„Pandemijos pradžioje biotechnologijų ir farmacijos pastatai tapo viena karščiausių investicijų į komercinį turtą. Dabar gyvybės mokslų nekilnojamojo turto perteklius taip pablogėjo, kad kai kurie statytojai tiria neįsivaizduojamą dalyką: parduoda biurui skirtą erdvę.
Pavyzdžiui, Bostono regione, pasak brokerių ir kitų nekilnojamojo turto specialistų, mažiausiai 10 gyvybės mokslų vietų savininkai dabar siūlo šiuos pastatus biuro patalpoms, o ne laboratorijoms.
Pastatų savininkai nori juos išnuomoti biuro reikmėms, net jei jie gali susidurti su 30 % kirpimu, nei tikėjosi mokėti už naudojimąsi gyvybės moksluose.
„Jie nebesiekia gauti 100 dolerių [už kvadratinę pėdą] nuomos mokesčio“, – sakė Bostone įsikūrusios investicinės bendrovės „Rockpoint Group“ vyresnysis generalinis direktorius Fredas Borgesas, turėdamas omenyje prašomą nuomos mokestį už laboratorijos patalpas. „Jie mielai sudarys sandorį už 70 dolerių biuro pusėje“.
JAV biurų rinkai mažėjant ir išnaudojant perteklių visoje šalyje, gyvybės mokslų pastatų savininkai tokiuose regionuose, kaip Bostonas, San Diegas ir Bay Area taip pat susiduria su daugybe naujų gyvybės mokslų nekilnojamojo turto, kuris yra sparčiai augančio sektoriaus funkcija, kurį turbokompresoravo Covid-19.
Prasidėjus pandemijai, kūrėjai sparčiai ėmė kurti gyvybės mokslų darbo erdves su klimato kontroliuojamomis laboratorijomis ir specializuotomis sistemomis, skirtomis mažoms vibracijoms, galinčioms trukdyti eksperimentams, valdyti, taip pat ventiliacijai, gaisrinei saugai ir galiai.
Naujokai šiame sektoriuje buvo biurų pastatų savininkai, kuriems nuosavo nekilnojamojo turto paklausa iš dalies išnyko dėl nuotolinio darbo. Daugelis tada įprastas biuro patalpas pavertė erdve, skirta gyvybės mokslams.
Nekilnojamojo turto paslaugų įmonės JLL duomenimis, nuo 2020 m. pirmojo ketvirčio JAV buvo pridėta daugiau, nei 59 milijonai, kvadratinių pėdų naujos erdvės, ir dar 19,1 milijono kvadratinių pėdų ruošiama.
Palyginimui, per penkerius metus iki pandemijos kasmet buvo pridėta vidutiniškai 3,7 mln. „Daugelis žmonių tiesiog kvailai įmetė pinigus“, – sakė Joelis Marcusas, bendrovės „Alexandria Real Estate Equities“, vienos didžiausių gyvybės mokslų nekilnojamojo turto savininkų JAV, vykdomasis pirmininkas ir įkūrėjas.
Dar blogiau tai, kad gyvybės mokslų erdvės paklausa smarkiai sumažėjo nuo pandemijos piko. Daugelis biotechnologijų, farmacijos ir kitų gyvybės mokslų įmonių prarado apetitą sparčiai plėstis dėl didelių palūkanų normų, silpno rizikos kapitalo finansavimo ir neapibrėžtos ekonomikos.
„Tai sena istorija, kai nekilnojamojo turto plėtotojai per daug reaguoja“, – sakė JLL Amerikos rinkų gyvybės mokslų vadovas Travisas McCready.
Kai kurie projektai, kurie rinkoje pasirodė per pastaruosius trejus metus, išperkamosios nuomos buvo mažai arba visai nebuvo.
Dauguma tradicinių gyvybės mokslų pagrindinių vietų tokiose vietose, kaip Kembridžas, Mass., Pietų San Franciskas, Kalifornija ir šiauriniai San Diego priemiesčiai išlieka sveiki.
Tačiau sunkumas dėl per didelio pastatymo ir svyruojančios paklausos yra didžiulis naujose vietose, kuriose pramonė bandė tapti pirmaujančia klestėjimo metais.
2020 m. rugsėjį kūrėjas IQHQ įsiveržė į pirmąjį didelį gyvybės mokslų miestelį San Diego centre, 10 akrų ploto pakrantėje. Po ketverių metų beveik 2 milijardų dolerių vertės penkių pastatų projektas bus beveik atidarytas, neskelbti jokie gyvybės mokslų nuomininkai.
IQHQ, kuri taip pat vykdo gyvybės mokslų projektus Bostono ir San Francisko regionuose, atstovė sakė, kad bendrovė „visuose mūsų rajonuose mato vis didesnį lizingo pagreitį“.
JLL duomenimis, Bostono rajone, kuriame yra daugiau, nei 49 milijonai, kvadratinių pėdų, laisvos darbo vietos išaugo iki 27,7%, palyginti su mažiau, nei 6,2% 2020 m. pabaigoje. Statomi papildomi 5 milijonai kvadratinių pėdų, todėl laisvos vietos gali padidėti.
Perspektyvos tokios niūrios, kad vieno devynių aukštų projekto Bostono Somervilio priemiestyje vystytojas, „Leggat McCall Properties“ ir „DLJ Real Estate Capital Partners“ įmonė, sustabdė statybas. „Statybos sustojo, kol pagerės rinkos sąlygos“, – sakė vystytojas.
Kaip ir pastarojo meto neramumai biurų rinkoje, nerami gyvybės mokslų raida siunčia šoko bangas per finansų sistemą. Anot nekilnojamojo turto analizės įmonės analitiko Dylano Burzinskio, net ir aukštos kokybės gyvybės mokslų nekilnojamojo turto vertė, palyginti su didžiausia 2022 m., sumažėjo nuo 15% iki 20% dėl pasiūlos ir paklausos spaudimo bei didelių palūkanų normų.
Gegužės mėn. Citigroup sumažino banko OZK reitingą, kuris suteikė beveik 915 mln. dolerių. Ataskaitos pasekoje banko akcijos smarkiai nukrito.
Liepos mėn. pateiktame teisės aktų nustatytame dokumente OZK bankas nurodė, kad jo paskola IQHQ veikia ir kad jo rėmėjai įnešė papildomus 87 mln. dolerių, kurie „turėtų įgyvendinti projektą iki 2026 m.“. Ataskaitoje teigiama, kad rėmėjas neseniai derėjosi dėl dvejų metų pratęsimo galimybės „tikėdamasis ilgesnio, nei iš pradžių tikėtasi, nuomos ciklo“.
Tuo tarpu IQHQ pasamdė PJT, patariamąją įmonę, kuri padėtų jai ištirti finansavimo galimybes.
Geros naujienos yra tai, kad gyvybės mokslų sunkumai nekelia tiek daug pavojaus platesnei ekonomikai, kiek skerdynės biurų rinkoje. JLL duomenimis, šis sektorius yra daug mažesnis – jame yra mažiau, nei 175 milijonai, kvadratinių pėdų gyvybės mokslų ploto JAV, palyginti su 4,8 milijardo kvadratinių pėdų biuro patalpų.
Aukščiausios kokybės, geriausioje vietoje esantys gyvybės mokslų pastatai, priklausantys tokioms įmonėms, kaip Alexandria ir Blackstone's BioMed Realty, vis dar registruoja sveiką apgyvendinimą ir nuomos kainą. O kai kurie projektai, kuriuose išperkamoji nuoma yra silpna, turi mažai skolų ir priklauso gilias kišenes turintiems vystytojams.
„Greystar Real Estate Partners“, kuri valdo daugiau, nei 78 mlrd., kvadratinių pėdų projektą, pavadintą 74M, planuojama atidaryti vėliau šiais metais.
Šis projektas dar nepaskelbė jokių nuomos sutarčių. Tačiau „Greystar“ sumokėjo už jį 600 mln. dolerių savo lėšų. „Tai gali užtrukti ilgiau, nei mes iš pradžių įsivaizdavome“, – sakė „Greystar“ vyresnysis generalinis direktorius Gary Kerras. "Bet tai gerai, kai turite kantrybės kapitalą."
Vystytojai viliasi, kad šiais metais, palyginti su 2023 m., padidės tiek biotechnologijų pirminis viešasis pasiūlymas, tiek rizikos kapitalo investicijos į biotechnologijas ir biofarmaciją.
Tačiau ekonomikos sulėtėjimas, greičiausiai, turės atvirkštinį poveikį paklausai, pailgindamas erdvės perteklių daugelį metų. McCready iš JLL pabrėžė, kad kai kuriose rinkose ima slypėti prašyti mažiau nuomos mokesčių, kurių savininkai nemėgsta daryti, nes tai gali daugeliui metų nukentėti jų turto vertė.
„Negalime per ilgai atlaikyti tokio pasiūlos ir paklausos disbalanso“, – sakė jis." [1]
1. A Once-Hot Sector Falls on Hard Times --- A glut of space for life sciences leads developers to weigh offering it as offices. Grant, Peter. Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y.. 04 Sep 2024: B.6.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą