono metu galima tikėtis ir
650 Eur/mėn.“
Investicija į remontuotiną butą – praktiko žvilgsniu
„Galima suremontuoti butą pigiai ir skoningai, bet galima
brangiai, tačiau neskoningai, todėl pirmas kartas nebūtinai atneš sėkmę, o
klaidos, kurias remontuodami būstą padaro nepatyrę investuotojai, iš karto
matyti. Tai gali būti nepatogioje vietoje įrengta virtuvė, netinkamai išdėstyti
baldai, pvz., bendroje svetainės ir virtuvės erdvėje sofa atsukta tiesiai į
virtuvę“, – sako ne vienus metus senus nugyventus butus naujam gyvenimui
prikeliantis investuotojas Antonas G., atsakydamas į klausimą, ar atsižvelgiant
į dabartinę situaciją NT rinkoje verta imtis remontuoti seną būstą tikintis uždirbti.
Anot jo, parduoti pavyks ir su klaidomis suremontuotą ir įrengtą būstą, bet tai
užtruks ilgiau, o kaina bus mažesnė, nors investuota gali būti net daugiau.
Pasak profesionalo, nuolat šiame segmente dirbantys meistrai
iš karto mato, kokį butą kaip apsimoka perdaryti, daugmaž tiksliai
apskaičiuoja, kiek tai gali kainuoti. Jie paprastai turi nuolaidų medžiagoms
įsigyti, turi partnerius baldininkus, kurie nuolatinių klientų užsakymus
atlieka „pirmąja eile“, kartais ir žemesne kaina.
„Vonios, virtuvės baldai, spintos paprastai gaminami pagal
užsakymą, nes standartiniai iš parduotuvės dažniausiai netiks, – aiškina jis. –
Pridėkite sofą, lovą, čiužinį, ir susidarys iki 50 proc. visos investicijos,
todėl nuolaidos ir partnerystė – labai svarbūs, nes padeda taupyti ir laiką, ir
pinigus.“ Žinoma, jei butą ketinate ne nuomoti, o parduoti, baldų ar bent jų
dalies galima atsisakyti, bet tuomet ir uždarbis bus mažesnis, priduria patyręs
investuotojas.
„Išmanantis apie remontą ir pats 2 kmb. butą remontuojantis
žmogus turėtų tilpti į 22–25 tūkst. eurų, o suremontavus tokį butą ir sumokėjus
visus mokesčius turėtų pavykti uždirbti apie 10 tūkst. eurų. Tačiau svarbu kuo
greičiau atlikti remontą ir parduoti ar išnuomoti būstą, ypač jei jį pirkote su
paskola, nes neplanuota prastova, tarkim, du mėnesiai žiemą, reiškia, kad
papildomai sumokėsite už šildymą, o tai sumažins būsimą pelną“, – skaičiuoja
Antonas G.
Remontuoti ar parduoti? „Jei žmogus turi laisvo laiko, šiek
tiek nusimano apie remontą ir gali bent dalį darbų atlikti pats, kodėl gi
nepabandyti? – sako Antonas G. – Bet jei žmogus užimtas ir, užuot dirbęs savo
įprastą darbą, važinės po parduotuves ir rinksis medžiagas, samdys meistrus ir
viską pats organizuos, nesu tikras, ar sugaištas laikas ir pastangos atsipirks.
Tokiems žmonėms, jei jie jau turi remontuotiną būstą, patarčiau pardavinėti jį
tokį, koks yra“.
Profesionalas abejoja, ar tokiam žmogui apsimoka pačiam
imtis remontuoti net paveldėtą butą, nes jei ketinate jį ne nuomoti, o
parduoti, prie išlaidų dar reikia pridėti 15 proc. GPM nuo skirtumo tarp
paveldėto buto vertės ir jo vertės parduodant po remonto.
Tiems, kurie vis dėlto nuspręs pabandyti, Antonas G.,
baigdamas interviu žurnalui „Investuok“ primena, kad nors būsto segmento iki
140–150 tūkst. eurų – dažniausiai tai ir yra senos statybos butai – įperkamumas
irgi sumažėjęs, juos įpirkti gali santykinai daugiau žmonių, todėl „planuojant
investicijas į tokio būsto remontą reikia rasti viduriuką: darbus atlikti
kokybiškai, butą įrengti skoningai, bet neperžengti šios kainos – psichologinio
pirkėjų barjero.“
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą