Nuoma ten, kur yra darbo vietos Lietuvoje, pabrangs tų mokesčių dėka tiek, kad su lietuviškais atlyginimais gyventi Lietuvoje negalėsime. Va tau, boba, ir Europa...
"Kas bus su Vilniaus NT rinka?
„Viskas bus gerai“, – kelis kartus pakartojo Arvydas Avulis,
„Hanner“ valdybos pirmininkas. „Bepigu jam kalbėti“, – gali pasakyti kažkas iš
auditorijos ir jie taip pat bus teisūs.
Kur link ta rinka judės, aš sužinojau dar prieš pandemiją
vienoje iš Varšuvoje vykusių NT ir investavimo konferencijų.
Tuo metu atrodė: Kodėl? Kodėl Lietuvoje dar neturime fondų,
investuojančių į tokius segmentus kaip co-living’as ar studentų bendrabučiai?
Taip, fondų apskritai, investuojančių į skirtingas turto klases, žinoma, buvo,
bet šiuo atveju kalbu konkrečiai apie co-living’ą ir studentų apgyvendinimą.
Praėjus trims (nelengviems) metams, pandemijai ir besitęsiant konfliktui Ukrainoje, rezultatą
ir mūsų krašte, visgi, matome. Fondai ir NT vystytojai, atrodo, stačia galva
nėrė į co-living’ą bei studentų bendrabučius.
Lankydamasis minėtoje konferencijoje bei Lenkijoje turėjau
progos pakalbėti su keliais fondų valdytojais, kai kurie iš jų užsiėmė ne tik
investavimu, bet ir turėjo NT valdymo įmonę. Kažkas (labai logiškai) galbūt
paklaustų: o kam fondui NT valdymo įmonė (vs. fokusuotis ties pagrindine
veikla)? Manau, atsakymas paprastas: geriau atrodo excel’is, kai viską darai
viduje ir išleidi mažiau vs. perduodamas tai nuomos administratoriui.
Tai čia patarimas kitiems nuomos administratoriams (tokiems,
kaip mes, „Houseys“), kad fondui, o ir NT vystytojui, niekuomet netiks jūsų
pasiūlymas. Nes svarbiausia – excel’is, o jam geriausiai atrodo tiesiog mokant
atlyginimą vadybininkui ar keliems, kurie ir pasirūpina nuomos administravimu.
Bet grįžtu prie to, kas gi vyksta ir kas bus su Vilniaus NT
rinka – kalbu apie butų nuomos kategoriją.
Čia konkurencija tik didės, kadangi į ją ir toliau sėkmingai eina
institucinis kapitalas, fondai bei NT vystytojai. Jie siūlo/pasiūlys įvairius
produktus: co-living’ą, ilgalaikę nuomą, galbūt net ir trumpalaikę. Su
pastarąja „daugiausia reikalų“, tad ne faktas, kad pamatysime kažką iš didžiųjų
žaidėjų tuo užsiimant. Bet rinka tokia maža, kad vystytojai, tikėtina, norės
atsiriekti ir trumpalaikės nuomos segmento pyrago.
Ilgalaikės nuomos rinkoje pavieniai nuomotojai jau
konkuruoja su instituciniu kapitalu, NT vystytojais – pagrindiniame šalies
portale ištisos pozicijos, užimtos NT vystytojų nuomojamų butų skelbimais, o
tarpai tarp tų pozicijų – taip pat jų nuomojamų būstų reklamomis.
Bus vis sunkiau taip vadinamiems mažmeniniams
investuotojams, turintiems nuo vieno iki kelių/keliolikos butų, ir vėliau didės
nuomos (ilgalaikės, trumpalaikės) administratorių poreikis bei svarba.
Vakarų Europoje ar Amerikoje, viskas jau yra įgyvendinta –
pakanka pažiūrėti, sekti, kas ten vyksta ir bus aišku, kas nutiks Vilniuje,
Lietuvoje. O vyksta daug mažmeniniams investuotojams (suprask, paprastiems
žmonėms) nepalankių dalykų – nuo nuomos rinkos reguliavimo iki mokestinių
pakeitimų.
O čia jau ir Lietuva nori pasirodyti: apie planuojamą NT
mokestį geriau net nekalbėti – panašu, kad NT vystytojų, fondų ir viešbučių
lobistai tikrai turės progą iššauti šampaną.
Nesileidžiant per daug į drabstymąsi politikos purvais, gan
akivaizdu, kas vyksta: viešumoje, o ypač užkulisiuose, einama link to, kad
turėti NT darosi vis nepatraukliau. Mokestine prasme. Grąža, apkrauta ir toliau
kraunama mokesčiais, stipriai mažėja, o tas mažas grąžos procentas yra OK
fondams. Kas toliau? Dar daugiau patogumo įvairiems fondams naviguoti rinkoje,
dar mažesnė grąža mažmeniniams investuotojams. Tai nei gerai, nei blogai –
tiesiog Vakarų Europa, kurios taip norėjome.
Tuo pačiu Vakarų Europos ir Amerikos lobistai, deja,
sėkmingai skinasi kelią į pačius įvairiausius trumpalaikės nuomos rinkos
ribojimus. Ateis tai ir į Lietuvą – juolab kad turime stiprią Viešbučių ir
restoranų asociaciją. O NT mokestis – „gera“ pradžia.
Gera žinia (turbūt) yra ta, kad anksčiau skambėjusi kaip
nepatraukli, viešbučių paskirtis taps patraukli. Turėti viešbučių paskirties
NT, skirtą trumpalaikei nuomai, bent jau bus tam tikras užtikrintumas prieš
gresiančius apribojimus trumpalaikei nuomai bei NT mokestį, kuris, atrodo,
kitoms paskirtims nebus taikomas.
Aišku, ir čia yra klausimų: ar nekils neaiškumų, viešbučius,
kaip vieną viešbučių paskirties turtinį vienetą, konvertavus į daug viešbučių
paskirties turtinių vienetų ir pan. Pagyvensim, pamatysim.
Norisi tikėti, kad: miestas kartu su NT plėtotojais ras
tinkamiausius sprendimus senų viešbučių, pastatų konversijai ir pritaikymui
naujiesiems laikams. Tačiau bent kol kas NT vystytojai, planuojantys ir
statysiantys viešbučių paskirties daugiabučius, atrodo tiesiog apeinantys
vienus ar kitus reikalavimus. Ir tiek. Vėlgi – geriau atrodo excel’is.
Investuojantys vis labiau žiūrės į tai kaip būtent į
investavimą: veiklą, į kurią neįeina važiavimas į „Senukus“ ir nuomos
administravimo atidavimas giminaitei, nes „o tai ką ten daryt“. Šioje vietoje
gerai, kad ateina institucinis kapitalas į butų nuomos rinką – nuo to ji
profesionalėja.
Atsiras produktų, kai NT investuotojas/pirkėjas gauna viską:
ne tik pilnai įrengtą ir nuomai paruoštą NT, bet ir grąžos paskaičiavimus,
profesionalų nuomos administravimą, galbūt – net mokesčių, juridinio asmens
steigimo konsultacijas/paslaugą.
Taigi, kas bus su Vilniaus NT rinka?
Stipriai didės konkurencija, butų nuoma užsiimant ir NT vystytojams
bei investiciniams fondams, kurių objektai yra pristatomi ne tik įprastuose
skelbimuose, bet ir investuojant į reklamą.
Plėtotojai ir fondai atlieps besikeičiančias nuomos,
apgyvendinimo rinkos tendencijas: sparčiai vystomi co-living’ai – super
kompaktiškos gyvenamosios erdvės su įvairiomis bendro naudojimo patalpomis.
Studentai jau kuris laikas turi pasirinkimą gyventi naujose
ir itin moderniose erdvėse, priešpastatant tai daug metų remonto, išskyrus
kosmetinį, nemačiusiems Antakalnio butams. Tikėtina, kad pamatysime ir dar
daugiau: aptarnaujami apartamentai, kai kartu pasiūlomos ir įvairios papildomos
paslaugos, kaip kad skalbimo, lyginimo, tvarkymo ir kt.
Atsiras ir išplis viešbučių konversijos bei „viešbučių“
vystymo tendencija.
Dar daugiau mokesčių ir reguliavimo. Tiek Vilniaus, tiek
Europos mastu. Siūlau nusiteikti ir pasiskaičiuoti. NT vystytojų ir
investicinių fondų kelių procentų grąža negąsdina, o mažmeniniams
investuotojams teks su tuo susitaikyti.
Didės nuomos administratorių ir duomenų svarba. Kodėl? Nes
nuomos administratoriai yra ne tik nuomininkų suradėjai (ilgalaikė nuoma) ar
tvarkymo paslaugų teikėjai (trumpalaikė nuoma), bet ir duomenų agregatoriai.
Jau dabar, administruodami trumpalaikę nuomą, galime gan tiksliai pasakyti,
kokias pajamas gali generuoti vienas ar kitas skelbimuose esantis objektas.
Investicinius sprendimus galima priimti remiantis ne tiesiog nuojauta ar
kažkieno pasakojimu, o realiais skaičiais.
Gerai yra tai, kad rinka skaidrėjo ir toliau skaidrės,
žmonės vis labiau supras investavimo esmę ir kad ji nebūtinai susideda iš visko
darymo patiems. Atsiranda ir, tikėtina, toliau atsiras įvairių paslaugų, tokių
kaip „Rent to buy“, o Vilnius, panašu, turi šansų ir į pirmąją Baltijos šalių
TOP trejetuko vietą patekti.
Komentaro autorius - Tomas Grižas, nuomos administravimo
platformos „Houseys“ vadovas ir bendraįkūrėjas."
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą