„Būsto rinka vis blogėja. Nuo pandemijos pradžios būsto kainos išaugo daugiau, nei 50 procentų. Maždaug trečdalis amerikiečių namų ūkių dabar būstui išleidžia daugiau, nei 30 procentų, savo pajamų. 2014 m. medianinis pirmą kartą būstą perkančio asmens amžius buvo 31 metai. 2025 m. jis buvo 40 metų – didžiausias kada nors užfiksuotas amžius.
Problemos esmė paprasta: per daug pinigų, siekiant per mažai namų. Kiek dar namų reikia Amerikai? Mačiau vertinimų, svyruojančių nuo dviejų iki penkių milijonų. Tai dešimtmečius besiformuojantis trūkumas, kurio sprendimo dar toli gražu nepasiekėme. 2025 m. Amerika pastatė mažiau namų 100 000 gyventojų nei 2005, 1995, 1985 ar 1975 m. Jei norėtumėte visą problemą apibendrinti vienoje diagramoje, štai ji.
Kiekvieni Baltieji rūmai nuo prezidento Baracko Obamos administracijos laikų pripažino poreikį statyti daugiau namų, tačiau Demokratų ir Respublikonų rezultatai buvo menki. Būsto problemą sunku išspręsti iš Ovaliojo kabineto.
Zonavimo ir statybos taisyklės nustatomos valstijų ir vietos lygmeniu.
Palūkanų normas nustato Federalinis rezervų bankas.
2024 m. Kamala Harris pažadėjo pastatyti tris milijonus naujų namų ir paskelbė planą, kurio, joks būsto ekspertas, su kuriuo kalbėjau, nemanė galintis pasiekti.
„Manau, kad sužinojome, jog federalinė būsto politika yra įstrigusi labai silpnoje pusiausvyroje“, – man sakė Jaredas Bernsteinas, vadovavęs prezidento Joe Bideno ekonomikos patarėjų tarybai. „Iš miestų ir valstijų tiesiog per mažai prašoma. Jie nepadarys daug, kad pašalintų kliūtis, trukdančias įsigyti įperkamą būstą.“
Bernsteinas, dabar dirbantis Amerikos pažangos centro vyresniuoju moksliniu bendradarbiu, nori tai pakeisti. Jis yra vienas iš naujo būsto plano, kuriuo siekiama pateikti kitai administracijai sprendimų rinkinį, labiau atitinkantį problemos mastą, autorių.
Centro plano pagrindas – idėja, vadinama „Nuomos mokesčio lengvata reformai“. Man nepatinka pavadinimas, bet patinka idėja: vietos, kuriose trūksta būsto – o tokių yra daug – turi pasirinkimą. Pastatykite būstą, o federalinė vyriausybė visiems miesto nuomininkams suteiks iki 1000 USD nuolaidą nuo nuomos mokesčio – arba nestatykite būsto ir praraskite galimybę gauti tam tikras federalines dotacijas.
Naujas demokratų analitinis centras „Searchlight Institute“ neseniai pasiūlė panašią idėją. Pagal šią versiją, miestai ir kitos vietos, pasiekusios ambicingus būsto tikslus, galėtų gauti federalinę nuolaidą, kuri kiekvienam namų ūkiui – tiek namų savininkams, tiek nuomininkams – skirtų čekį, lygų vidutiniam nuomos kainos padidėjimui per pastaruosius metus. Kitaip tariant, pastatykite pakankamai būsto, o federalinė vyriausybė duos pinigų žmonėms, gyvenantiems netoli to būsto.
Abi šios idėjos bando išspręsti sudėtingą būsto politikos problemą: būtent žmonės, kurie jau turi namus, turi balsą vietos politikoje ir planavime. Jiems dažnai patinka jų rajonas toks, koks jis yra. Jie nenori didesnio eismo, naujų kaimynų ar netoliese esančių statybų vargo. Kokia jiems iš to nauda?
„ Tai taip pat paprastai, kaip skatinate nuomininkus dalyvauti vietos rinkimuose ir spaudžiate savo išrinktus pareigūnus daryti nuomininkams palankius dalykus, ko aš nekenčiu kaip strategijos“, – man sakė Jenny Schuetz, vadovaujanti būsto politikai „Arnold Ventures“. „Jei dauguma nuomininkų dalyvautų pirminiuose rinkimuose ir reikalautų, kad jų meras ir miesto taryba iš tikrųjų darytų gerus darbus, galėtume pasiekti gana skirtingus rezultatus. Tačiau dauguma nuomininkų nepasirodo – ypač pirminiuose rinkimuose – todėl miestuose susidaro tokios namų savininkų dominuojamos koalicijos, kurios apsunkina statybas.“
Kita problema yra ta, kad net ir būsto politika, kuri naudinga bendruomenei, tai darys lėtai. Naujų namų planavimas ir statyba užtrunka metus. Reikia laiko, kol nauja pasiūla sumažina kainas. Tas laikas nutraukia grįžtamąjį ryšį tarp geros politikos ir geros politikos. „Jei esate politikas ir jūsų kadencija yra ketveri metai, jums tikrai reikia visus su būstu susijusius reikalus atlikti per pirmuosius metus, jei norite, kad žmonės pajustų naudą per tą vieną kadenciją“, – man sakė Aaronas Shroyeris, kuris buvo specialusis Bideno padėjėjas būsto politikos klausimais ir buvo „Searchlight“ plano bendraautoris.
Kai kurios „Searchlight“ atliktos apklausos tai rodo. Septyniasdešimt devyni procentai amerikiečių teigia, kad būsto kainos yra „per didelės“ arba „per didelės“. Šešiasdešimt du procentai teigia, kad tapo sunkiau rasti sau tinkamą būstą. Tačiau tik 24 procentai mano, kad statant daugiau būstų jų bendruomenėje sumažėtų išlaidos. Žmonės netiki, kad būstų statyba šalia jų bus jiems naudinga. Todėl politikos formuotojai turi sukurti šią naudą; jie turi paversti netiesioginę ir lėtą augimo naudą kažkuo labiau matomu ir tiesioginiu bendruomenei, kuri kuria tą augimą.
Kita svarbi Amerikos pažangos centro plano idėja – pakeisti būsto statybos būdą Amerikoje. „Jei grįšite į 1910 m., kažkas pasirodė su įrankių dėže ir plaktuku, kad pastatytų namą“, – man sakė Bernsteinas. Jei žvelgsite į 2025 m., tai bus tas pats. Tai vienintelis sektorius, kurio produktyvumas tiesiogine prasme mažėjo penkis dešimtmečius, o visa kita augo.“
Čia dažnai lyginama su gamyba. Nuo 1950 iki 2020 m. gamybos sektoriaus produktyvumas – kiek galėtumėte pagaminti su tuo pačiu darbuotojų skaičiumi – išaugo daugiau nei 900 procentų. Tai viena iš pagrindinių priežasčių, kodėl viskas, pradedant stalais ir baigiant televizoriais, šiandien yra pigesnė nei prieš dešimtmečius. Tačiau per tą patį laikotarpį statybų sektoriaus produktyvumas sumažėjo. Tai ne vienintelė priežastis, kodėl būstas šiandien toks brangus, bet tai yra to dalis.
Tačiau namus galima gaminti – statyti ne gamykloje, panašiai kaip gaminame automobilius, o tada juos gabenti galutiniam surinkimui. Ši technologija buvo sukurta Jungtinėse Valstijose, kai George'as Romney, Mitto Romney tėvas, dirbo būsto ir miestų plėtros sekretoriumi Nixono administracijos laikais. Tačiau Jungtinės Valstijos niekada nesugalvojo taisyklių ir finansavimo, kaip iš to sukurti pramonę. Vietoj to, ji įsitvirtino kitur.
Pavyzdžiui, Švedijoje daugiau nei 40 procentų naujų namų ir daugiau nei 80 procentų individualių namų yra gaminami gamyklose. už teritorijos ribų.
Amerikos pažangos centro plane siūloma daugybė projektų, kaip šią Amerikos išrastą pramonės šaką paversti viena iš pirmaujančių. Jie nori, kad vyriausybė pradėtų didelę mokslinių tyrimų programą, skirtą finansuoti inovacijas būsto statybos srityje. Jie nori, kad federalinė vyriausybė pasinaudotų savo perkamąja galia ir taptų pirmuoju modulinių namų pirkėju – viena iš idėjų būtų, kad Gynybos departamentas atnaujintų savo karinės bazės būstą naudodamas modulinę konstrukciją. Jie nori modernizuoti statybos kodeksus, kad modulinė statyba būtų paprastesnė – pavyzdžiui, panaikinti pasenusį federalinį reikalavimą prie visų modulinių konstrukcijų pritvirtinti nuolatinę plieninę važiuoklę – ir atnaujinti federalines draudimo bei finansavimo taisykles, kad būtų užtikrinta, jog modulinė gamyba atitinka reikalavimus.
Galima įsivaizduoti, kad valstijos ir miestai imasi veiksmų dar anksčiau nei federalinė vyriausybė. „Niujorkas kadaise buvo kūrybingos, viešojo sektoriaus vadovaujamos, įperkamos būsto statybos švyturys“, – teigia išrinktojo mero Zohrano Mamdani būsto planas. „Tačiau dešimtmečius trukęs investicijų trūkumas ir mažėjantys vyriausybės pajėgumai leido mums laukti, kol nekilnojamojo turto pramonė išspręs būsto krizę, iš kurios ji pelnosi.“
Savo plane jis nepaminėjo, kad valstybės subsidijuojamas, įperkamas būstas tapo nepaprastai brangus statyti, nes valstybės lėšos sukelia taisykles, procesus, peržiūras ir derybas, su kuriomis rinkos kainos būstas negali susidurti. RAND tyrimas parodė, kad Kalifornijoje įperkamo būsto statyba už kvadratinį metrą kainuoja 1,5 karto brangiau nei rinkos kainos būsto; „Washington Post“ tyrimas atskleidė įperkamo būsto projektą Vašingtone, kuriame vieno būsto statyba kainavo 800 000 USD, nors tas pats vystytojas šalia statė rinkos kainos būstus už 350 000 USD. Viena iš priežasčių, kodėl nestatome pakankamai įperkamo būsto, yra ta, kad įperkamo būsto statyba tapo neįperkama.
Mamdani pasiūlė investuoti 100 mlrd. USD, kad per ateinantį dešimtmetį būtų pastatyta 200 000 „valstybės subsidijuojamų, nuolat įperkamų, profsąjungų statomų, nuomos kainą stabilizuojančių namų“. Tai sudaro 500 000 USD už būstą – jei viskas klostysis gerai. Kas būtų, jei Niujorkas taptų bandomuoju pavyzdžiu, kaip modulinė statyba galėtų leisti statyti socialinį būstą, užsakytą ir statomą didžiuliais kiekiais? profsąjungų valdomose gamyklose, kad statyba taptų pigesnė ir greitesnė nei rinkos kainos būstai? Jei tai kainuotų tik 350 000 USD už vienetą, tai reikštų beveik 300 000 vienetų statybą už tą pačią kainą.
Viena iš problemų, su kuria susidūrė modulinių namų pramonė, yra nuolatinės paklausos, kuri užtikrintų gamyklų veikimą ir padėtų išspręsti statybos ypatumus, nebuvimas. Tokia vieta kaip Niujorkas, norintis ilgą laiką dideliu mastu statyti socialinius būstus, galėtų sukurti tą nuolatinę paklausą ir panaudoti ją pramonei pradėti – Niujorkas galėtų tapti Amerikos modulinės statybos lyderiu.
Galbūt tai išgalvota. Tačiau mūsų mąstymas apie būstą – tiek viešąjį, tiek privatų – per ilgai buvo per siauras. Mes susitaikėme su šokiruojančiu kainų augimu kartu su stagnuojančiu produktyvumu. Mes padarėme neįmanomą dešimtims milijonų šeimų susikurti norimą gyvenimą miestuose, kuriuos jos idealiai pasirinktų. Šiuo metu nepakanka sudaryti sąlygas statyti daugiau būstų. Turime pakeisti tai, kaip statome būstus. Nežinau, ar moduliniai namai tikrai yra sprendimas. Bet verta pabandyti.“ [1]
1. America’s Housing Crisis, in One Chart: Ezra Klein. Klein, Ezra. New York Times (Online) New York Times Company. Nov 23, 2025.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą