„Jei norite sužinoti, kodėl butų nuomos kainos tapo tokios didelės, kai kurie žmonės sakė, kad reikia žiūrėti į didelius duomenis. Daugelis savininkų savo sprendimus dėl kainodaros perdavė programinei įrangai, kuri nurodydavo, kokią nuomą prašyti.
Šios algoritminės kainodaros sistemos analizuoja milžiniškus informacijos apie nuomos rinką kiekius. Tada jos nurodo nuomotojams, kiek padidinti nuomos mokestį už kiekvieną nuomos atnaujinimą arba ko prašyti už naujai atlaisvintus butus.
Algoritmai ir kiti dideli duomenys pakeitė daugelio savininkų verslą. Anksčiau, rinkai pradėjus judėti į blogesnę pusę, savininkai dažnai smarkiai sumažindavo nuomos mokesčius, tačiau algoritmai jiems parodė, kad tai ne visada būtina. Daugelis pastatų savininkų kažkada manė, jog daugiabučiai namai turėtų būti kuo pilnesni, kad būtų geriausias būdas padidinti pelną.
Priešingai, algoritminės kainodaros sistemos apskaičiavo, kad kai kurie savininkai galėtų uždirbti daugiau pinigų, padidindami nuomos mokesčius, net jei dėl to padidėtų laisvų patalpų lygis.
Bent dešimtys nuomotojų JAV remiasi dviejų įmonių – „RealPage“ ir „Yardi Systems“ – kainodaros sistemomis, kad nustatytų, kiek jie ima mokesčio iš milijonų nuomininkų.
Dabar šios dvi įmonės susiduria su kaltinimais, kad jų nuomos kainų sistemos palengvina kai kurių didžiausių šalies butų savininkų susitarimą.
Du ieškiniai, vienas prieš „RealPage“, o kitas prieš „Yardi“, tvirtina, kad kainodaros sistemos leidžia keistis konfidencialia kainodaros informacija, siekiant nustatyti pastatų ir rinkų nuomos mokesčius. Tai sumažina didžiąją dalį natūralios konkurencijos, kuri galėtų egzistuoti, jei savininkai savo kainodaros sprendimų neperduotų programinei įrangai, teigiama skunduose.
Tenesio ir Vašingtono federaliniuose teismuose nuomininkų pareikštuose ieškiniuose tvirtinama, kad dvi bendrovės ir jų savininkų klientai elgiasi neteisėtai, o tai pavertė nuomininkų nuomos mokesčius daug didesniais.
JAV teisingumo departamentas netrukus gali nuspręsti, ar algoritmai neteisėtai padidina nuomos mokesčius. Departamento antimonopolinis skyrius tyrė „RealPage“ veiklą ir svarsto galimus vykdymo veiksmus, teigia su šiuo klausimu susipažinę žmonės.
Anksčiau šį mėnesį departamentas pateikė pranešimą byloje prieš „RealPage“, sakydamas, kad svarstys galimybę iki kito mėnesio paskelbti „susidomėjimo pareiškimą“, kuriuo būtų bandoma vadovautis teismo sprendime toje byloje.
Tikrinimas yra dalis platesnių antimonopolinių institucijų pastangų ištirti, ar algoritmų naudojimas, nustatant kainas, palengvina susitarimą, ar kitaip išlaiko dirbtinai aukštas kainas.
„RealPage“ anksčiau neigė šiuos kaltinimus. Ji atsisakė plačiau komentuoti vykstantį teisminį procesą. Yardi paneigė įmonei mestus kaltinimus.
Laiške Kongreso nariams, kurie paragino Teisingumo departamentą ištirti „RealPage“, praėjusiais metais bendrovė teigė, kad jos sistemos tikslas nebuvo padidinti nuomos mokesčius ar laisvų darbo vietų skaičių. Buvo siekiama išanalizuoti pasiūlą ir paklausą, kad savininkai galėtų efektyviau valdyti pastatus.
Kai kuriais atvejais tai gali reikšti nuomos mokesčių mažinimą, kad būtų išsaugotas užimtumas, teigė „RealPage“.
Įmonė atkreipė dėmesį į bendrą laisvų butų skaičiaus mažėjimą pastaraisiais metais, kaip įrodymą, kad jos programinė įranga neprisidėjo prie tuščių butų skaičiaus padidėjimo.
Tai taip pat ji sumenkino vaidmenį, kurį nevieši kainodaros duomenys atlieka jo algoritme. Tuo tarpu Yardi teigė, kad nuomos mokesčiams koreguoti niekada nenaudoja neviešų duomenų. Abi įmonės teigė, kad neleidžia savo klientams tiesiogiai matyti viena kitos kainodaros duomenų.
Vargu ar butų savininkai vieni naudojasi sudėtingomis kainodaros sistemomis. Studentų būstų operatoriai taip pat naudoja nuomos nustatymo programinę įrangą, kaip ir vienos šeimos nuomojamų namų savininkai. Daugiau įmonių, pradedant bakalėjos parduotuvėmis ir baigiant pavėžėjimo paslaugomis, parduodant pasikliauja automatizuota kainodara.
Reguliavimo institucijos ir Bideno administracija išreiškė susirūpinimą dėl didelių duomenų poveikio kainoms. Rugsėjo mėnesį Teisingumo departamentas pateikė skundą prieš kiaulienos ir paukštienos pramonei skirtą analitikos bendrovę „Agri Stats“, teigdamas, kad ji padėjo perdirbėjams pakelti kainas ir sumažinti konkurenciją rinkoje.
„Tiek daug mūsų perkamų produktų kainos nustatomos pagal algoritmus“, – sakė Zachas Brownas, Mičigano universiteto ekonomikos profesorius, tyrinėjęs kainodaros technologijos poveikį. "Šie klausimai bus vis aktualesni ir ilgą laiką."
Daugiabučių namų rinkoje šiemet užsakomos nuomos kainos išsilygino, o kai kur net sumažėjo po naujų statybų bumo. Tačiau nuomos kainos per pandemiją pakilo iki rekordinio lygio – 2021–2022 m., remiantis kai kuriais rodikliais, išaugo maždaug 25%.
Įmonės, siūlančios kainodaros programinę įrangą, nurodė, kad jų technologija padeda savininkams pakelti kainas. Yardi kainodaros sistemos, anksčiau vadintos RENTmaximize, reklamose , vienas nuomotojas teigė, kad tai leido firmai „agresyviau stumti nuomos mokesčius“ ir „greitai“. Kitas nuomotojas teigė, kad tai leido jo įmonei panaikinti nuolaidas nuomininkams.
„RealPage“ rinkodaros medžiagoje paaiškinama, kaip kainodaros programinė įranga apsaugo nuo „brangiai kainuojančio reakcinio kainodaros elgesio“, pvz., visuotinio nuomos sumažinimo. Skelbimai taip pat puikuojasi galimybe „aplenkti rinką 3–7 proc.“.
Pirmoji butų nuomos kainų nustatymo programinė įranga debiutavo prieš du dešimtmečius. Vienas iš pirmųjų pradininkų buvo buvęs oro linijų darbuotojas Jeffrey Roperis, kuris daugiau, nei aštuonerius metus, dirbo „RealPage“ ir anksčiau dirbo „Alaska Airlines“ kainodaros sistemoje devintajame dešimtmetyje. Ši aviakompanija ir dar septynios kitos vėliau susitarė su Teisingumo departamentu po kaltinimų, kad jų sistemos buvo naudojamos padidinti aviabilietų kainas.
Algoritmai užtruko, kol susisiekė su šeimininkais. Prieš kelerius metus didelė butų valdymo įmonė pradėjo kelti nuomos mokesčius per „RealPage“ kainodaros sistemą. Jo pastatų užimtumas sumažėjo nuo 98% iki 95%. Nepaisant to, bendrovė buvo pelningesnė, nei buvo anksčiau, sakė Steve'as Winnas, buvęs „RealPage“ generalinis direktorius, per 2018 m.
„Iš pradžių vadovams buvo labai sunku susitaikyti su tuo, kad jie gali dirbti su 94% ar 96% užimtumu ir gauti didesnes [pajamas] didindami nuomos mokesčius“, – sakė jis.
Dabar daugelis savininkų mano, kad šios sistemos yra būtinos verslui. „Mes nenustatome savo nuomos mokesčių“, – praėjusiais metais socialinėje žiniasklaidoje rašė Matthew Gottesdieneris, butų savininko Northland generalinis direktorius, ir pridūrė, kad remiasi algoritmu.
Nuomininkėms, paduodančioms ieškinį „RealPage“ ir „Yardi“, greičiausiai, reikės įrodyti, kad šios bendrovės valdo didelę nuomos rinkos dalį, sakė Peteris Carstensenas, buvęs Teisingumo departamento antimonopolinis advokatas ir Viskonsino universiteto teisės mokyklos profesorius emeritas." [1]
1. Landlords' Use of Data Fuels Collusion Claims. Parker, Will. Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y.. 25 Oct 2023: A.1.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą