China Sets Sights on Industrial Robots --- Local production of automated factory machinery is rising, but Japanese and European makers still have a role

"The abundance of cheap labor was once a reason why seemingly everything is made in China. But with rising wages and an aging population, industrial robots are increasingly common on the country's factory floors. Now, China wants to produce those robots, too.

Being the world's factory, it is natural that China is by far the largest market for industrial robots. The country installed more than half of all industrial robots globally in 2022, according to the International Federation of Robotics.

There are reasons why factory automation should continue to rise over the long run. China's population is aging, and together with its ambitions to move up the manufacturing value chain, more-automated factories seem to be the answer.

On a per-employee basis, China's industrial robot penetration still lags behind advanced manufacturing economies such as South Korea, Germany and Japan.

And outside of China, the drive for reshoring manufacturing in developed countries with higher wages also could drive demand for factory automation.

Nonetheless, the factory-automation market has been in a downturn over the past year or so. This is partly due to an overinvestment hangover in China in sectors such as batteries and solar panels. Manufacturing capacity for these green-energy products has surged in China: they accounted for 15% to 25% of total demand for factory-automation equipment in the middle of last year, according to Bernstein.

Operating profit for seven Japanese companies related to factory automation dropped 10% in the second quarter from a year earlier, according to Morgan Stanley. But there have been signs of green shoots lately as many of these companies also have reported increasing orders growth. Fanuc, which makes industrial robots, saw orders increase 14% last quarter compared with the previous one.

A broader recovery in capital investment in China would benefit these companies given the size of the market. 

But increasingly, China is also becoming a source of competition. In the first half of this year, Chinese producers held more than half of the industrial robot market in the country, according to research firm MIR Databank. That compares with around 36% for the whole of 2022.

Japanese and European companies such as Fanuc and Switzerland's ABB used to dominate the field, but Chinese companies such as Shenzhen Inovance Technology and Estun Automation are catching up. In particular, Chinese companies have rapidly gained share in collaborative robots, or cobots, which are designed to work alongside humans.

Importantly though, foreign companies still dominate some of the higher-end products. For example, Fanuc is still the market leader in computer numerical control systems, which basically work like the brains of machine tools.

Both the long-term demand trend and a budding short-term recovery should benefit companies with technology leadership like Fanuc. Its stock has suffered in the past few years: it is still down around 20% from its peak in 2021. China is a significant market, accounting for 23% of its sales last quarter, but it also has a strong presence in the Americas and Europe.

Ultimately, China is a big enough market for both local and foreign automation providers to thrive there. But only if the Chinese economy can get back on its feet." [1]

1. China Sets Sights on Industrial Robots --- Local production of automated factory machinery is rising, but Japanese and European makers still have a role. Wong, Jacky.  Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y.. 04 Sep 2024: B.12.

Biotechnologijų ir farmacijos pastatai – kažkada karštas sektorius - išgyvena sunkmetį --- Gyvosios gamtos mokslams erdvės perteklius verčia statytojus aptarti jos siūlymą, kaip biurus

„Pandemijos pradžioje biotechnologijų ir farmacijos pastatai tapo viena karščiausių investicijų į komercinį turtą. Dabar gyvybės mokslų nekilnojamojo turto perteklius taip pablogėjo, kad kai kurie statytojai tiria neįsivaizduojamą dalyką: parduoda biurui skirtą erdvę.

 

Pavyzdžiui, Bostono regione, pasak brokerių ir kitų nekilnojamojo turto specialistų, mažiausiai 10 gyvybės mokslų vietų savininkai dabar siūlo šiuos pastatus biuro patalpoms, o ne laboratorijoms.

 

Pastatų savininkai nori juos išnuomoti biuro reikmėms, net jei jie gali susidurti su 30 % kirpimu, nei tikėjosi mokėti už naudojimąsi gyvybės moksluose.

 

„Jie nebesiekia gauti 100 dolerių [už kvadratinę pėdą] nuomos mokesčio“, – sakė Bostone įsikūrusios investicinės bendrovės „Rockpoint Group“ vyresnysis generalinis direktorius Fredas Borgesas, turėdamas omenyje prašomą nuomos mokestį už laboratorijos patalpas. „Jie mielai sudarys sandorį už 70 dolerių biuro pusėje“.

 

JAV biurų rinkai mažėjant ir išnaudojant perteklių visoje šalyje, gyvybės mokslų pastatų savininkai tokiuose regionuose, kaip Bostonas, San Diegas ir Bay Area taip pat susiduria su daugybe naujų gyvybės mokslų nekilnojamojo turto, kuris yra sparčiai augančio sektoriaus funkcija, kurį turbokompresoravo Covid-19.

 

Prasidėjus pandemijai, kūrėjai sparčiai ėmė kurti gyvybės mokslų darbo erdves su klimato kontroliuojamomis laboratorijomis ir specializuotomis sistemomis, skirtomis mažoms vibracijoms, galinčioms trukdyti eksperimentams, valdyti, taip pat ventiliacijai, gaisrinei saugai ir galiai.

 

Naujokai šiame sektoriuje buvo biurų pastatų savininkai, kuriems nuosavo nekilnojamojo turto paklausa iš dalies išnyko dėl nuotolinio darbo. Daugelis tada įprastas biuro patalpas pavertė erdve, skirta gyvybės mokslams.

 

Nekilnojamojo turto paslaugų įmonės JLL duomenimis, nuo 2020 m. pirmojo ketvirčio JAV buvo pridėta daugiau, nei 59 milijonai, kvadratinių pėdų naujos erdvės, ir dar 19,1 milijono kvadratinių pėdų ruošiama.

 

Palyginimui, per penkerius metus iki pandemijos kasmet buvo pridėta vidutiniškai 3,7 mln. „Daugelis žmonių tiesiog kvailai įmetė pinigus“, – sakė Joelis Marcusas, bendrovės „Alexandria Real Estate Equities“, vienos didžiausių gyvybės mokslų nekilnojamojo turto savininkų JAV, vykdomasis pirmininkas ir įkūrėjas.

 

Dar blogiau tai, kad gyvybės mokslų erdvės paklausa smarkiai sumažėjo nuo pandemijos piko. Daugelis biotechnologijų, farmacijos ir kitų gyvybės mokslų įmonių prarado apetitą sparčiai plėstis dėl didelių palūkanų normų, silpno rizikos kapitalo finansavimo ir neapibrėžtos ekonomikos.

 

„Tai sena istorija, kai nekilnojamojo turto plėtotojai per daug reaguoja“, – sakė JLL Amerikos rinkų gyvybės mokslų vadovas Travisas McCready.

 

Kai kurie projektai, kurie rinkoje pasirodė per pastaruosius trejus metus, išperkamosios nuomos buvo mažai arba visai nebuvo.

 

Dauguma tradicinių gyvybės mokslų pagrindinių vietų tokiose vietose, kaip Kembridžas, Mass., Pietų San Franciskas, Kalifornija ir šiauriniai San Diego priemiesčiai išlieka sveiki.

 

Tačiau sunkumas dėl per didelio pastatymo ir svyruojančios paklausos yra didžiulis naujose vietose, kuriose pramonė bandė tapti pirmaujančia klestėjimo metais.

 

2020 m. rugsėjį kūrėjas IQHQ įsiveržė į pirmąjį didelį gyvybės mokslų miestelį San Diego centre, 10 akrų ploto pakrantėje. Po ketverių metų beveik 2 milijardų dolerių vertės penkių pastatų projektas bus beveik atidarytas, neskelbti jokie gyvybės mokslų nuomininkai.

 

IQHQ, kuri taip pat vykdo gyvybės mokslų projektus Bostono ir San Francisko regionuose, atstovė sakė, kad bendrovė „visuose mūsų rajonuose mato vis didesnį lizingo pagreitį“.

 

JLL duomenimis, Bostono rajone, kuriame yra daugiau, nei 49 milijonai, kvadratinių pėdų, laisvos darbo vietos išaugo iki 27,7%, palyginti su mažiau, nei 6,2% 2020 m. pabaigoje. Statomi papildomi 5 milijonai kvadratinių pėdų, todėl laisvos vietos gali padidėti.

 

Perspektyvos tokios niūrios, kad vieno devynių aukštų projekto Bostono Somervilio priemiestyje vystytojas, „Leggat McCall Properties“ ir „DLJ Real Estate Capital Partners“ įmonė, sustabdė statybas. „Statybos sustojo, kol pagerės rinkos sąlygos“, – sakė vystytojas.

 

Kaip ir pastarojo meto neramumai biurų rinkoje, nerami gyvybės mokslų raida siunčia šoko bangas per finansų sistemą. Anot nekilnojamojo turto analizės įmonės analitiko Dylano Burzinskio, net ir aukštos kokybės gyvybės mokslų nekilnojamojo turto vertė, palyginti su didžiausia 2022 m., sumažėjo nuo 15% iki 20% dėl pasiūlos ir paklausos spaudimo bei didelių palūkanų normų.

 

Gegužės mėn. Citigroup sumažino banko OZK reitingą, kuris suteikė beveik 915 mln. dolerių. Ataskaitos pasekoje banko akcijos smarkiai nukrito.

 

Liepos mėn. pateiktame teisės aktų nustatytame dokumente OZK bankas nurodė, kad jo paskola IQHQ veikia ir kad jo rėmėjai įnešė papildomus 87 mln. dolerių, kurie  „turėtų įgyvendinti projektą iki 2026 m.“. Ataskaitoje teigiama, kad rėmėjas neseniai derėjosi dėl dvejų metų pratęsimo galimybės „tikėdamasis ilgesnio, nei iš pradžių tikėtasi, nuomos ciklo“.

 

Tuo tarpu IQHQ pasamdė PJT, patariamąją įmonę, kuri padėtų jai ištirti finansavimo galimybes.

 

Geros naujienos yra tai, kad gyvybės mokslų sunkumai nekelia tiek daug pavojaus platesnei ekonomikai, kiek skerdynės biurų rinkoje. JLL duomenimis, šis sektorius yra daug mažesnis – jame yra mažiau, nei 175 milijonai, kvadratinių pėdų gyvybės mokslų ploto JAV, palyginti su 4,8 milijardo kvadratinių pėdų biuro patalpų.

 

Aukščiausios kokybės, geriausioje vietoje esantys gyvybės mokslų pastatai, priklausantys tokioms įmonėms, kaip Alexandria ir Blackstone's BioMed Realty, vis dar registruoja sveiką apgyvendinimą ir nuomos kainą. O kai kurie projektai, kuriuose išperkamoji nuoma yra silpna, turi mažai skolų ir priklauso gilias kišenes turintiems vystytojams.

 

„Greystar Real Estate Partners“, kuri valdo daugiau, nei 78 mlrd., kvadratinių pėdų projektą, pavadintą 74M, planuojama atidaryti vėliau šiais metais.

 

Šis projektas dar nepaskelbė jokių nuomos sutarčių. Tačiau „Greystar“ sumokėjo už jį 600 mln. dolerių savo lėšų. „Tai gali užtrukti ilgiau, nei mes iš pradžių įsivaizdavome“, – sakė „Greystar“ vyresnysis generalinis direktorius Gary Kerras. "Bet tai gerai, kai turite kantrybės kapitalą."

 

Vystytojai viliasi, kad šiais metais, palyginti su 2023 m., padidės tiek biotechnologijų pirminis viešasis pasiūlymas, tiek rizikos kapitalo investicijos į biotechnologijas ir biofarmaciją.

 

Tačiau ekonomikos sulėtėjimas, greičiausiai, turės atvirkštinį poveikį paklausai, pailgindamas erdvės perteklių daugelį metų. McCready iš JLL pabrėžė, kad kai kuriose rinkose ima slypėti prašyti mažiau nuomos mokesčių, kurių savininkai nemėgsta daryti, nes tai gali daugeliui metų nukentėti jų turto vertė.

 

„Negalime per ilgai atlaikyti tokio pasiūlos ir paklausos disbalanso“, – sakė jis." [1]

 

1. A Once-Hot Sector Falls on Hard Times --- A glut of space for life sciences leads developers to weigh offering it as offices. Grant, Peter.  Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y.. 04 Sep 2024: B.6.

Biotech and Pharmaceutical Buildings, A Once-Hot Sector Falls on Hard Times --- A glut of space for life sciences leads developers to weigh offering it as offices

"Biotech and pharmaceutical buildings became one of the hottest investments in commercial property at the start of the pandemic. Now, the glut of life-sciences properties has gotten so bad that some developers are exploring the unthinkable: marketing the space for office use.

In the Boston region, for example, owners of at least 10 life-sciences locations are now offering those buildings for office space instead of lab space, according to brokers and other real-estate professionals. 

The building owners are willing to lease them for office use even though they can face a 30% haircut on what they had hoped to charge for life-sciences use.

"They're no longer aspiring to get $100 [per square foot] rents," said Fred Borges, a senior managing director of Boston-based investment firm Rockpoint Group, referring to the asking rents for lab space. "They will gladly do a deal for $70 on the office side."

As the U.S. office market downsizes and works off its surplus nationwide, owners of life-sciences buildings in such regions as Boston, San Diego and the Bay Area also are facing a glut of new life-sciences properties, a function of a rapidly growing sector that was turbocharged by Covid-19.

When the pandemic hit, developers moved at warp speed to develop life-sciences workspaces with climate-controlled laboratories and specialized systems for controlling tiny vibrations that could interfere with experiments, as well as for ventilation, fire safety and power.

Newcomers to the sector included owners of office buildings, which saw demand for their own properties crater partly because of remote work. Many then converted conventional office space into space for life-sciences usage.

Since the first quarter of 2020, more than 59 million square feet of new space has been added with an additional 19.1 million square feet in the pipeline in the U.S., according to real-estate services firm JLL.

By comparison, an average of 3.7 million was added annually in the five years leading up to the pandemic. "A lot of people just threw money in stupidly," said Joel Marcus, executive chairman and founder of Alexandria Real Estate Equities, one of the largest owners of life-sciences property in the U.S.

Making matters worse, demand for life-sciences space has fallen sharply from its pandemic peaks. Many biotech, pharmaceutical and other life-sciences companies have lost their appetites for rapid expansion because of high interest rates, weak venture-capital financing and an uncertain economy.

"This is the age-old story of real-estate developers over-responding," said Travis McCready, head of life sciences, Americas markets for JLL.

Some projects that have hit the market in the past three years have seen little or no leasing. 

Most traditional life-sciences core locations in places such as Cambridge, Mass., South San Francisco, Calif., and the northern suburbs of San Diego remain healthy. 

But the pain from overbuilding and faltering demand is severe in new locations the industry tried to pioneer during the boom years.

In September 2020, developer IQHQ broke ground on what would be downtown San Diego's first major life-sciences campus on 10 acres of waterfront property. Four years later, the nearly $2 billion five-building project is close to opening without any life-sciences tenants announced.

A spokeswoman for IQHQ, which also has life-sciences projects in the Boston and San Francisco regions, said the company is seeing "growing leasing momentum . . . across all of our districts."

In the Boston area, with over 49 million square feet, vacancy has soared to 27.7% compared with less than 6.2% in late 2020, according to JLL. An additional 5 million square feet is under construction, which could push vacancy higher.

The outlook is so bleak that the developer of one nine-story project in Boston's Somerville suburb, a venture of Leggat McCall Properties and DLJ Real Estate Capital Partners, has halted construction. "Construction has paused until market conditions improve," the developer said.

Like the recent distress in the office market, troubled life-sciences developments are sending shock waves through the financial system. The value of even high-quality life-sciences property is down about 15% to 20% from its peak in 2022, because of supply and demand pressures as well as high interest rates, according to Dylan Burzinski, analyst at real-estate analytics firm Green Street.

In May, Citigroup downgraded Bank OZK, which provided close to $915 million in construction financing to IQHQ, partly citing weak life-sciences demand for the 1.7 million-square-foot San Diego project. The report sent the bank's shares down sharply.

Bank OZK said in a regulatory filing in July that its loan to IQHQ was performing and that its sponsors had contributed an additional $87 million which "should carry the project into 2026." The report said that the sponsor recently negotiated a two-year extension option "in anticipation of a longer than originally expected leasing cycle."

Meanwhile, IQHQ has hired PJT, an advisory firm, to help it study financing options.

The good news is that distress in life sciences doesn't pose as much peril to the broader economy as the carnage in the office market. The sector is much smaller, with less than 175 million square feet of life-sciences space in the U.S. compared with 4.8 billion square feet of office space, according to JLL.

The highest-quality, best-located life-sciences buildings, owned by companies such as Alexandria as well as Blackstone's BioMed Realty, are still registering healthy occupancy and rents. And some of the projects seeing weak leasing have little debt and are owned by developers with deep pockets.

Greystar Real Estate Partners, which has over $78 billion in commercial property assets under management, launched its first major life-sciences development in 2020: a 1.7 million-square-foot campus in Somerville, Mass. The first of the three buildings, a 465,000-square-foot project named 74M, is scheduled to open later this year.

That project has yet to announce any leases. But Greystar has paid for the $600 million development with all equity so doesn't have to worry about paying debt service or loans coming due. "It might take longer than we first envisioned," said Gary Kerr, a Greystar senior managing director. "But that's OK when you have that patient capital."

Developers are taking hope from the increase in both biotech initial public offerings and venture-capital investments in biotech and biopharmaceuticals this year compared with 2023.

But an economic slowdown would likely have the reverse effect on demand, prolonging the space glut for years. McCready, of JLL, pointed out that some markets are beginning to see slippage in asking rents, a move landlords hate to make because that can hurt the value of their property for years.

"We cannot withstand this level of supply-demand imbalance for too long," he said." [1]

1. A Once-Hot Sector Falls on Hard Times --- A glut of space for life sciences leads developers to weigh offering it as offices. Grant, Peter.  Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y.. 04 Sep 2024: B.6.