Gyvybės mokslų rinka vėsta --- Laisvų vietų laboratorijų pastatuose daugėja, didėjant pasiūlai ir mažėjant turimam finansavimui

„Biurų ir laboratorijų patalpų rinka, vienas karščiausių pastarųjų metų komercinio nekilnojamojo turto sektorių, dabar yra paskutinis, kuris patiria stresą.

 

     Pandemijos metu šis sektorius tapo investuotojų mėgstamiausiu, nes įmonės lenktyniavo, kurdamos Covid-19 vakciną. 

 

Skirtingai nuo tradicinių biurų patalpų, gyvybės mokslų pastatai yra mažiau pažeidžiami nuotolinio darbo judėjimo. Laboratoriniam darbui paprastai reikia specializuotos įrangos ir mechaninių sistemų, kurių negalima pakartoti namuose.

 

     Tačiau naujų pasiūlų antplūdis daro spaudimą kai kuriems didžiausiems pramonės centrams šalyje, įskaitant San Diegą, Pietų San Franciską, Kaliforniją ir Bostono-Kembridžo regioną, todėl, remiantis komercinio nekilnojamojo turto paslaugų sektoriaus duomenimis, daugėja laisvų darbo vietų, skelbia įmonė CBRE Group.

 

     Biotechnologijų bendrovės taip pat buvo priverstos apriboti savo augimo planus, nes kapitalo rinkos išsausėjo. Daugelis šių įmonių nėra pelningos ir augimui reikia finansavimo iš pirminio viešo akcijų platinimo, naujų akcijų emisijų, rizikos kapitalo įmonių ir skolinimosi.

 

     Šie finansavimo šaltiniai nyksta dėl aukštesnių palūkanų normų ir nuosmukio. 

 

Biotechnologijų įmonės atleido tūkstančius darbuotojų, o viešai parduodamų biotechnologijų akcijos nukrito.

 

     „Green Street“ analitikas Johnas Pawlowskis sakė, kad pelno negaunantys startuoliai „turi trumpesnam laikui kapitalo“. „IPO rinka kurį laiką buvo uždaryta.

 

     Ne visos naujienos yra blogos: gyvybės mokslų pastatų paklausa išlieka didelė iš farmacijos įmonių. CBRE duomenimis, vidutinė gyvybės mokslų nuomos kaina 2023 m. pirmąjį ketvirtį buvo apie 65 dolerių už kvadratinę pėdą, palyginti su maždaug 40 dolerių 2020 m. pirmąjį ketvirtį.

 

     Vis dėlto, kai mažiau vietos ieškančių startuolių, laisvų darbo vietų skaičius didėja. CBRE duomenimis, San Diege laisvų darbo vietų lygis pirmąjį ketvirtį išaugo iki 5,6%, palyginti su 3% prieš metus. Bostono rajone laisvų darbo vietų lygis buvo beveik penkis kartus didesnis, nei prieš metus – 3,4%, o San Fransisko įlankos rajone jis išaugo iki 8,4% nuo 5,9%.

 

     Silpnėjantys rezultatai yra dar vienas ženklas, kad net ir labiau palankūs komercinio nekilnojamojo turto sektoriai dabar jaučia aukštesnių palūkanų normų ir ekonominių rūpesčių naštą.

 

     Alexandria Real Estate Equities, vienintelio grynai gyvybės mokslų investavimo į nekilnojamąjį turtą fondo ir šios pramonės šakos rodiklio, akcijos nuo Silicio slėnio banko žlugimo kovo pradžioje nukrito 13 procentinių punktų. Anot P. Pawlowskio, tai lyginama su 2 procentinių punktų nuosmukiu platesniame REIT sektoriuje.

 

     Investuotojai banko žlugimą vertino kaip dar vieną ženklą, kad kreditavimas tampa griežtesnis, o skolos kaina didėja, sakė jis.

 

     Pirmaisiais pandemijos metais nuotaika buvo daug pakilesnė, kai medicininiams tyrimams buvo išleista dešimtys milijardų dolerių, o naujos erdvės paklausa pasiekė rekordinį lygį. Kūrėjai pradėjo naujus projektus didžiuosiuose gyvybės mokslų centruose, o kitos rinkos pradėjo augti tokiuose miestuose kaip Filadelfija ir Boulderis, Koloradas. Bendra Aleksandrijos grąža, įskaitant dividendus ir akcijų kainos padidėjimą, per trejus metus sudarė apie 110 proc. 2021 m., pagal Green Street.

 

     „Pasaulis buvo sutelktas į šį sektorių“, – sakė Matthew Weiras, „Elevate Research Properties“, kuri Manhetene vykdo tris gyvybės mokslų plėtros projektus, kurių plotas yra beveik 1 mln. kvadratinių pėdų, prezidentas.

 

     Didelė dalis tos naujos pasiūlos pateks į rinką, nes biotechnologijų paklausa vėsta. Pagal CBRE projektus iki 2025 m. gyvybės mokslų erdvės plotas bus 220 milijonų kvadratinių pėdų, palyginti su 180 milijonų kvadratinių pėdų 2022 m. pabaigoje. „Pramonė ėjo netvariu keliu“, – sakė Amerikos gyvybės mokslų patarėjų vadovas Mattas Gardneris iš CBRE.

 

     Reaguodama į rinkos neapibrėžtumą ir nepastovumą, Aleksandrija balandį pareiškė, kad sumažino statybos išlaidas 250 mln. dolerių, pristabdžiusi arba atidėjusi kelis projektus.

 

     Pavyzdžiui, Aleksandrija uždarė vieną projektą Mokslinių tyrimų trikampio parke Šiaurės Karolinoje, nes keli projekto, kurį bendrovė užbaigė per pandemiją, nuomininkai teigė, kad nėra pasirengę „nuspausti gaiduko“ plėtros planams, sakė vienas iš įkūrėjų Joelis Marcusas.“ [1]

 

1. Life-Sciences Market Is Cooling Off --- Vacancies at lab buildings rise amid surge in supply and fall in available funding
Grant, Peter.  Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 03 May 2023: B.6.

Life-Sciences Market Is Cooling Off --- Vacancies at lab buildings rise amid surge in supply and fall in available funding

"The market for office and lab space, one of the hottest commercial-property sectors in recent years, is now the latest one to come under stress.

The sector became an investor favorite during the pandemic as companies raced to develop a Covid-19 vaccine. Unlike traditional office space, life-sciences buildings are less vulnerable to the remote-work movement. Lab work usually requires specialized equipment and mechanical systems that can't be replicated at home.

But a deluge of new supply is putting pressure on some of the largest industry hubs in the country including San Diego, South San Francisco, Calif., and the Boston-Cambridge region, causing vacancies to rise, according to commercial real-estate-services firm CBRE Group.

Biotech companies also have been forced to moderate their growth plans because the capital markets have dried up. Many of these companies aren't profitable and need funding for growth from initial public offerings, new stock issues, venture-capital firms and borrowing.

These funding sources are eroding due to higher interest rates and recession concerns. Biotech companies have laid off thousands of workers and shares of publicly traded biotech stocks have plunged.

Startups that aren't making a profit "have a shorter fuse on capital," said John Pawlowski, an analyst with Green Street. "The IPO market has been shut for a while."

Not all the news is bad: Demand for life-sciences buildings remains strong from pharmaceutical companies. Average life-sciences rents were about $65 a square foot in the first quarter of 2023, up from about $40 in the first quarter of 2020, according to CBRE.

Yet with fewer startups seeking space, vacancy rates are moving higher. In San Diego, the vacancy rate rose to 5.6% in the first quarter compared with 3% a year ago, according to CBRE. The vacancy rate for the Boston area was nearly five times as much as a year ago at 3.4%, and in the San Francisco Bay area it ticked up to 8.4% from 5.9%.

The weakening performance is another sign that even the more favored commercial real-estate sectors are now feeling the brunt of higher interest rates and economic concerns.

Shares of Alexandria Real Estate Equities, the only pure-play life-sciences real-estate investment trust and a bellwether for the industry, have fallen 13 percentage points since the failure of Silicon Valley Bank in early March. That compares with a decline of 2 percentage points for the broader REIT sector, according to Mr. Pawlowski.

Investors saw the bank's failure as another sign that credit was becoming tighter, while the cost of debt is increasing, he said.

The mood was much more buoyant in the early years of the pandemic when tens of billions of dollars poured into medical research and demand for new space reached record levels. Developers launched new projects in the major life-sciences hubs, and other markets began to grow in cities such as Philadelphia and Boulder, Colo. Alexandria's total returns, including dividends and share-price appreciation, were about 110% over a three-year period ended in 2021, according to Green Street.

"The globe was focused on this sector," said Matthew Weir, president of Elevate Research Properties, which has three life-sciences developments with close to 1 million square feet under way in Manhattan.

Much of that new supply will be hitting the market as biotech demand is cooling. CBRE projects there will be 220 million square feet of life-sciences space by 2025, up from 180 million square feet at the end of 2022. "The industry was on an unsustainable path," said Matt Gardner, head of Americas life-sciences advisory at CBRE.

Responding to marketplace uncertainty and volatility, Alexandria said in April that it had reduced construction spending by $250 million by pausing or delaying several projects.

For example, Alexandria closed down one project in Research Triangle Park in North Carolina because several tenants in a project the company completed during the pandemic said they weren't ready to "pull the trigger" on expansion plans, said Joel Marcus, co-founder and executive chairman of Alexandria." [1]

1. Life-Sciences Market Is Cooling Off --- Vacancies at lab buildings rise amid surge in supply and fall in available funding
Grant, Peter.  Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 03 May 2023: B.6.

 

Lenkija, nepamainoma Vakarams? Vėl ne

„Amerikos lenkui retas Lenkijos vaidmens Europoje pripažinimas („Lenkija yra būtina NATO sąjungininkė“, „Review & Outlook“, gegužės 4 d.) kainuoja tam tikrą grėsmingą deja vu jausmą.

 

     Istoriškai Lenkija buvo vadinama Antemurale Christianitatis – krikščionybės tvirtove. Tai ne tik pasikalbėjimas. Tai atspindi vaidmenį, kurį Lenkija atliko šimtmečius, kaip Europos tvirtovė, ir tai nėra vaidmuo, kurį Lenkija prisiėmė neatlygintinai.

 

     Lenkijos nelaimės priežastis – jos geopolitinė padėtis tarp įvairių tautų, migruojančių iš Azijos stepių, ir agresyvios kaimynės iš Vakarų.

 

     Iš Rytų atkeliavo mongolai ir kitos tautos, kurių vardai dabar mūsų ausiai yra egzotiški. Tada buvo turkai, kuriuos 1683 m. Lenkija nugalėjo prieš Vienos sienas. Imperatoriškosios Rusijos plėtra kainavo 250 metų Lenkijos prarastos laisvės. 1920 m., be jokios Vakarų kaimynų pagalbos, Lenkija sustabdė sovietų kariuomenę prie Vislos (Vyslos) upės. Antrojo pasaulinio karo metu užpultos Vokietijos ir Rusijos, Lenkijos vakarinės kaimynės liko kvailių rojuje už Maginot linijos.

 

     Jaučiuosi šiek tiek užtikrintas, būdamas NATO narys Lenkijoje. Tačiau negaliu apsieiti be atminties, kad sutarčių nereikia laikytis. Remiuosi ne humanistinėmis demokratinėmis nuotaikomis, o realizmu, kad vieninga Europa neleis pasikartoti senai, tragiškai, istorijai.

     Džekas Kačorovskis

     Los Andželas“ [1]

 

1. Poland, Indispensable to the West? Not Again. Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 08 May 2023: A.16.