„Artėja būsto kainų nuosmukis. Finansų sistemos tai nesusprogdins, bet bus baisu.
PER pastarąjį dešimtmetį turėti namą reiškė lengvus pinigus. Kainos patikimai augo daugelį metų, o vėliau pandemijos metu tapo keistai balistinėmis. Tačiau šiandien, jei jūsų turtai surišti į plytas ir skiedinį, laikas nervintis. Namų kainos dabar krenta devyniose turtingose šalyse (žr. skyrių „Finansai ir ekonomika“). Amerikoje nuosmukiai kol kas nedideli, bet siautulingiausiose rinkose jau dramatiški. Daugiabučiuose Kanadoje namai kainuoja 9% pigiau, nei vasarį. Pasaulį persekiojant infliacijai ir recesijai, tikėtina, kad korekcija gilės – net nekilnojamojo turto agentai yra niūrūs. Nors tai nesusprogdins pasaulinių bankų, kaip 2007–2009 m., tačiau sustiprins nuosmukį, paliks būrį žmonių, kurių finansai bus sužlugdyti, ir prasidės politinė audra.
Krizės priežastis – sparčiai augančios palūkanų normos: Amerikoje potencialūs pirkėjai su siaubu stebėjo, kaip 30 metų hipotekos palūkanų norma pasiekė 6,92 %, daugiau, nei dvigubai daugiau, nei prieš metus ir aukščiausia nuo 2002 m. balandžio mėn.
Burbulą kurstė pandeminio laikotarpio palūkanų mažinimas, piniginis skatinimas ir daugiau erdvės priemiestyje medžioklė.
Dabar didžioji dalis to vyksta atvirkščiai. Paimkite, pavyzdžiui, ką nors, kas prieš metus galėjo sau leisti įdėti 1800 dolerių per mėnesį 30 metų hipotekai. Tada jie galėjo pasiskolinti 420 000 dolerių. Šiandien įmokos pakanka 280 000 dolerių paskolai: 33% mažesnei. Nuo Stokholmo iki Sidnėjaus skolininkų perkamoji galia žlunga. Dėl to naujiems pirkėjams sunkiau įpirkti būstus, mažėja paklausa ir gali būti suspausti esamų savininkų finansai, kurie, jei nepasisektų, gali būti priversti parduoti.
Geros naujienos yra tai, kad krintančios būsto kainos Amerikoje nesukels tokio didelio finansinio žlugimo, kaip prieš 15 metų. Šalyje yra mažiau rizikingų paskolų ir geriau kapitalizuotų bankų, kurie nesivargina imtis gudrių antrinės rizikos vertybinių popierių. Dėdė Semas dabar išrašo arba pakeičia vertybiniais popieriais du trečdalius naujų hipotekų. Didieji pralaimėtojai bus mokesčių mokėtojai. Per valstybinio draudimo sistemas jie prisiima įsipareigojimų nevykdymo riziką. Kai palūkanų normos kyla, jie patiria nuostolių per Federalinį rezervą, kuriam priklauso ketvirtadalis hipoteka užtikrintų vertybinių popierių.
Kai kuriose kitose vietose, pavyzdžiui, Pietų Korėjoje ir Šiaurės šalyse, skolinimasis spartesnis, o namų ūkių skola siekia apie 100 % BVP. Jie gali susidurti su destabilizuojančiais nuostoliais savo bankuose arba šešėlinėse finansų įmonėse: Švedijos centrinio banko vadovas tai palygino su „sėdėjimu ant ugnikalnio“. Tačiau didžiausia pasaulyje su būstu susijusi finansų krizė vis dar apsiribos Kinija, kurios problemos – didžiulis spekuliacinis perteklius, hipotekos streikai, žmonės, kurie iš anksto sumokėjo už nepastatytus butus – dėkui Dievui, išlieka Kinijos ribose.
Tačiau net ir be sinchronizuoto pasaulinio bankų žlugimo būsto nuosmukis bus niūrus. Pirma, dėl to, kad sugadintos nekilnojamojo turto rinkos stabdo darbo rinką. Kai palūkanų normos kyla, o kainos palaipsniui prisitaiko, neapibrėžtumas verčia žmones dvejoti dėl persikėlimo. Esamų namų pardavimas Amerikoje rugpjūtį sumažėjo 20 % per metus, o būsto įmonė Zillow praneša apie 13 % mažiau naujų butų, nei įprasta sezono metu. Kanadoje pardavimų apimtys šiais metais gali sumažėti 40%. Kai žmonės negali judėti, tai nuslopina darbo rinkas, o tai kelia didelį nerimą, kai įmonės bando prisitaikyti prie darbuotojų trūkumo ir energetikos krizės. Ir kai kainos nukrenta, namų savininkai gali pastebėti, kad jų namai yra verti mažiau, nei jų hipoteka, todėl dar sunkiau susitvarkyti – problema, kankinusi daugelį ekonomikų po pasaulinės finansų krizės.
Mažesnės būsto kainos taip pat stabdo augimą antruoju būdu: dėl jų ir taip niūrūs vartotojai tampa dar labiau apgailėtini. Visame pasaulyje namai kainuoja apie 250 trilijonų dolerių (palyginimui, akcijų rinkos kainuoja tik 90 trilijonų dolerių) ir sudaro pusę viso turto. Kai šis kapitalo pastatas griūva, vartotojai, greičiausiai, sumažins išlaidas. Nors vėsesnę ekonomiką centriniai bankai ketina pasiekti, didindami palūkanų normas, pasitikėjimo žlugimas gali įgauti pagreitį pats savaime.
Kita problema yra koncentruotas skausmas, kurį patiria mažuma namų savininkų. Labiausiai pažeidžiami tie, kurie nėra užsifiksavę palūkanų normų ir susiduria su sparčiai didėjančiomis būsto paskolų sąskaitomis. Santykinai nedaug jų yra Amerikoje, kur subsidijuojamos 30 metų fiksuotos palūkanų normos hipotekos yra įprastas dalykas. Tačiau keturios iš penkių Švedijos paskolų turi fiksuotą dvejų metų ar trumpesnį laikotarpį, o pusė visų Naujosios Zelandijos fiksuotų palūkanų hipotekų buvo arba turi būti refinansuojama šiais metais.
Kartu su pragyvenimo išlaidų mažinimu tai rodo, kad vis daugiau namų ūkių patiria finansinių sunkumų. Australijoje galbūt penktadalis visų hipotekos skolų yra skolingi namų ūkiams, kurių laisvi grynųjų pinigų srautai sumažės 20% ar daugiau, jei palūkanų normos padidės, kaip manyta. Remiantis vienu apskaičiavimu, Didžiojoje Britanijoje 2 mln. namų ūkių hipoteka galėtų pasisavinti dar 10% pajamų. Tie, kurie negali susimokėti vargs, arba jiems gali tekti išmesti savo namus į rinką.
Čia atsiranda politinis aspektas. Būsto rinkos jau yra kovos laukas. Dėl biurokratijos per daug sunku statyti naujus namus dideliuose miestuose, todėl atsiranda jų trūkumas. Turtingo pasaulio jaunų žmonių karta mano, kad jie buvo nesąžiningai pašalinti iš būsto nuosavybės. Nors mažesnės būsto kainos sumažins užstatą, reikalingą būsto paskolai gauti, nuo skolos finansavimo, kuris dabar brangus, labiausiai priklauso pirkėjai pirmą kartą. Ir visiškai nauja klasė finansiškai pažeidžiamų namų savininkų ruošiasi prisijungti prie nepatenkintųjų gretų.
Pavojingos savybės
Per pastaruosius 15 metų ne kartą gelbėjusios ekonomiką, dauguma Vakarų vyriausybių vėl susigundys gelbėti. Amerikoje baimė dėl būsto nelaimės paskatino kai kuriuos paraginti Fed sulėtinti palūkanų normų augimą. Pranešama, kad Ispanija svarsto apriboti didėjančias būsto paskolos įmokas, o Vengrija tai jau padarė. Tikimasi, kad paseks daugiau šalių.
Dėl to vyriausybių skolos dar labiau padidėtų ir paskatintų mintį, kad būsto nuosavybė yra vienpusis valstybės remiamas statymas. Be to, tai mažai padėtų išspręsti pagrindines problemas, kurios vargina turtingo pasaulio būsto rinkas, kurių daugelis kyla dėl netinkamo ir per didelio vyriausybės įsikišimo – nuo hipotekos subsidijų ir iškreipiančių mokesčių iki pernelyg sudėtingų planavimo taisyklių. Kai baigiasi žemų palūkanų normų era, artėja būsto kainų krizė – ir nėra garantijų, kad visa tai bus geresnė būsto rinka." [1]
· · ·1. "House-price horror show; Property." The Economist, 22 Oct. 2022, p. 11(US).
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą