„Investuotojai, per pastaruosius metus pakėlę daugiabučių namų kainas iki rekordinio lygio, pradeda patirti spaudimą, nes sparčiai augančios palūkanų normos mažina jų pelną.
Dėl aukštesnių skolinimosi palūkanų butų savininkams sunkiau grąžinti paskolas. Tai taip pat gali būti bloga žinia nuomininkams, jei tai paskatins pastatų savininkus didinti nuomos mokesčius, nei jie galėtų kitu atveju, nes tai yra pagrindinis jų įrankis gauti daugiau pajamų.
Daugiabučių namų pardavimai buvo dideli, tačiau per pandemiją jie sumušė rekordus, kai nuomos kainos išaugo iki rekordinio lygio. Daugiabučių kainos kilo dar sparčiau, nes investuotojai lažinasi, kad nuomos kainos kils ir ateityje.
CBRE Group Inc. duomenimis, 2019–2021 m. metinė nuomos butų pirkimo apimtis beveik padvigubėjo. Pirmąjį 2022 m. ketvirtį investuotojai daugiabučiams išleido 63 mlrd. dolerių – tai didžiausias skaičius istorijoje.
Pastaruoju metu įvyko du dalykai, dėl kurių būsimas pelnas tampa sudėtingesnis. Investuotojai pradėjo pirkti daugiabučius tokiomis kainomis, kurios pakilo taip greitai, kad jų grąžos mažėja. „MSCI Real Assets“ duomenimis, per pirmąjį šių metų ketvirtį, palyginti su tuo pačiu praėjusių metų ketvirčiu, už daugiabučius sumokėtos kainos išaugo 22,4 proc.
Paskui šiais metais palūkanų normos greitai pakilo, todėl, pasak komercinio nekilnojamojo turto brokerių ir investuotojų, kai kurių daugiabučių namų pradinės grąžos normos nukrito procentiniu punktu ar daugiau žemiau už jų būsto paskolos palūkanų normą. Disbalansas reiškia, kad savininkai uždirba mažiau pinigų iš savo pastatų, nei jų bankai, net jei savininkai rizikuoja daug daugiau.
Šis reiškinys, pramonėje žinomas kaip neigiamas finansinis svertas, nebuvo taip plačiai paplitęs nuo antrinių paskolų krizės, kai labai išaugo įsipareigojimų nevykdymas už daugiabučių namų statybą.
Investicijų į nekilnojamąjį turtą valdytojas „Palladius Capital Management“ vadovas Nitinas Chexalis nerimauja, kad kai kurie investuotojai nepasimokė iš 2008-ųjų metų, kai pirkėjai permokėjo už pastatus ir nukentėjo užšalus finansų rinkoms.
„Jūs matote daug tų pačių klaidų“, – sakė jis.
Mažai kas tikisi įsipareigojimų neįvykdymo bangos, panašios į antrinės rizikos paskolų krizę. Investuotojai šiandien yra mažiau įsiskolinę, o nuomojami daugiabučiai, greičiausiai, ir toliau patiks dideliems pensijų fondams ir turto valdytojams, kaip gana stabilus turtas, kas skatins kainas augti.
Be to, daugelis butų investuotojų mano, kad jie išgyventų mažesnės grąžos laikotarpį, nes tikisi, kad nuomos kainos gali toliau sparčiai augti ir, laikui bėgant, didinti jų grąžą.
Tai rizikingas statymas, nes daugelis nuomininkų jau yra įstrigę. Remiantis Realtor.com, bet kurio nuomojamo vieneto nuomos vidurkis balandį pakilo iki 1 827 dolerių, o tai yra didžiausia užfiksuota nuomos kaina ir beveik 17% daugiau, nei praėjusiais metais.
„News Corp“, „The Wall Street Journal“ savininkas, valdo Realtor.com pagal Nacionalinės nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos licenciją.
Savininkai, mokėję dideles kainas už daugiabučius, gali susidurti su rizika, jei nuomos augimas sulėtės, o kylančios palūkanų normos gali sumažinti pastatų vertę ir apsunkinti būsto paskolų refinansavimą. Net ir nedidelių bėdų banga gali turėti didelių pasekmių finansų sektoriui dėl didžiulės pinigų sumos, kuri dabar yra pririšta prie butų nuomos sektoriaus.
Hipotekos bankininkų asociacijos duomenimis, nuo finansų krizės nemokamos hipotekos skolos, padengtos daugiabučiais namais, išaugo daugiau, nei dvigubai, iki 1,8 trilijono dolerių.
Investuotojai paprastai apskaičiuoja pastato pelningumą, padalydami turto pelną prieš hipotekos mokėjimus iš pirkimo kainos. Teoriškai ta vadinamoji kapitalizacijos norma turėtų būti didesnė už hipotekos palūkanų normą, nes investuotojas prisiima didesnę riziką, nei hipotekos skolintojas, kuriam įsipareigojimų nevykdymo atveju išmokama pirmam.
Taip nutinka vis rečiau, net ir renovuojamiems ir dažniausiai nuomojamiems pastatams. Tiesą sakant, šie pelningumo rodikliai nuolat mažėjo nuo 2015 m., teigia CBRE.
Kad šie investuotojai išeitų į priekį, jiems reikia, kad nuomos pajamos padidėtų. „Jūs iš esmės bėgate, kad pasivytumėte savo skolą“, – sakė J. Chexal. Pasak jo, problema yra ta, kad pastaruoju metu kilusios hipotekos palūkanų normos reiškia, kad investuotojai turi veikti dar greičiau.
Pasak Davido Brickmano, nekilnojamojo turto finansų bendrovės „NewPoint Real Estate Capital“ generalinio direktoriaus ir buvusio būsto finansavimo bendrovės „Freddie“ vadovo Davido Brickmano, jei palūkanų normos kils greičiau, nei nuomos mokesčiai, tikėtina, kad pastatų vertė kris ir savininkai gali patirti spaudimą, kai baigsis jų hipotekos terminas.
Jis sakė, kad investuotojai nuolat perka daugiabučius, kurių kapitalizacija siekia net 3,5 proc.
Tačiau kai kurių iš šių sandorių hipotekos palūkanų normos dabar pakilo virš 4,5%, nes Federalinis rezervų bankas griežtina pinigų politiką, kad kovotų su infliacija. Nors jis nesitiki įsipareigojimų nevykdymo bangos, J. Brickmanas teigė, kad kai kurie butų savininkams skolintojai gali patirti stresą.
„Nėra jokios abejonės, kad jūsų nuoma augs; klausimas, ar jis viršys palūkanų normas“, – sakė jis.” [1]
1. Rising Rates Press Landlords, Investors --- Higher borrowing costs squeeze profits and landlords look to raise rents to fill gap
Putzier, Konrad; Parker, Will.
Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 25 May 2022: B.6.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą