"Ameriką kamuoja gilus būsto trūkumas. Naujų namų statyba yra svarbu, bet taip pat brangu ir lėta. O tuo tarpu jau egzistuoja milijonai įperkamų namų. Problema ta, kad geranoriškos bankų reformos, sukurtos amerikiečiams apsaugoti — stumia šias vietas iš pirkėjų nepasiekiamos vietos į investuotojų kasą.
Jei norime išspręsti būsto krizę, turime sudaryti sąlygas paprastiems žmonėms įsigyti šiuos būstus.
Šiuo metu vienas iš penkių savininkų naudojamų namų visoje šalyje yra vertinamas mažiau, nei 150 000 dolerių.
Šie „mažai dolerių kainuojantys namai“ jau seniai tarnavo, kaip pirmasis ekonominio mobilumo laiptelis milijonams amerikiečių šeimų. Tačiau per pastaruosius 15 metų hipotekos mažų dolerių vertės namams prieinamumas – hipotekos, kuria didžiąja dalimi buvo pasikliaujama, perkant šiuos namus – labai sumažėjo. „Pew Charitable Trusts“ skaičiuoja, kad nuo 2004 m. iki 2021 m. mažos hipotekos paskolos sumažėjo beveik 70 procentų.
Mažų dolerių hipotekos nykimas iš esmės yra nenumatyta, po finansų krizės priimtų, taisyklių, skirtų padėti mažas pajamas gaunantiems namų ūkiams, pasekmė.
Po to, kai 2007 m. sprogo būsto burbulas, žlugo keli šimtai bankų ir sukėlė pasaulinį finansų žlugimą, o milijonai namų savininkų prarado būstus dėl turto arešto. Reaguodama į tai, Kongresas priėmė 2010 m. Dodd-Frank Wall Street reformos ir vartotojų apsaugos įstatymą ir padidino Federalinės būsto administracijos (F.H.A.) paskolų, kurios pirmiausia aptarnauja, mažas pajamas gaunančius, skolininkus, kontrolę.
Į nuostatas įtrauktos griežtesnės atitikties gairės ir didesni kapitalo reikalavimai, dėl kurių bankų sistema būtų mažiau linkusi žlugti ir apsaugotų skolininkus nuo hipotekos, kurios jie negalėjo sau leisti.
Tačiau dėl išlaidų, susijusių su Dodd-Frank daugiau, nei 400 naujų taisyklių ir įgaliojimų laikymusi, daugumai bankų mažiau pelninga dirbti su nedidelėmis paskolomis. Šie pokyčiai neproporcingai pakenkė bendruomenės bankams, kurie ilgą laiką tarnavo, mažesnes pajamas gaunantiems, būsto pirkėjams.
Net jei paskolos teoriškai yra prieinamos, maži namai dažnai neatitinka jų reikalavimų, nes yra per seni ir netvarkingi.
Tai vis didėjanti problema, nes per pastarąjį šimtmetį statybininkai iš esmės nustojo statyti šiuos namus, nurodydami didėjančias žemės, medžiagų ir leidimų sąnaudas, taip pat didėjančius zonavimo ir namų savininkų asociacijų apribojimus. 2022 m. tik 8 procentai naujai pastatytų namų buvo 1400 kvadratinių pėdų (130 m2) ar mažesni, palyginti su beveik 70 procentų 1940 m.
Dėl to būsimi namų savininkai atsiduria užrakinti savo senuose rajonuose ir kartais nuomojasi tuos namus, kuriuos norėjo nusipirkti. Kvartalai pertvarkomi, šalia kiemų, užkimštų krūmų šepečiu, kur pašto dėžutės perpildytos laiškais neatvykusiems šeimininkams, stovi kiemai su nupjauta veja. Ilgamečiai gyventojai nebepažįsta savo kaimynų, o dėl to atsirandantis neinvestavimo ciklas sustingsta namų vertė, o tai skatina tolesnę turtinę nelygybę. Nors namų, kurių vertė viršija 150 000 dolerių, kainos nuo 2009 m. iki 2019 m. pakilo maždaug 15 procentų, mažų, žemesnės, nei 150 000 dolerių vertės namų kainos per tą patį laikotarpį beveik nepakito.
Naujoje ataskaitoje, kurią finansavo „Pew Charitable Trusts“, buvo analizuojami hipotekos ir demografiniai duomenys ir apklausta daugybė namų savininkų Sent Luise, Filadelfijoje ir El Pase. Visuose trijuose miestuose mūsų tyrimų grupės nustatė, kad per pastarąjį dešimtmetį smarkiai sumažėjo paraiškų dėl hipotekos paskolos ir patvirtinimų, skirtų namams, kurių vertė mažesnė, nei 150 000 dolerių.
Vietoj to, didėjanti norma yra investuotojai, perkantys šiuos namus už grynuosius ir paverčiantys juos išnuomojamais objektais.
Paimkite St Louis. Daugiau, nei 40 procentų, miesto 64 000 savininkų naudojamų, namų yra vertinami mažiau nei 150 000 dolerių, tačiau tik du iš 10 gyventojų, su kuriais kalbėjomės, galėjo užsitikrinti tradicinę būsto paskolą.
Šis hipotekos trūkumas suteikia investuotojams galimybių. Kadangi mažiau pirkėjų turi išteklių sumokėti grynaisiais už namą, paklausa yra mažesnė, o pirkimo kainos slegiamos žemyn. Kadangi tiek daug potencialių pirkėjų turi likti nuomininkais, paklausa didėja, o nuomos kainos kyla. Visa tai daro būsto įsigijimą už grynuosius pinigus ir jo nuomą pelningesniu pasirinkimu.
Ši dinamika ypač akivaizdi skurdesniuose Sent Luiso rajonuose, kuriuose vyrauja juodaodžiai. 2022 m. tik 90 žmonių sugebėjo gauti nedidelės vertės hipotekos paskolą iki 150 000 dolerių visoje šiaurinėje miesto pusėje (palyginti su 484 2007 m.). Šiaurės Sent Luisas per 15 metų prarado beveik trečdalį savininkų naudojamų namų. Dauguma jų buvo paversti nuomojamais objektais, nors daugelis jų yra laisvi. „Yra daug apleistų, sugriuvusių namų ir dabar [jie] tiesiog verčiami buldozeriu“, – sakė vienas ilgametis nuomininkas interviu, surinktame reportaže.
Tuo tarpu, nors Volstryto apetitas būstams žemiausioje rinkos dalyje yra aistringas: Urban Institute nustatė, kad 2018–2021 m. įmonės investuoja taip, kad įsigijo beveik 30 procentų namų, kainuojančių mažiau, nei 100 000 dolerių, o tik 7 procentus namų, kainuojančių daugiau, nei 100 000 dolerių.
Turime padėti paprastiems žmonėms įsigyti šiuos jau egzistuojančius įperkamus namus.
Turėtume sudaryti sąlygas mažesniems bendruomenės bankams ir kredito unijoms, kurios istoriškai aptarnavo, mažas ir vidutines pajamas gaunančius, pirkėjus kaimo vietovėse, išrašyti mažas paskolas. Šie skolintojai kovoja su Dodd-Frank našta, nors jie buvo daug mažiau linkę užsiimti rizikinga praktika, dėl kurios buvo reikalingas šis reglamentas.
Taip pat turime sudaryti sąlygas pirkėjams lengviau gauti hipotekos paskolas su remonto galimybe, tobulindami tokias programas, kaip F.H.A. 203(k) Reabilitacijos hipotekos draudimo programa. Ši programa leidžia pirkėjams įtraukti namų patobulinimus į savo F.H.A. hipoteką, tačiau tai yra sudėtinga skolininkams ir brangu skolintojams.
Turėtume pakeisti paskolų pareigūnų kompensavimo praktiką, kad už kiekvieną suteiktą paskolą būtų nustatytas fiksuotas mokestis, o ne kompensaciją grįsti tik būsto paskolos procentine dalimi, nes tai pašalintų dvejones, su kuriomis susiduria paskolos pareigūnai, svarstydami paraiškas dėl nedidelės paskolos.
Nė vienas sprendimas nepanaikins skolinimo įperkamiems namams kliūties. Atvirkščiai, kritiški patobulinimai kiekviename būsto pirkimo proceso etape padidins tikimybę, kad įprastos šeimos gali nusipirkti namus, kurių ieško." [1]
1. How We Unintentionally Created the Affordable Housing Crisis: Guest Essay. Panfil, Yuliya; Richardson, Craig J. New York Times (Online) New York Times Company. Oct 3, 2024.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą