Remiantis vasario mėn. pateiktu vertybinių popierių paraiška, milžiniškas investicijų valdytojas „Brookfield Asset Management“ neseniai neįvykdė skolos iš viso daugiau nei 750 mln. dolerių už porą 52 aukštų bokštų Los Andžele. Pasak žmonių, susipažinusių su šiuo klausimu, nekilnojamojo turto įmonė RXR derasi su kreditoriais dėl skolų restruktūrizavimo 61 Broadway, 34 aukštų bokšte Manheteno finansiniame rajone. Šie žmonės sakė, kad vienas iš svarstomų variantų yra pastato perdavimas paskolos davėjui.
Kitas nelaimės ženklas – investicijų valdytojo, susijusio su Related Cos. ir BentallGreenOak, įmonė veda panašias derybas dėl skolų restruktūrizavimo dėl 150 mln. dolerių vertės biurais verčiamų sandėlių, nes neišnuomota tiek vietos, kiek tikėtasi, pasak žmonių, susipažinusių su šiuo klausimu.
Anot Manuso Clancy, duomenų bendrovės Trepp Inc vyresniojo generalinio direktoriaus, kiekvieną mėnesį nuo penkių iki dešimties biurų bokštų prisijungia prie nekilnojamojo turto, kuriam kyla pavojus nevykdyti įsipareigojimų dėl mažo užimtumo, besibaigiančių nuomos sutarčių ar besibaigiančių skolų, kurias reikėtų refinansuoti didesne norma.
Pandemijos metu susirūpinimas dėl biurų statybos pramonės sveikatos stiprėjo. Dėl silpno sugrįžimo į biurą rodiklis daugelyje miestų išaugo laisvų darbo vietų skaičius. Pernai pakilusios palūkanų normos padidino nekilnojamojo turto pirkimo ir refinansavimo išlaidas bei sumažino turto vertę.
Iki šiol dauguma nuomotojų galėjo neatsilikti nuo savo hipotekos, nes biuro nuomos sutartys paprastai galioja 10 ar daugiau metų, o skolintojai buvo pasirengę pratęsti besibaigiančius hipotekos terminus.
Įsipareigojimų, susijusių su biuro paskolomis, padengiančiomis komercine hipoteka užtikrintais vertybiniais popieriais, vėlavimo lygis išlieka mažas, tačiau jis didėja. Treppo teigimu, praėjusį mėnesį jis pakilo ketvirtadaliu procentinio punkto iki 1,83%, tai didžiausias padidėjimas nuo 2021 m. gruodžio mėn. Paskolos, padengtos biurų pastatais Filadelfijoje, Denveryje ir Šarlotėje, NC, pastarosiomis savaitėmis taip pat buvo pervestos specialioms priežiūros įmonėms arba buvo obligacijų emisijos dalis, kurią sumažino kredito reitingų įmonės.
„Komercinio nekilnojamojo turto rinka šiuo metu išgyvena nuosmukį“, – sakė Owenas Thomas, Boston Properties Inc., vienos didžiausių šalies biurų pastatų savininkų, generalinis direktorius, šį mėnesį kalbėdamas apie pelną.
Darbuotojų, grįžtančių į biurą, skaičius sumažėjo maždaug perpus, nei buvo prieš pandemiją, o tai rodo nuotolinio ir mišraus darbo politikos populiarumą. Technologijų sektoriaus mažinimas didina nuosavybės savininkų bėdas.
Scottas Rechleris, RXR, kuriai priklauso 91 komercinis nekilnojamasis turtas su daugiau, nei 30 milijonų kvadratinių pėdų, generalinis direktorius, teigė, kad biurų laisvų patalpų lygio padidėjimas „suteikia nuomininkams galimybę dėrėtis apie kainas“.
Nuomotojai guodžiasi, kad aukščiausios kokybės biuro patalpos gerose vietose vis dar pritraukia paklausą.
Kai kurie taip pat prognozuoja, kad ekonomikos nuosmukis įgalins vadovus reikalauti, kad darbuotojai dirbtų biure.
Tačiau vargu ar kas nors teigia, kad biuro naudojimas grįš į priešpandeminį lygį. Iš tiesų, netrukus paskelbtoje ataskaitoje komercinio nekilnojamojo turto paslaugų įmonė Cushman & Wakefield PLC prognozuoja, kad JAV dešimtmetį užbaigs rekordiškai 1,1 milijardo kvadratinių pėdų laisvos erdvės, palyginti su 688 milijonais kvadratinių pėdų 2019 m.
„Ekonomika pastatė visas šias biurų patalpas darbo jėgai, kuri didžiąją laiko dalį eidavo į biurą“, – sakė Cushman vyriausiasis ekonomistas Kevinas Thorpe'as. „Daugumai įmonių tiesiog nebereikia tiek biuro patalpų, kiek turėjo anksčiau."
Daugumai savininkų pastatų praradimas kreditoriams po įsipareigojimų nevykdymo būtų skausmingas, bet ne niokojantis. Daugelis investuotojų pastatus stato, kaip atskirus finansinius subjektus. Jei jie nevykdo skolos, kreditoriai paprastai gali uždrausti pastatą, bet neturės reikalavimo teisės iš kitos bendrovės dalies.
Tačiau dėl turto arešto kylantis, skausmas, greičiausiai, apims finansų sistemą. Treppo teigimu, praėjusių metų trečiojo ketvirčio pabaigoje biurų pastatai buvo padengti apie 1,2 trilijono dolerių skolos.
Bankai ruošiasi gauti sudėtingesnių skolų. „Wells Fargo & Co.“ sausį pranešė, kad jos nekaupiamosios paskolos, padengtos biurų pastatais, o tai reiškia, kad bankas nesitiki visų palūkanų ir pagrindinių mokėjimų, ketvirtąjį ketvirtį padidėjo iki 186 mln. dolerių, ty 8% daugiau, nei trečiąjį ketvirtį.
Paskolų pareigūnai vengia naujų hipotekų, paremtų biurų pastatais, nebent juos ilgam laikui visiškai išnuomos kreditingi nuomininkai.
Biurų pastatų restruktūrizavimas dažnai apima sandorius, kurių metu savininkai sutinka investuoti naują nuosavą kapitalą mainais už paskolos dydžio sumažinimą ar kitas naujas sąlygas. Arba savininkas gali pabandyti įtikinti skolintoją sutikti su nauju verslo planu, pavyzdžiui, tokiu, kuris apimtų biurų pastato pavertimą gyvenamąja patalpa.
Tačiau tam tikru momentu, kai pastatai yra aiškiai verti mažiau, nei hipotekos vertė, savininkai ketina grąžinti raktus skolintojui. „Jei manote, kad skola yra per didelė, kad verslo planas veiktų, nėra jokios priežasties dėti pinigų į tą sandorį“, – sakė J. Rechleris." [1]
1. Defaults Escalate For Office Landlords
Grant, Peter. Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 22 Feb 2023: A.1.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą