"Paprašykite investuotojo apibūdinti komercinio turto perspektyvas ir gausite spalvingą atsakymą. "Biuras yra šiukšlių gaisras", - sako Danielis McNamara iš "Polpo", investicinio fondo.
Jo požiūris į platesnę rinką, apimančią parduotuves ir sandėlius, yra tik šiek tiek mažiau niūri: „Tai tikrai tobula audra.“
Tomas Capasse'as iš „Waterfall Asset Management“, investicinės įmonės, vietas, kuriose sprogo technologijų burbulas, įskaitant San Franciską ir Sietlą, pavadino „biuro pragaru“.
Bjaurių įvykių derinys sukėlė šią pragariškai tobulą šiukšliadėžę-ugnies audrą. Užsitęsęs COVID-19 poveikis, kuris atitolino pirkėjus nuo prekybos centrų ir darbuotojų namuose, sumažino prekybos centrų ir biurų vertę; visiems nekilnojamojo turto vertinimams kenkia didesnės palūkanų normos, kurios didina savininkų išlaidas. Prie šių bėdų prisidėjo ir pastarojo meto bankų suirutė ir nuogąstavimai dėl nuosmukio, kai darbuotojai atleidžiami, o buvę darbdaviai mažina įmones.
Padėtis kelia problemų dviem didelėms, persipynusioms Amerikos pramonės šakoms. Pirmasis yra pastatų turtas, kurio savininkai grumiasi su mintimi, kad jiems priklausantys biurų pastatai – nepatogiai tušti ir vargu ar vėl prisipildys – gali būti verti tik pusės to, ką už juos sumokėjo. Antrasis – jų finansininkai. Kai turto valdytojas Brookfieldas neseniai nusprendė, kad būtų geriau perduoti dviejų didžiulių biurų bokštų Los Andžele raktus, o ne refinansuoti dėl jų pasiskolintas 784 mln. dolerių paskolas, raktus perdavė Citigroup ir Morgan Stanley, o tai yra du dideli bankai.
Joks komercinės nuosavybės sektorius neatrodo izoliuotas. „Net ir sandėliavimo srityje matėte, kad tokios firmos kaip „Amazon“ pripažįsta, kad išlaidavo per daug ir per daug pastatė“, – sako McNamara. Tačiau tikras susirūpinimas yra biurų patalpos, kurios sudaro maždaug ketvirtadalį viso komercinio turto (ir jo skolų) Amerikoje, nes „tai nėra cikliškas klausimas“.
Visuose biuruose, išskyrus geriausius, laisvų darbo vietų lygis išaugo. Nuomotojai siūlo dosnias paskatas, kad suviliotų niūrius nuomininkus. San Franciske daugiau, nei 29 %, biurų yra tušti, beveik aštuonis kartus daugiau, nei prieš pandemiją. Prašomos nuomos kainos mieste, kuriame laisvų darbo vietų šuolis Amerikoje buvo didžiausias, sumažėjo 15 proc., palyginti su 2019 m. Kadangi šių pastatų eksploatavimas gali būti brangus, iš dalies dėl nekilnojamojo turto mokesčių, net nedidelis nuomos kainų sumažėjimas arba užimtumas gali paversti pastatą nuostolingu.
Kai kurie savininkai gali nesugebėti arba nenorėti išlaikyti šios nuosavybės. Jie gali būti nepajėgūs, jei negali tęsti paskolų naudojimo. Maždaug 15 % visų skolintojų tipų Amerikoje neapmokėtų komercinės nuosavybės skolų baigiasi šiais metais, praneša Kevinas Faganas iš Moody's Analytics, tyrimų įmonės. Iš jų, jo nuomone, apie 40 % gali turėti problemų refinansuojant. Nuomotojai gali nenorėti, jei susiję pastatai yra aiškiai verti mažiau, nei paskolos vertė. Yra pavyzdžių, kai „didesni rėmėjai iš anksto grąžina raktus net likus metams iki paskolos termino pabaigos“, – pažymi J. Capasse.
2022 m. pabaigoje komercinio nekilnojamojo turto pramonė buvo skolinga 5,6 mlrd. dolerių investuotojams ir finansų institucijoms. Duomenų teikėjo Trepp teigimu, pusė to buvo skirta bankams. Brukfildui ir jo dydžio lėšoms gali tekti grąžinti didelėms įstaigoms, tačiau didžioji dauguma jų yra prisikaustę prie skolintojų, kurių turtas yra mažesnis nei 250 mlrd. dolerių.
Kyla pavojus, kad bankai turės daugybę biurų, kuriuos jie turi parduoti su didelėmis nuolaidomis. Tai sugrąžins prisiminimus apie 2007–2009 m. pasaulinę finansų krizę. Tačiau yra priežasčių manyti, kad istorija nepasikartos. Pirma, komercinis nekilnojamasis turtas yra vertas perpus mažiau, nei gyvenamasis nekilnojamasis turtas, dėl kurio problemų buvo praėjusį kartą. Antra, atsainiai skolindami, bankai suteikdavo hipotekas, kurių vertė siekė net 100 % būsto vertės prieš finansų krizę. Priešingai, komercinės nuosavybės skolintojai skolininkui siūlo ne daugiau, kaip 75 % hipotekos, o tai reiškia, kad kainos turės dar labiau kristi, kad bankai patirtų nuostolių.
Net ir blogiausio scenarijaus poveikis būtų ribotas. Maždaug ketvirtadalis 2,2 mlrd. dolerių komercinio nekilnojamojo turto paskolų mažiems bankams yra biuro paskolos. Įsivaizduokite, kad nuomotojai šiais metais grąžins pusės šių paskolų raktus – iš viso apie 280 mlrd. dolerių. Jei bankai galėtų susigrąžinti tik pusę paskolų vertės, parduodami turtą su didelėmis nuolaidomis (tarkime, trečdalį jo vertės prieš trejus metus), jie patirtų 140 mlrd. dolerių nuostolių. Tai tik 10 % mažų bankų turimo akcinio kapitalo. Tačiau smūgis būtų pasiskirstęs netolygiai ir galėtų pakenkti kai kurioms institucijoms.
Biuro apokalipsė
Lieka klausimas, kas atsitiks su pastatais, kuriuose niekas nebenori dirbti. Daugelį biurų jau reikia pagražinti. Dėl medžiagų ir darbo jėgos trūkumo, taip pat dėl naujų įstatymų visame pasaulyje, kuriais siekiama priversti statyti žalesnius pastatus, statybos kainos yra didžiulės. Pavyzdžiui, dėl energijos vartojimo efektyvumo taisyklių Anglijoje ir Velse nuo balandžio 1 d. bus neteisėta nuomoti vieną iš dvylikos pastatų Londone, nebent savininkai juos atnaujins.
Ryanas Williamsas iš Cadre, investicijų į nekilnojamąjį turtą platformos, numato du kelius. Pirmasis – „fundamentalus perkainojimas, kai bankai atima raktus ir parduoda turtą su didele nuolaida“. Tai gali leisti naujiems pirkėjams pritaikyti, atnaujinti ar prižiūrėti pastatus taip, kad jie tiktų mažesniam gyventojų skaičiui. Antruoju atveju įsikiša vietos pareigūnai: „[Daugeliui miestų] nėra suinteresuota, kad visa žemesnės pakopos biurų pastatų gatvė būtų sugadinta, todėl vyriausybės gali pradėti siūlyti paskatas renovuoti ar pertvarkyti“. Kai kur toks prisitaikymas jau vyksta. Pažvelkite pro langus į „The Economist“ biurą Vašingtone ir bet kurią darbo dieną saujelė statybininkų užsiima seną Vanguard pastatą, biurą, kuriame kadaise buvo įsikūręs Taikos korpusas, paversdami naujų blizgančių butų kvartalu." [1]
1. "Commercial-property losses will add to banks' woes." The Economist, 29 Mar. 2023, p. NA.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą