„BŪSTAS – didžiausia turto klasė pasaulyje. Tačiau dar visai neseniai šeimyninių namų nuoma buvo kotedžų verslas, į kurį negalima buvo investuoti Volstrytui. Kai „Blackstone“, privataus kapitalo milžinas, iškėlė idėją sukurti didžiulius portfelius po pasaulinės finansų krizės 2007–2009 m. bankai atsisakė jam skolinti. Įmonei patarinėjo Sam Zell, nekilnojamojo turto magnatas, kuris prieš finansų krizę pardavė Blackstone savo biurų imperiją už 39 mlrd. dolerių. „Jokiu būdu“, – atkirto jis. Investuotojui, nuolat užsiimančiam viešbučių tinklais ir prabangiais biurų bokštais, namų išnuomavimo verslas, palyginus, atrodė, kaip smulkmena.
Blackstone žengė į priekį nepaisydamas pono Zello patarimo. Praėjus dešimtmečiui nuo pirmojo pirkimo Finikso mieste, Arizonoje – 100 000 dolerių vertės išlaidų – eksperimentas peraugo į institucinio lygio turto klasę. Pernai susidomėjimas šiuo sektoriumi pasiekė karštligę. Tyrimų įmonės John Burns Real Estate Consulting duomenimis, stambūs investuotojai skyrė mažiausiai 45 mlrd. dolerių, kad Amerikoje pirktų vienos šeimos namus, palyginti su 3 mlrd. dolerių prieš metus. Net atvėsus būsto rinkoms, daugėja investicijų, o įmonės, įskaitant Goldman Sachs ir KKR, seka Blackstone pėdomis.
Nesunku suprasti, kodėl. Nuo 2016 m. iki 2021 m. metinė grąža iš nuomos šeimoms (21 %) viršijo būstą seniems žmonėms (7 %), biurus (5 %), prekybos centrus (-1 %) ir net butus (12 %) pagal Green Street, kitą tyrimų įmonę. Per pastarąjį dešimtmetį institucijoms priklausančių namų vertė padvigubėjo iki 4,7 mlrd. dolerių – šis skaičius viršija numatomą Amerikos biurų vertę – 1,9 mlrd. dolerių.
Skirtingai nuo mamos ir tėvelio tipo investuotojų, kuriems dažniausiai priklauso ne daugiau, nei saujelė namų, didžiausiose įmonėse yra dešimtys tūkstančių namų, kurie siūlomi renovuoti ir prižiūrimi visą parą. „Invitation Homes“, didžiausias Amerikos šeimos savininkas, teigia, kad vidutiniškai išleidžia 39 000 dolerių, kad sutvarkytų kiekvieną iš jų, sutvarkytų naujas grindis, atnaujintą santechniką ir naujausias technologijas, tokias, kaip vaizdo skambučiai ir išmaniosios spynos.
Šios gėrybės pritraukia turtingesnius nuomininkus. 2010–2018 m. asmenys, kurių pajamos viršija 75 000 dolerių, sudarė tris ketvirtadalius nuomininkų augimo. „Covid-19“ tai paspartino, nes kainų konkursai privertė daug uždirbančius žmones nuomotis. „Invitation Homes“ teigia, kad dabar jos gyventojų metinės namų ūkio pajamos viršija 131 000 dolerių, ty beveik dvigubai daugiau, nei šalies mediana.
Yra daug vietos tolesnei plėtrai. Amerikoje nekilnojamojo turto investicijų trestai (REIT) valdo tik 1% vienos šeimos nuomojamų patalpų, palyginti su 5–10% biurų ir sandėlių, 15% būsto seniems žmonėms ir 50% prekybos centrų. Stambūs investuotojai taip pat pradeda kurti daugiau, o ne tik pirkti esamus namus. Praėjusiais metais jie pastatė rekordinius 7705 šeimyninius vienetus, palyginti su vidutiniškai 5500 2015–2020 m.
Turto valdytojas „MetLife Investment Management“ tikisi, kad iki 2030 m. įmonės bus sukaupusios 7,6 mln. namų, ty daugiau, nei du penktadalius visų nuomojamų šeimų namų.
Tendencija išplito ir į Europą. Tokie investuotojai, kaip „Aviva“ ir „Legal & General“ stato tūkstančius nuomojamų namų visoje Didžiojoje Britanijoje, kuri dabar turi daugiau nei 73 000 „pastatyta nuomai“ nekilnojamojo turto. Instituciniai investuotojai taip pat ryja turtą Vokietijoje, Airijoje, Nyderlanduose ir Šiaurės šalių rinkose, kuriose nuomininkų dalis didesnė, nei kitose turtingose šalyse.
Kas slypi už sprogstamojo augimo? Vienas iš paaiškinimų yra tas, kad senstantys tūkstantmečio kartos atstovai siūlo augančią rinką. Artėjant 30-ies ir 40-ies metų pradžiai – miela vieta būsto šeimininkams – daugelis nori geresnės mokyklos savo vaikams ar vietos naminiams gyvūnėliams arba pagaliau turi pakankamai pinigų išmesti savo kambariokus. Amerikoje per ateinančius penkerius metus šios amžiaus kategorijos gyventojų prieaugis beveik padvigubės. Senstantys kūdikių bumo žmonės taip pat nuomojasi daugiau. Anglijoje nuo 2011 metų nuo 55 iki 64 metų besinuomojančių asmenų dalis išaugo beveik dvigubai.
Padeda mažėjantis būsto įperkamumas. Negalintys įsigyti būsto neturi kito pasirinkimo, kaip tik nuomotis, o tai reiškia, kad nuomotojai yra įsitikinę, kad gali rasti ir išlaikyti naujus nuomininkus, ypač pradinio lygio namuose. Aštuntajame dešimtmetyje Amerikoje kiekvienais metais buvo pastatyta mažiausiai 420 000 pradinių namų. Pernai tokių buvo vos 93 tūkst. Taigi nuomos kainos ir toliau kyla. Visoje šalyje šeimyniniams namams birželį padidėjo daugiau, nei 13 proc. Orlande jos išaugo 23%. Majamyje – daugiau, nei trečdaliu.
Nepaisant didėjančių nuomos kainų, Volstryto savininkai nėra apsaugoti nuo ekonominio netikrumo. Infliacija reiškia, kad namų renovacijos ir priežiūros išlaidos auga. „Invitation Homes“ teigia, kad šiems dalykams išleista suma per antrąjį šių metų ketvirtį išaugo beveik 8 proc. Taip pat išaugo statybos sąnaudos, o tai kelia pavojų investuotojams, statantiems nuo nulio. Nuo 2020 m. pradžios statybinių medžiagų, įskaitant betoną, medieną ir plieną, kainos pakilo 38 proc.
Palūkanų normų kilimas yra kitas nerimas; rinkai švelnėjant, investuotojai laikosi atsargesnio požiūrio. „Blackstone“ priklausanti „Home Partners of America“ rugpjūtį paskelbė, kad pristabdys būsto pirkimą 38 miestuose, rinkose, kurios sudaro 5% įmonės veiklos.
Ekonominiai ciklai yra neišvengiami. Vargu ar nuomos kainos ir toliau kils rekordiniu tempu. Tačiau istorija rodo, kad gyvenamųjų patalpų nuomos kainos yra atsparesnės nei kitų nekilnojamojo turto tipų, ypač tais laikotarpiais, kai pasiūla yra maža.
Nuo 1974 m. iki 1985 m., dar vieno didelės infliacijos laikotarpio, nuomos kainos iš tikrųjų didėjo 7–12% per metus, pažymi duomenų bendrovės „RealPage“ ekonomistas Jay'us Parsonsas.
Net kai per pasaulinę finansų krizę smuko būsto pirkėjų paklausa, gyvenamųjų namų nuomininkų paklausa nesusvyravo. Nors institucinių investuotojų būsto šurmulys gali šiek tiek nurimti, vargu ar jis nutrūks.“ [1]
· · · 1. "Hot property; Housing." The Economist, 24 Sept. 2022, p. 71(US).
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą