Demand for Lab Buildings Soars

"The rapid growth of life-science research during the pandemic is triggering a record boom in the development of new lab space and offices serving these companies.

Development of buildings geared toward biotechnology, pharmaceutical and other laboratory firms was on the rise before 2020. But demand for this space intensified as billions of dollars poured into research and development of a Covid-19 vaccine and other therapies for the virus.

Life-science space is enjoying high occupancy rates because -- unlike traditional office buildings -- much of the lab work requires specialized equipment and building infrastructure.

More than 31 million square feet of life-sciences space was under development in the fourth quarter of 2021, a new high in any quarter and up from about 19 million in the first quarter, according to real-estate firm CBRE Group Inc. Those projects included ground-up construction and conversions of office buildings.

Developers believe this demand will continue even with the Covid-19 infection rate declining. For one, government funding of life-sciences research shows no sign of ebbing. Venture-capital funding of U.S. life sciences stood at more than $8 billion in the fourth quarter. It grew more than threefold over the past five years, according to CBRE.

Developers are racing to meet the new demand not only in the traditional life-sciences hubs of Boston, San Francisco and San Diego but in many markets where life-sciences ecosystems are growing near academic institutions and hospitals. Those markets include Los Angeles, Denver and Boulder, Colo., Chicago and Houston.

These cities "were considered emerging markets five years ago but have now created substantial bases of life-sciences demand," said Chris Bodnar, co-head of CBRE's healthcare and life-sciences capital-markets business.

Canadian investment giant Oxford Properties Group is making its first investment in Philadelphia, joining a local joint venture to develop up to 3 million square feet for more than $1.5 billion in a former Navy yard that dates back to the Revolutionary War. The new partnership, which includes Ensemble Real Estate Investments and Mosaic Development Partners, is breaking ground on its first building in a few weeks.

Lendlease, the Australian real-estate and construction firm, has worked as a construction manager on life-sciences products for decades. But it recently launched a venture with Montreal-based Ivanhoe Cambridge, to make "a meaningful entry" into the sector as an owner, said Denis Hickey, Lendlease's Americas chief executive officer. The partners are planning this spring to break ground on their first project, a 320,000-square-foot building at 60 Guest Street in Boston.

The life-science-development boom reflects major technological shifts that have been taking place in the business over the past decade. Research and development used to be controlled by big pharmaceutical manufacturers and other major corporations.

But in recent years, small entrepreneurial companies backed by venture capital have been responsible for numerous breakthroughs in research and new therapies.

These firms are often founded by people at top research schools and hospitals. They are often more nimble than large corporations, and they have had an enormous appetite for specialized office and lab space.

"What's happening with technology is that you're able to accelerate the study of your therapy that is probably 100 times faster than it was 10 years ago," said Chad Remis, an Oxford executive vice president.

Some owners of office buildings are hoping to convert them to life sciences to boost occupancy. But this strategy only works in some locations in a handful of cities with thriving life-sciences ecosystems.

"As much as every landlord would like to think their building could be a life-sciences building, it's not always the case," said Mr. Bodnar of CBRE.

Life-sciences development isn't without risk. The buildings are more expensive than regular office buildings because they need special systems for ventilation, cooling and moving equipment.

Most buildings serving life-sciences firms are being developed with very little or no preleasing, and their tenants are often startups that have yet to prove themselves. If the capital sources for these firms dry up, "building these very technical buildings on spec is not a good investment thesis," said Mr. Remis, of Oxford.

But, he added: "We believe that is a low risk."" [1]

If you see world class life science people around you - you can risk investing in lab space of your city.  

1. Demand for Lab Buildings Soars
Grant, Peter. Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 02 Mar 2022: B.6.

Sunkvežimiai be vairuotojų (savavairiai sunkvežimiai) pradeda kelti žemės kainas miestų apylinkėse

 „Savavairių sunkvežimių perspektyva gali dar labiau sustiprinti žemės pirkimą šalia didžiųjų miestų, kurį iš dalies skatina tolimųjų sunkvežimių pervežimai pandemijos metu.

 

    „Alterra Property Group LLC“, investuotojas į nekilnojamąjį turtą Filadelfijoje, pirmadienį pranešė, kad pradėjo bendradarbiauti su autonominių sunkvežimių įmone „Embark Trucks Inc.“, siekdama įsigyti nekilnojamojo turto visoje JAV.

 

    Bendrovė „Embark“, kuri lapkritį buvo paskelbta viešai pagal 5 mlrd. dolerių sandorį, pradės naudoti savavairius sunkvežimius Kalifornijoje ir Techase 2024 metais. Savavairiai sunkvežimiai gabens prekes greitkeliais, o vėliau prekes perims vairuojami sunkvežimiai paskutiniam miesto pristatymo ruožui.

 

    Norėdami tai padaryti, Embark reikia daug persėdimų centrų, esančių netoli greitkelių miestų pakraščiuose, kad galėtų pastatyti ir perjungti sunkvežimius. Bendradarbiaudama, bendrovė planuoja iš pradžių išnuomoti šias vietas iš „Alterra“.

 

    Savavairiai sunkvežimiai atsiranda dėl to, kad amerikiečių elektronikos, namų apyvokos reikmenų ir kitų prekių paklausa pandemijos metu didina sunkvežimių srautą. Sunkvežimių operatoriams reikia žemės šalia didelių gyventojų centrų, kur galėtų laikyti savo transporto priemones.

 

    Bet tos žemės mažai. Viena vertus, kūrėjai perka lauko patalpas, skirtas naudoti, kaip elektroninės prekybos sandėlius. O griežtos zonavimo taisyklės reiškia, kad nedaugelis vietų atitinka sunkvežimių saugojimo reikalavimus.

 

    Tai „sukuria reikšmingą pasiūlos ir paklausos disbalansą“, – sakė komercinio nekilnojamojo turto įmonės JLL vykdomasis direktorius Leslie Lanne.

 

    Investuotojai nori pasipelnyti, pirkdami šias sunkiai randamas vietas ir išnuomodami jas logistikos ar tradicinėms krovinių gabenimo įmonėms pagal penkerių ar 10 metų nuomos sutartį.

 

    Gruodį nekilnojamojo turto investuotojas „Zenith IOS“ pradėjo partnerystę su „J.P. Morgan Global Alternatives“, kad nupirktų apie 700 mln. dolerių šių pramoninių lauko saugyklų. Partneriai iki šiol įsigijo daugiau nei 150 milijonų dolerių nekilnojamojo turto, sakė Zenith. Atlantoje įsikūrusi „Stonemont Financial Group“ pernai su „Cerberus Capital Management“ įsteigė bendrą įmonę, kuri investuos į šį sektorių.

 

    Nors stambūs investuotojai jau ne vienerius metus perka elektroninės prekybos sandėlius, iki šiol jie dažniausiai apleido pramonines lauko saugyklas. Dauguma sklypų yra nedideli ir priklauso vietiniams savininkams arba mažoms logistikos įmonėms, todėl sunku rasti nekilnojamojo turto, kurį būtų galima nusipirkti ir išleisti daug pinigų. Tai pradeda keistis.

 

    Benjaminas Atkinsas, „Zenith IOS“ generalinis direktorius, sakė, kad tikisi, kad pramoniniai objektai lauke seks panašiu keliu, kaip nuomojami vienai šeimai namai ir saugyklos, kur stambių savininkų atsiradimas palengvino pensijų fondų ir valstybinio turto fondų veiklą, norint pirkti nekilnojamąjį turtą urmu, pritraukiant daugiau pinigų ir didinant kainas.“ [1]

 

1. Self-Driving Trucks Start to Fuel Land Rush
Putzier, Konrad. Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 02 Mar 2022: B.6. 

Self-Driving Trucks Start to Fuel Land Rush

"The prospect of self-driving trucks could further intensify a land grab near big cities, one that is fueled in part by the increase in long-haul trucking during the pandemic.

Alterra Property Group LLC, a real-estate investor in Philadelphia, said Monday that it launched a partnership with autonomous-truck company Embark Trucks Inc. to buy property across the U.S.

Embark, which went public in November in a $5 billion deal, plans to commercially launch the first trucks using its software in Sunbelt states such as California and Texas in 2024. The autonomous trucks would drive on highways, then pass on the trailers to human-driven trucks for the final stretch of city deliveries.

To do that, Embark needs many transfer hubs close to highways on the outskirts of cities to park and switch trucks. Under its partnership, the company plans to initially lease these sites from Alterra.

The emergence of self-driving trucks comes as Americans' demand for electronics, household wares and other goods during the pandemic is boosting the amount of truck traffic. Truck operators need land near big population centers to store their vehicles.

But that land is scarce. For one, developers have been buying up outdoor facilities for use as e-commerce warehouses. And strict zoning rules mean that few sites qualify for truck storage.

That "is creating a significant supply-and-demand imbalance," said Leslie Lanne, executive managing director at commercial-property firm JLL.

Investors are looking to profit by buying up these hard-to-find sites and renting them out to logistics or traditional trucking companies under five- or 10-year leases.

In December, property investor Zenith IOS launched a partnership with J.P. Morgan Global Alternatives to buy about $700 million of these industrial outdoor storage properties. The partners bought more than $150 million of properties to date, Zenith said. Atlanta-based Stonemont Financial Group last year set up a joint venture with Cerberus Capital Management to invest in the sector.

While big investors have been buying up e-commerce warehouses for years, they have so far mostly neglected industrial outdoor storage facilities. Most plots are small and owned by local landlords or small logistics businesses, making it hard to find real estate to buy and spend a lot of money. That is starting to change.

Benjamin Atkins, chief executive of Zenith IOS, said he expects outdoor industrial properties to follow a path similar to single-family rental homes and self-storage facilities, where the rise of big landlords has made it easier for pension funds and sovereign-wealth funds to buy properties in bulk, drawing in more money and pushing up prices." [1]

1. Self-Driving Trucks Start to Fuel Land Rush
Putzier, Konrad. Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 02 Mar 2022: B.6.   
  

 

Ukrainos poveikis gamintojams yra miglotas

   „Atrodė, kad gamintojų tiekimo grandinės problemos šiemet turėtų pradėti mažėti. Rusijos operacija, skirta apsaugoti Donbasą, gali pakenkti šiam procesui, bet sėkmės, sprendžiant, koks bus rezultatas.

 

    Tiekimo valdymo institutas antradienį pranešė, kad jo JAV gamybos aktyvumo indeksas vasario mėnesį pakilo iki 58,6 nuo 57,6 prieš mėnesį, o panašus indeksas iš IHS Markit pakilo iki 57,3 nuo 55,5. Abiejų indeksų skaičius, viršijantis 50, rodo plėtrą.

 

    Gamyklos, veikiausiai, dirbtų dar sunkiau, jei pavyktų gauti reikalingų žaliavų ir dalių. Tiekimo grandinės problemos ir toliau trukdo gamybai, tačiau buvo šviesos ženklų. „IHS Markit“ pranešė, kad pristatymų vėlavimai buvo mažiausi nuo praėjusių metų gegužės. O ISM ir IHS Markit tyrimai parodė, kad gamintojų mokamos kainos vasario mėnesį augo lėčiau, nei praėjusį mėnesį.

 

    Didelėje pasaulio dalyje smarkiai sumažėjus Covid-19 atvejų, taip pat pasikeitus daugelio vyriausybių požiūriui į kovą su liga, gamykloms, tikriausiai, būtų buvę lengviau gauti tiekimą šį pavasarį – jei ne Rusija. 

 

 Jos operacija kelia grėsmę apriboti plieno ir puslaidininkiuose naudojamų prekių tiekimą. Naftos kainų kilimas padidins transporto ir gamybos sąnaudas, o konfliktas pradėjo trikdyti laivybą.

 

    Reikia atsižvelgti į kompensacijas: Rusija yra prekių eksportuotoja, tačiau ji yra gamybos priemonių, gamybos komponentų, plataus vartojimo prekių ir transporto įrangos importuotoja. Sankcijos ir staigus rublio vertės kritimas reiškia, kad ji galės žymiai mažiau pirkti iš užsienio, o tai gali sumažinti tiekimo įtampą kitur.

 

    Pavyzdžiui, AEB Automobilių gamintojų komiteto duomenimis, pernai Rusijoje buvo parduota 1,7 mln. naujų automobilių ir kitų lengvųjų transporto priemonių. Tikėtina, kad šiais metais jų bus parduota mažiau, o į jiems skirti komponentai bus nukreipti kitur. „Daimler Truck Holding“ pirmadienį pranešė, kad sustabdys sunkvežimių komponentų tiekimą savo Rusijos partneriui „Kamaz“, kuris sudaro daugiau, nei trečdalį Rusijos sunkvežimių rinkos.

 

    Rusijos ekonomika yra maždaug tokio dydžio, kaip Australijos, o jos finansinė izoliacija ir priklausomybė nuo naftos gavybos reiškia, kad ji nėra taip integruota į tiekimo grandines, kaip daugelis kitų šalių. Ukrainos ekonomika labiau globalizuota, bet mažesnė.

 

    Neįmanoma išsiaiškinti, kaip pasaulinės tiekimo grandinės sąveikaus su šių įvykių neapibrėžtumu, ypač pandemijos metu. Nemanykite dar, kad gamykloms bus sunkiau gauti tai, ko joms reikia. Kuo ilgiau užsitęs konfliktas ir sankcijos, tuo labiau gamintojai pajus jo įkandimą.“ [1]

1. Ukraine's Impact on Manufacturers Is Foggy
Lahart, Justin. Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 02 Mar 2022: B.12.

Ukraine's Impact on Manufacturers Is Foggy

"Manufacturers' supply-chain problems looked as if they were set to start easing this year. Russia's operation to protect Donbas could throw a wrench into that process, but good luck figuring out what the outcome will be.

The Institute for Supply Management on Tuesday said its index of U.S. manufacturing activity rose to 58.6 in February from 57.6 a month earlier, while a similar index from IHS Markit rose to 57.3 from 55.5. For both indexes, anything over 50 indicates expansion.

Factories would probably be running even harder if they were able to get the raw materials and parts they need. Supply-chain issues continue to hamper production, but there were signs of light. IHS Markit reported delays in deliveries were the least severe since last May. And the ISM and the IHS Markit surveys indicated that the prices manufacturers were paying rose at a slower pace in February than the previous month.

With the sharp drops in Covid-19 cases across much of the world, as well as shifts in many governments' approach to fighting the disease, factories would likely have had an easier time getting supplied this spring -- if it weren't for Russia. The invasion threatens to curtail supplies of steel and commodities used in semiconductors. The rise in oil prices will increase transport and production costs, while the conflict has begun to disrupt shipping.

There are offsets to consider: Russia is an exporter of commodities, but it is an importer of capital goods, manufacturing components, consumer goods and transportation equipment. The sanctions and the sharp decline in the value of the ruble mean that it will be able to buy significantly less from abroad, potentially easing supply strains elsewhere.

For example, there were 1.7 million new cars and other light vehicles sold in Russia last year, according to the AEB Automobile Manufacturers Committee. Presumably, fewer will be sold this year and components that went into them will be directed elsewhere. Daimler Truck Holding said Monday that it would suspend deliveries of truck components to its Russian partner Kamaz, which accounts for over one-third of the Russian truck market.

Russia's economy is about the size of Australia's, and its financial isolation and dependence on oil production mean that it isn't as integrated in supply chains as many other countries. Ukraine's economy is more globalized, but smaller.

It is impossible to figure out how global supply chains will interact with the uncertainty of war -- especially during a pandemic. Don't bet on factories having a harder time getting what they need just yet. The longer the conflict and sanctions drag on, the more manufacturers will feel its bite." [1]

1. Ukraine's Impact on Manufacturers Is Foggy
Lahart, Justin. Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 02 Mar 2022: B.12.

 

Įvykiai Ukrainoje gali padidinti mūsų išlaidas maistui

   "Net ir toli nuo Ukrainos esančiose šalyse vartotojai galėjo pajustišių įvykių poveikį valgio metu. Po dvejų metų tiekimo grandinės problemų pasaulinėms maisto įmonėms liko nedaug įrankių, kurie apsaugotų pirkėjus nuo tolesnio maisto produktų sąskaitų padidėjimo.

 

    Per tris dešimtmečius nuo Sovietų Sąjungos žlugimo Juodosios jūros regionas iš grynojo grūdų importuotojo tapo Rusijos ir Ukrainos maisto srautu, tiekiančia maždaug trečdalį pasaulio kviečių, ketvirtadalį miežių ir beveik tris ketvirtadalius saulėgrąžų aliejaus, teigia Tarptautinis maisto politikos tyrimų institutas.

 

    Rusijos operacija, skirta apsaugoti Donbasą, grasina nutraukti tiekimą, jei kovos padarys žalą šalies uostams arba trukdys sodinti ir nuimti derlių. Artimųjų Rytų ir Šiaurės Afrikos šalys, importuojančios daug grūdų iš Ukrainos, atrodo labiausiai pažeidžiamos, o Europos Sąjunga iš Rusijos ir Ukrainos kartu gauna 6,4 % viso maisto importo. JAV vykdo mažiau tiesioginės prekybos maistu su šiomis šalimis, tačiau vis tiek jaustų tam tikrą poveikį pasaulinėse prekių rinkose.

 

    Netikrumas dėl pasiūlos jau dabar skatina žemės ūkio ateities perspektyvas. IFPRI duomenimis, apie 80 % praėjusių metų kviečių derliaus buvo eksportuota iš Ukrainos ir pasėtas kitas derlius. Tačiau įvykiai gali sutrikdyti kitų kultūrų, pavyzdžiui, kukurūzų, sodinimą, kuris turi būti atliktas šį pavasarį, taip pat pernai rudenį pasodintų kviečių derliaus nuėmimą.

 

    Didieji maisto gamintojai, tokie, kaip „Nestle“ ir „Kellogg's“, turėtų turėti galimybę rasti pasiūlą kitur, nes augančios kviečių kainos ypač paskatino ūkininkus sodinti daugiau. JAV žieminių kviečių sėjai atiduotas plotas buvo didžiausias per šešerius metus. Tačiau grūdų pasiūla vis dar maža: pagal Maisto ir žemės ūkio organizacijos duomenis, pasaulinis grūdų atsargų ir panaudojimo santykis – atidžiai stebimas atsargų, kaip metinės paklausos proporcijos matas, prognozuojama, kad šiais metais bus 28,7 %. Jungtinėse Tautose, palyginti su 31,9% prieš ketverius metus. Augalinio aliejaus, kurio pagrindinė gamintoja yra Ukraina, kainos jau buvo rekordinės prieš invaziją.

 

    Grūdų produktai, tokie kaip duona ir dribsniai, prekybos centre gali pabrangti. Dėl brangesnių grūdų pabrangsta gyvulių šėrimas, o tai turi įtakos mėsos kainoms. Dar prieš invaziją, remiantis JAV žemės ūkio departamento skaičiavimais, 2022 m. JAV didmeninės jautienos kainos turėtų padidėti iki 7,5%. Daugelio besivystančių šalių vartotojai šiais metais jau susiduria su dviženkle maisto produktų infliacija.

 

    Iki šiol Vakarai vengė sankcionuoti Rusijos energetiką. Jei ši politika pasikeistų, dėl aukštesnių gamtinių dujų – svarbių žemės ūkio trąšų žaliavų – kainų, maisto gamyba ir pirkimas taip pat padidėtų.

 

    Nuo tada, kai prieš dvejus metus prasidėjo pandemija, maisto įmonės turėjo būti veržlios, susidorodamos su tiekimo grandinės iššūkiais. Tai turėtų padėti joms rasti kelią apeiti naujas kliūtis. Tačiau jų galimybės apsaugoti pirkėjus nuo tolesnės infliacijos, efektyviau eksploatuojant savo gamyklas yra ribotos, kai kelis ketvirčius išaugo jų darbo, transportavimo ir pakavimo išlaidos. Greitai nepasibaigus Ukrainos konfliktui, pirkėjai greičiausiai patirs dar vieną lipdukų šoką prekybos centre." [1]

1. Ukraine Events Could Inflate Food Costs
Ryan, Carol. Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 02 Mar 2022: B.12.

Ukraine Events Could Inflate Food Costs

"Even in countries far away from Ukraine, consumers could feel the impact of war at mealtimes. After two years of supply-chain issues, global food companies have few tools left to shield shoppers from further rises in their grocery bills.

In the three decades since the breakup of the Soviet Union, the Black Sea region has gone from being a net importer of grain, to Russia and Ukraine supplying around one-third of the world's wheat, a quarter of its barley and nearly three-quarters of its sunflower oil, according to the International Food Policy Research Institute.

The Russian operation to protect Donbas threatens to disrupt this supply if fighting damages the country's ports or prevents the planting and harvesting of crops. Countries in the Middle East and North Africa that import a lot of grain from Ukraine look most exposed, while the European Union gets 6.4% of its total food imports from Russia and Ukraine combined. The U.S. does less direct trade in food with the two countries, but would still feel some effects through global commodity markets.

Uncertainty about supply already is pushing up agricultural futures. Around 80% of last year's wheat harvest has been exported from Ukraine and the next crop has been planted, according to the IFPRI. However, plantings of other crops such as maize, which are due this spring, as well as the harvest of wheat planted last fall, could be disrupted by the war.

Major food producers such as Nestle and Kellogg's should be able to find supply elsewhere, as rising wheat prices in particular have encouraged farmers to plant more. Acreage given over to winter wheat sowings in the U.S. was the highest in six years. But grain supplies are still tight: The global stock-to-use ratio for cereals -- a closely watched measure of inventories as a proportion of annual demand -- is forecast to be 28.7% this year, according to the Food and Agriculture Organization of the United Nations, down from 31.9% four years ago. Prices for vegetable oils, of which Ukraine is a major producer, were already at record highs before the invasion.

Grain-based products such as bread and breakfast cereal could become more expensive at the supermarket. Pricier grains make it more expensive to feed animals, affecting meat prices. Even before the invasion, U.S. wholesale beef prices were expected to increase by up to 7.5% in 2022, based on estimates from the U.S. Department of Agriculture. Consumers in many developing countries already face double-digit food inflation this year.

So far, the West has avoided sanctioning Russian energy. If that policy changes, higher prices for natural gas -- a major input for agricultural fertilizers -- would also make it more costly to produce and purchase food.

Food companies have had to be nimble in coping with supply-chain challenges ever since the pandemic started two years ago. That should help them find a path around fresh obstacles thrown in their path. But their ability to protect shoppers from further inflation by running their own factories more efficiently is limited after several quarters of increases in their labor, transportation and packaging costs. Without a quick end to the Ukraine conflict, shoppers likely face another round of sticker shock at the supermarket." [1]

1. Ukraine Events Could Inflate Food Costs
Ryan, Carol. Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 02 Mar 2022: B.12.