„Pandemijos eros „Wall Street“ grynųjų pinigų srautas į šeimos namus išsenka. Paprasti būsto pirkėjai gali džiaugtis mažesne konkurencija, bet ne ženklais, kad jie permoka.
JAV vienos šeimos nekilnojamasis turtas yra vienintelis nekilnojamojo turto tipas, kurio vertė padidėjo nuo tada, kai 2022 m. kovo mėn. pradėjo kilti palūkanų normos. Po trumpo kritimo per kelis mėnesius po pradinio Federalinio rezervo šuolio būsto kainos vėl pradėjo kilti. Remiantis naujausiais S&P CoreLogic Case-Shiller namų kainų indekso skaičiais, gyvenamojo turto vertė liepos mėnesį pasiekė rekordą.
Pandemijos metu investuotojai išleido milijardus, pirkdami JAV vienos šeimos namus, suvilioti didžiuliu nuomos kainų padidėjimu, nes nuotoliniai darbuotojai ieškojo daugiau vietos. Jie atsitraukė, nes išaugo skolos kaštai, o nuomos augimas sulėtėjo, todėl buvo sunkiau gauti tinkamą investicijų grąžą. Remiantis „John Burns Research & Consulting“ duomenimis, stambūs savininkai per antrąjį ketvirtį JAV įsigijo 0,4 % namų, o 2021 m. pabaigoje – 2,4 %.
Į biržos sąrašus įtrauktos investicijų į nekilnojamąjį turtą fondus, kurių specializacija yra vienos šeimos namai, pvz., AMH Homes ir Invitation Homes, sulėtėjo pirkimas arba jie tapo tiesioginiais pardavėjais.
Didelių įmonių savininkams, norintiems išplėsti savo portfelius, geresnis pasirinkimas, nei mokėti aukštas šiandienines kainas atviroje rinkoje gali būti statyti naujus namus nuo nulio.
Akcijų rinka mirksi dar vienu įspėjamuoju ženklu dėl būsto kainų. Pasak Green Street tyrimų direktoriaus Cedriko Lachance'o, JAV vienos šeimos būstų REIT akcijos parduodamos su 20% nuolaida, palyginti su jų bendrojo turto verte.
Tačiau investuotojai gali pernelyg nuvertinti būsto rinką. JAV trūksta vienos šeimos namų, palyginti su galimu butų pertekliumi, jei bus pastatyti visi šiuo metu rengiami projektai. Vienos šeimos namų nuomos augimas yra didesnis, nei butų.
Kita priežastis, kodėl butų vertės pasitaisė, o vienos šeimos namų kainos – ne, gali būti tiesiog tai, kam jie priklauso. Įmonių savininkams priklauso 68 % butų pastatuose, kuriuose yra 100 ar daugiau vienetų, bet tik apie 3 % Amerikos individualių šeimos namų. Stambūs instituciniai investuotojai „paprastai orientuojasi į grynųjų pinigų grąžą, taip pat į ekonominių ir finansavimo sąlygų pokyčius“, – sako „Cohen & Steers“ analitikas Jordanas Flannery. Nuolatiniams namo pirkėjams šie veiksniai yra tik dalis apsisprendimo pirkti.
Savininkai dažnai yra izoliuoti nuo griežtesnių finansinių sąlygų, nes ilgus metus laikosi pigios skolos. Pasak UBS, 61 % visų negrąžintų JAV hipotekų palūkanų norma yra mažesnė, nei 4 %. Tai smaugia pasiūlą, nes savininkai, norintys parduoti, tikriausiai, stengsis išlaikyti mažas hipotekos išlaidas.
Namų pirkėjų biudžetai ištempti: remiantis UBS analize, mėnesinės naujos hipotekos išlaidos dabar sudaro 42% JAV vidutinių namų ūkio pajamų – 10 procentinių punktų didesnės, nei 2008 m. būsto katastrofos išvakarėse. Kai pirkėjų ar pardavėjų nedaug, rinka gali tiesiog užšalti.
Tai negali būti geras ženklas namų medžiotojams, kad Volstrytas nebepasirodo per peržiūras. Vis dėlto, būsto pirkimas gyvenimui yra daugiau, nei grynai finansinė investicija. Dėl to vienos šeimos sektorius skiriasi nuo kito turto – žinoma, pervertintas, bet, galbūt, mažiau pažeidžiamas nuosmukio." [1]
1. Are U.S. Homes Overvalued? --- As prices paid for the average single-family property soar, big investors retreat. Ryan, Carol. Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y.. 04 Oct 2023: B.12.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą