„Daugelis amerikiečių svajoja, kad kelias į gerovės kūrimą yra, perkant nekilnojamąjį turtą, iš kurio gaunamos nuomos pajamos. Tai gali būti tiesa, tačiau finansų patarėjai perspėja, kad būsto šeimininko žaidimo išlaidos ir apsunkinimai didėja.
Žmonėms, galvojantiems tapti būsto savininkais, po metų, kuriuos paženklino aukštesnės būsto kainos ir hipotekos palūkanų normos, gali būti sunkiau gauti pelno. Padidėja ir nuomos kainos, tačiau dėl infliacijos kyla ir remonto bei įprastinės namų priežiūros išlaidos.
Pastaraisiais metais „YouTube“ ir „TikTok“ dažnai buvo kalbama apie nuomojamo turto privalumus – pasyvias pajamas ir mokesčių lengvatas. Tačiau kiekvienas, planuojantis įsigyti nuomojamą būstą dabar, turėtų atsižvelgti į didesnių išlaidų ir netikėtų išlaidų tikimybę.
„Pelningumas, ypač trumpuoju laikotarpiu, tikrai nėra garantuotas“, – sako Rickas Sharga, nekilnojamojo turto analizės įmonės „Attom Data Solutions“ rinkos tyrimų vykdomasis viceprezidentas.
Nuomotojai dažnai pasikliauja skolomis, kad finansuotų savo pirkinius, ypač dėl to, kad būsto kainos gerokai viršija priešpandeminį lygį. Kylant palūkanų normoms ir didėjant nuosmukio baimei, šios skolos prisiėmimas tampa rizikingesnis ir brangesnis.
Įprastos 30 metų paskolos būstui, kurį naudoja savininkai, hipotekos palūkanų normos per pastaruosius šešis mėnesius pakilo nuo mažiau, nei 4 % iki maždaug 7 %, tačiau pastaruoju metu jos šiek tiek sumažėjo.
Paskolos investuotojams yra brangesnės, o palūkanų normos svyruoja nuo 10% iki 12%, priklausomai nuo paskolos rūšies ir termino, o šių metų pradžioje nuo maždaug 7% iki 9%, sako p. Sharga.
Kreipiantis dėl hipotekos investiciniam turtui, pirkėjams reikia didesnio pradinio įnašo, nei už pagrindinį ar atostogų būstą ir gali tekti atitikti griežtesnius skolintojo reikalavimus, sako Robertas Heckas, internetinės hipotekos rinkos Morty viceprezidentas.
Skolintojai paprastai reikalauja bent 20 % pradinio įnašo, nes jie prisiima didesnę riziką, sako J. Heckas.
Skolintojai taiko tvirtus investicinio nekilnojamojo turto paskolų pasirašymo reikalavimus, įskaitant aukštesnį minimalų kredito balą (daugeliu atvejų bent 700) ir pageidaujamą skolos ir pajamų santykį. Jiems paprastai reikia didesnių grynųjų pinigų atsargų, nei pirminei hipotekai, sako p. Heckas.
Sandra Ellzey teigia, kad jos namai Keryje, NC, šiais metais rinkos piko metu pabrango apie 40 proc. Ji nusprendė pasiskolinti už dalį savo būsto nuosavybės ir panaudoti būsto kapitalo kredito liniją, kad įsigytų netoliese esančią trijų miegamųjų rančą už maždaug 293 000 dolerių.
HELOC yra kredito linija, pasiskolinta už turimą jūsų būsto kapitalą.
Praėjusį mėnesį „Heloc“ kursas buvo apie 6,49%. Neseniai jis šoktelėjo iki 7,24%, o dabar, kai Federalinis rezervų bankas vėl padidino palūkanų normas, turėtų dar labiau pakilti.
Ponia Ellzey sako, kad susiduria su galimybe, kad ji nesurinks pakankamai nuomos mokesčio, kad padengtų „Heloc“ palūkanas.
„Turėti „Heloc“ dabar, norint nusipirkti ilgalaikę nuomą, tikrai yra klaida“, – sako ji.
Trokštantys savininkai turi atsižvelgti į didėjančias remonto ir priežiūros išlaidas. Infliacija ir tiekimo grandinės sutrikimai padidino žaliavų ir prietaisų kainas, o darbo jėgos trūkumas padidino atlyginimus. Neseniai atlikta internetinės nuosavybės valdymo platformos „Avail“ apklausa parodė, kad apie 80 % savininkų pranešė apie padidėjusias nuosavybės išlaidas per pastaruosius 12 mėnesių, o 41 % teigė, kad išlaidos išaugo daugiau, nei 10 %.
Saurabhas Malhotra tai atrado, kai neseniai nusipirko keturių vienetų nuomą Vašingtono valstijoje. Pradinei renovacijai jis buvo numatęs apie 40 000 dolerių, tačiau galiausiai išleido 70 000 dolerių.
„Būti šeimininku nėra taip paprasta, kaip atrodo iš pradžių“, – sako jis.
Tarp nenumatytų atvejų, kuriuos reikia planuoti, yra netikėtos laisvos nuo nuominnkų savaitės ir turto valdymo išlaidos, sako Scottas Trenchas, investavimo į nekilnojamąjį turtą svetainės BiggerPockets vadovas. Jis rekomenduoja bent vieno mėnesio nuomos mokestį sutaupyti skubios pagalbos fonde, kad būtų galima padengti laisvas nuo nuomininkų savaites.
Jei manote, kad remontui ir priežiūrai skiriate mažiau, nei 250 dolerių per mėnesį, jūsų laukia nemaloni staigmena, sako jis.
Šios išlaidos ne visada atsiranda kiekvieną mėnesį – bėgant metams jos pasiveja investuotojus didelėmis vienkartinėmis sumomis, pridūrė jis.
Larry Pershingas, finansų planuotojas Čikagoje, paprastai pataria klientams pirkti nekilnojamąjį turtą tik tuo atveju, jei jis per metus uždirbs bent 4% pirkimo kainos. Pavyzdžiui, jei įsigyjate 500 000 dolerių nuomojamą turtą, po išlaidų turėtumėte kasmet uždirbti bent 20 000 dolerių.
Pasikalbėkite su kitais nuomotojais ir sužinokite apie nuomininkų apyvartą, rinkos nuomą ir įprastas priežiūros išlaidas jūsų vietovėje, sako p. Sharga iš Attom. Pasitarkite su būsto draudimo brokeriais, kad įvertintumėte, kiek jums reikės poliso. Nepamirškite atsižvelgti į nekilnojamojo turto mokesčius, vejos priežiūrą, komunalines paslaugas ir nuomininkų, kurie nemoka nuomos, galimybę, sako Lauren Lindsay, finansų planuotoja Hiustone.
Nuomotojai turėtų būti gerai susipažinę su vietinių nuomininkų įstatymų pakeitimų realybe, sako Elliott Appel, finansų planuotojas iš Madisono, Viso. Pavyzdžiui, 2021 m. kai kurie Sietlo savininkai nesuvokė, kad buvo priimtas įstatymas, neleidžiantis jiems pakelti nuomos mokesčių, prieš tai nesuteikus nuomininkams daugiau, nei 180 dienų įspėjimą. Anksčiau jie turėjo įspėti prieš 60 dienų.“ [1]
1. Do the Math Before New Gig as Landlord
Dagher, Veronica. Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 20 Dec 2022: A.11.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą