„Milvokio ne pelno siekianti organizacija „Acts Housing“ jau daugiau, nei du dešimtmečius padėjo vietinėms mažas pajamas gaunančioms šeimoms įsigyti pirmąjį būstą. Pastaruoju metu šios šeimos pralaimi investuotojams, kurių pasiūlymai grynaisiais yra patrauklesni pardavėjams.
„Jei šeima nori mokėti tokią pat sumą už nekilnojamąjį turtą, kaip investuotojas, kaip užtikrinti, kad šeima tikrai gautų tokią galimybę? – paklausė grupės prezidentas ir generalinis direktorius Michaelas Gosmanas.
Jis nusprendė, kad atsakymas buvo elgtis, kaip investuotojas. G. Gosmanas sakė renkantis pinigus fondui, kuris įsigytų namus grynaisiais, o vėliau grąžintų juos šeimoms už beveik tą pačią kainą.
Milvokio fondas yra besiformuojančios būsto grupių strategijos dalis, kuria siekiama, kad investuotojai neišpirktų pigesnių būstų, sudarant tokį pat gerą sandorį.
Vadinkite juos aktyvistais, perpardavinėjančiais namus.
Investicinės įmonės ir kiti investuotojai per Covid-19 pandemiją įsigijo rekordinį skaičių būstų. Pirmąjį 2022 m. ketvirtį investuotojai sudarė daugiau, nei vieną iš penkių, namų pirkimų šalyje.
Daugelis tų investuotojų namus pavertė nuomojamais.
Investuotojai teigia, kad, pertvarkydami nuomą jie suteikia daugiau namų žmonėms, kurie negali sau leisti nusipirkti arba norėtų nuomotis.
Būsto grupės teigia, kad šio verslo augimas įvyko mažesnes pajamas gaunančių gyventojų sąskaita, nes nuomos plėtimasis sumažina gyventojų galimybes susikurti turtus per būstą.
Nors visoje šalyje yra daug ne pelno organizacijų, kurios renovuoja namus ar siūlo būsto nuosavybės programas, dėmesys investuotojams aplenkti yra nauja tendencija. Džeksone, Mis., vienas kaimynystės lyderis perparduoda namus, pirmą kartą perkantiems, pirkėjams. Ne pelno siekianti organizacija Memfyje (Tens.) siekia atkurti kadaise buvusio vidutinės klasės rajono statusą, parduodant investuotojams skirtus namus ilgamečiams gyventojams.
Aktyvistai sako, kad išlygina žaidimo sąlygas. Daugelis namų pardavėjų pirmenybę teikia pirkėjams grynaisiais, nes jie laikomi greičiausiais ir patikimiausiais pirkėjais. Ne pelno organizacijos nori pasiūlyti alternatyvų grynųjų pinigų variantą. „Pateiksime jums konkurencingą pasiūlymą“, – sakė J. Gosmanas.
Milvokio fondo tikslas – iki kitų metų surinkti 10 milijonų JAV dolerių įnašus iš vyriausybės ir privačių filantropinių šaltinių. Grupė paprastai taikosi į namus, tokius, kaip nedidelis namas Milvokio šiaurinėje pusėje, kuris kainuoja 75 000 dolerių ir kuriam reikia 25 000 dolerių remonto. Acts teigė, kad apie 80 % šeimų, su kuriomis ji dirba, yra spalvoti žmonės, o grupė turi daugiau, nei 100 kvalifikuotų šeimų, kurioms ji tikisi pradėti tarnauti naujajame fonde.
„Aš ką nors surasčiau, investuotojai ateitų ir viršytų mane“, – sakė Niya Preston, Milvokio gyventoja, 2020 m. pradėjusi dirbti su „Acts“, kad nusipirktų namą. Ne pelno organizacija padėjo jai pagerinti kreditą, susiejo ją su pradinio įnašo pagalbą ir suteikė jai nekilnojamojo turto agentą. Tada M. Preston gavo hipotekos paskolą, bet pralaimėjo grynaisiais pirkėjams, įsigijusiems namus, kurių kaina mažesnė nei 100 000 dolerių. Vieno iš tų namų nuoma dabar kainuoja 1 420 dolerių per mėnesį, maždaug dvigubai daugiau, nei M. Preston tikėjosi hipotekos įmokos.
Memfyje Sethas Harkinsas, vadovaujantis ne pelno siekiančiai Alcy Ball Development Corp., teigė matąs panašias tendencijas. Pasak jo, per pastaruosius du dešimtmečius namų nuosavybės lygis Memfyje sumažėjo, o pastaruoju metu namai Alcy Ball kaimynystėje buvo parduodami ne miesto nuomos savininkams, mokantiems grynaisiais.
„Man tai reiškia, kad niekas Memfyje niekada nebegalės statyti nuosavybės tame name“, – sakė M. Harkinsas. Dabar jis renka pinigus iš labdaros ir vyriausybinių šaltinių, kad galėtų nusipirkti namus ir parduoti juos, atitinkantiems reikalavimus, vietiniams rajono gyventojams.
Kalifornija praėjusiais metais taip pat skyrė 500 milijonų dolerių, kad subsidijuotų ne pelno organizacijas, perkančias namus ir nuomojamą nekilnojamąjį turtą, siekdama padėti šioms grupėms konkuruoti su Volstryto įmonėmis.
Būsto grupės, perkančios namus, susiduria su rinkos iššūkiais, kurių vargu ar pavyks išspręsti jų naujomis intervencijomis. Daugeliui šeimų vis dar reikia hipotekos, o hipotekos palūkanų normos yra dvigubai didesnės, nei buvo prieš metus, todėl daugeliui namų nuosavybė tampa nepasiekiama. Ir nors pastaruoju metu investuotojai perka mažiau būstų, jie vis dar yra aktyvūs ir turi daug kapitalo, o tai reiškia, kad gali mokėti didesnes kainas, nei pelno nesiekiantys pirkėjai.
Didžiausias pirkėjas su visuomenės parama yra Didžiojo Sinsinačio uosto plėtros administracija, kuri nusipirko beveik 200 nuomojamų namų, į kuriuos taip pat orientavosi didelės investicinės įmonės. Valdžia tikisi kuo daugiau būstų parduoti nuomininkams. Mažų palūkanų obligacijos finansuoja pastangas. Institucija taip pat svarsto galimybę išduoti savo hipoteką, kad pirkėjas gali skolintis mažesnėmis, nei vyraujančiomis normomis palūkanomis.
Nuomininkų pavertimas namų savininkais vyksta lėtai. Kai institucija įsigijo namus, daugelis nuomininkų gyveno prastėjančiomis sąlygomis ir atsiliko nuomos mokėjimuose, sakė institucijos generalinė direktorė Laura Brunner.
P. Brunner sakė tikinti, kad pusė nuomininkų iki kitų metų pabaigos pradės institucijos konsultavimo namų klausimais programą, tačiau kol kas tik vienas nuomininkas pasiruošęs pirkti. Programos pranašumų pristatymas ir nuomininkų finansinis pasiruošimas pirkti yra ilgas procesas. „Tai žmonės, kurie ilgą laiką buvo piktnaudžiaujami sistemos – ir tiesiog belstis į duris sakant: „Mes čia, kad padėtume, ar norite nusipirkti namą?" - sutinkama labai skeptiškai“, – sakė ji.
Milvokyje M. Preston, kurią investuotojai pasiūlė bent du kartus, galiausiai pasisekė. Praėjusių metų pabaigoje ji rado parduodamą namą, priklausantį vietos būsto administracijai ir parduotą pagal programą, skirtą mažas ir vidutines pajamas gaunantiems pirkėjams.
Tačiau daugeliui šeimų, dirbančių su „Acts“, nesisekė, todėl jos ketina pirkti namus per ne pelno organizacijos naują įsigijimo fondą. Siekdamas reklamuoti fondą, J. Gosmanas stengiasi padėti potencialiems namų pardavėjams. Jis sakė galvojantis pasisemti patarimų iš profesionalių perpardavinėtojų, kurie dažnai deda skrajutes ar siunčia laiškus.
„Manau, kad daugeliu atvejų mes juos nukopijuosime“, – sakė jis.“" [1]
1. Housing Groups Take On Wall Street --- To help low-income families buy homes, nonprofits try to beat investors on deals
Parker, Will.
Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 30 Nov 2022: B.6.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą