Siekdamos padėti mažas pajamas gaunančioms šeimoms įsigyti būstą, ne pelno siekiančios organizacijos bando įveikti investuotojus, siūlydamos būsto pardavėjams gerus sandorius

  „Milvokio ne pelno siekianti organizacija „Acts Housing“ jau daugiau, nei du dešimtmečius padėjo vietinėms mažas pajamas gaunančioms šeimoms įsigyti pirmąjį būstą. Pastaruoju metu šios šeimos pralaimi investuotojams, kurių pasiūlymai grynaisiais yra patrauklesni pardavėjams.

 

    „Jei šeima nori mokėti tokią pat sumą už nekilnojamąjį turtą, kaip investuotojas, kaip užtikrinti, kad šeima tikrai gautų tokią galimybę? – paklausė grupės prezidentas ir generalinis direktorius Michaelas Gosmanas.

 

    Jis nusprendė, kad atsakymas buvo elgtis, kaip investuotojas. G. Gosmanas sakė renkantis pinigus fondui, kuris įsigytų namus grynaisiais, o vėliau grąžintų juos šeimoms už beveik tą pačią kainą.

 

    Milvokio fondas yra besiformuojančios būsto grupių strategijos dalis, kuria siekiama, kad investuotojai neišpirktų pigesnių būstų, sudarant tokį pat gerą sandorį.

 

    Vadinkite juos aktyvistais, perpardavinėjančiais namus.

 

    Investicinės įmonės ir kiti investuotojai per Covid-19 pandemiją įsigijo rekordinį skaičių būstų. Pirmąjį 2022 m. ketvirtį investuotojai sudarė daugiau, nei vieną iš penkių, namų pirkimų šalyje.

 

    Daugelis tų investuotojų namus pavertė nuomojamais.

 

    Investuotojai teigia, kad, pertvarkydami nuomą jie suteikia daugiau namų žmonėms, kurie negali sau leisti nusipirkti arba norėtų nuomotis.

 

    Būsto grupės teigia, kad šio verslo augimas įvyko mažesnes pajamas gaunančių gyventojų sąskaita, nes nuomos plėtimasis sumažina gyventojų galimybes susikurti turtus per būstą.

 

    Nors visoje šalyje yra daug ne pelno organizacijų, kurios renovuoja namus ar siūlo būsto nuosavybės programas, dėmesys investuotojams aplenkti yra nauja tendencija. Džeksone, Mis., vienas kaimynystės lyderis perparduoda namus, pirmą kartą perkantiems, pirkėjams. Ne pelno siekianti organizacija Memfyje (Tens.) siekia atkurti kadaise buvusio vidutinės klasės rajono statusą, parduodant investuotojams skirtus namus ilgamečiams gyventojams.

 

    Aktyvistai sako, kad išlygina žaidimo sąlygas. Daugelis namų pardavėjų pirmenybę teikia pirkėjams grynaisiais, nes jie laikomi greičiausiais ir patikimiausiais pirkėjais. Ne pelno organizacijos nori pasiūlyti alternatyvų grynųjų pinigų variantą. „Pateiksime jums konkurencingą pasiūlymą“, – sakė J. Gosmanas.

 

    Milvokio fondo tikslas – iki kitų metų surinkti 10 milijonų JAV dolerių įnašus iš vyriausybės ir privačių filantropinių šaltinių. Grupė paprastai taikosi į namus, tokius, kaip nedidelis namas Milvokio šiaurinėje pusėje, kuris kainuoja 75 000 dolerių ir kuriam reikia 25 000 dolerių remonto. Acts teigė, kad apie 80 % šeimų, su kuriomis ji dirba, yra spalvoti žmonės, o grupė turi daugiau, nei 100 kvalifikuotų šeimų, kurioms ji tikisi pradėti tarnauti naujajame fonde.

 

    „Aš ką nors surasčiau, investuotojai ateitų ir viršytų mane“, – sakė Niya Preston, Milvokio gyventoja, 2020 m. pradėjusi dirbti su „Acts“, kad nusipirktų namą. Ne pelno organizacija padėjo jai pagerinti kreditą, susiejo ją su pradinio įnašo pagalbą ir suteikė jai nekilnojamojo turto agentą. Tada M. Preston gavo hipotekos paskolą, bet pralaimėjo grynaisiais pirkėjams, įsigijusiems namus, kurių kaina mažesnė nei 100 000 dolerių. Vieno iš tų namų nuoma dabar kainuoja 1 420 dolerių per mėnesį, maždaug dvigubai daugiau, nei M. Preston tikėjosi hipotekos įmokos.

 

    Memfyje Sethas Harkinsas, vadovaujantis ne pelno siekiančiai Alcy Ball Development Corp., teigė matąs panašias tendencijas. Pasak jo, per pastaruosius du dešimtmečius namų nuosavybės lygis Memfyje sumažėjo, o pastaruoju metu namai Alcy Ball kaimynystėje buvo parduodami ne miesto nuomos savininkams, mokantiems grynaisiais.

 

    „Man tai reiškia, kad niekas Memfyje niekada nebegalės statyti nuosavybės tame name“, – sakė M. Harkinsas. Dabar jis renka pinigus iš labdaros ir vyriausybinių šaltinių, kad galėtų nusipirkti namus ir parduoti juos, atitinkantiems reikalavimus, vietiniams rajono gyventojams.

 

    Kalifornija praėjusiais metais taip pat skyrė 500 milijonų dolerių, kad subsidijuotų ne pelno organizacijas, perkančias namus ir nuomojamą nekilnojamąjį turtą, siekdama padėti šioms grupėms konkuruoti su Volstryto įmonėmis.

 

    Būsto grupės, perkančios namus, susiduria su rinkos iššūkiais, kurių vargu ar pavyks išspręsti jų naujomis intervencijomis. Daugeliui šeimų vis dar reikia hipotekos, o hipotekos palūkanų normos yra dvigubai didesnės, nei buvo prieš metus, todėl daugeliui namų nuosavybė tampa nepasiekiama. Ir nors pastaruoju metu investuotojai perka mažiau būstų, jie vis dar yra aktyvūs ir turi daug kapitalo, o tai reiškia, kad gali mokėti didesnes kainas, nei pelno nesiekiantys pirkėjai.

 

    Didžiausias pirkėjas su visuomenės parama yra Didžiojo Sinsinačio uosto plėtros administracija, kuri nusipirko beveik 200 nuomojamų namų, į kuriuos taip pat orientavosi didelės investicinės įmonės. Valdžia tikisi kuo daugiau būstų parduoti nuomininkams. Mažų palūkanų obligacijos finansuoja pastangas. Institucija taip pat svarsto galimybę išduoti savo hipoteką, kad pirkėjas gali skolintis mažesnėmis, nei vyraujančiomis normomis palūkanomis.

 

    Nuomininkų pavertimas namų savininkais vyksta lėtai. Kai institucija įsigijo namus, daugelis nuomininkų gyveno prastėjančiomis sąlygomis ir atsiliko nuomos mokėjimuose, sakė institucijos generalinė direktorė Laura Brunner.

 

    P. Brunner sakė tikinti, kad pusė nuomininkų iki kitų metų pabaigos pradės institucijos konsultavimo namų klausimais programą, tačiau kol kas tik vienas nuomininkas pasiruošęs pirkti. Programos pranašumų pristatymas ir nuomininkų finansinis pasiruošimas pirkti yra ilgas procesas. „Tai žmonės, kurie ilgą laiką buvo piktnaudžiaujami sistemos – ir tiesiog belstis į duris sakant: „Mes čia, kad padėtume, ar norite nusipirkti namą?" - sutinkama labai skeptiškai“, – sakė ji.

 

    Milvokyje M. Preston, kurią investuotojai pasiūlė bent du kartus, galiausiai pasisekė. Praėjusių metų pabaigoje ji rado parduodamą namą, priklausantį vietos būsto administracijai ir parduotą pagal programą, skirtą mažas ir vidutines pajamas gaunantiems pirkėjams.

 

    Tačiau daugeliui šeimų, dirbančių su „Acts“, nesisekė, todėl jos ketina pirkti namus per ne pelno organizacijos naują įsigijimo fondą. Siekdamas reklamuoti fondą, J. Gosmanas stengiasi padėti potencialiems namų pardavėjams. Jis sakė galvojantis pasisemti patarimų iš profesionalių perpardavinėtojų, kurie dažnai deda skrajutes ar siunčia laiškus.

 

    „Manau, kad daugeliu atvejų mes juos nukopijuosime“, – sakė jis.“" [1]

 

1. Housing Groups Take On Wall Street --- To help low-income families buy homes, nonprofits try to beat investors on deals
Parker, Will. 
Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 30 Nov 2022: B.6.

To help low-income families buy homes, nonprofits try to beat investors on deals

"Acts Housing, a Milwaukee nonprofit, has helped local low-income families buy their first home for more than two decades. More recently, these families have been losing out to investors whose all-cash bids are more attractive to sellers.

"If a family is willing to pay the same amount for a property as an investor, how do we make sure that family actually gets that opportunity?" asked the group's president and chief executive, Michael Gosman.

The answer, he decided, was to act more like an investor. Mr. Gosman said he is raising money for a fund that would purchase homes in cash, then flip them back to families for close to cost.

The Milwaukee fund is part of an emerging strategy among housing groups aiming to keep investors from buying lower-cost homes by beating them to the deal.

Call them activist house flippers.

Investment firms and other investors bought a record number of homes during the Covid-19 pandemic. In the first quarter of 2022, investors accounted for more than one in five home purchases nationally. 

Many of those investors converted homes into rentals.

Investors say that through rental conversions they are making more homes available to people who can't afford to buy or who would prefer to rent. 

Housing groups say the growth of this business has come at the expense of lower-income residents because rental conversions reduce opportunities for residents to build wealth through homeownership.

While there are many nonprofits nationwide that renovate homes or offer homeownership programs, the emphasis on getting ahead of investors is a budding trend. In Jackson, Miss., one neighborhood leader is flipping houses to first-time buyers. A Memphis, Tenn., nonprofit aims to restore the status of a once-middle-class neighborhood by selling investor-targeted homes back to longtime residents.

Activist flippers say they are leveling the playing field. Many home sellers prefer cash buyers because they are viewed as the fastest and most reliable purchaser. Nonprofits want to offer an alternative all-cash option. "We're going to make you a competitive offer," Mr. Gosman said.

The Milwaukee fund's goal is to raise $10 million by next year, drawing contributions from government and private philanthropic sources. The group typically targets homes such as a small bungalow on Milwaukee's north side that costs $75,000 and needs $25,000 in repairs. Acts said about 80% of the families it works with are people of color, and the group has a registry of more than 100 qualified families that it hopes to begin serving with the new fund.

"I'd find something and the investors would come in and outbid me," said Niya Preston, a Milwaukee resident who started working with Acts to buy a home in 2020. The nonprofit helped her improve her credit, connected her with down-payment assistance and provided her with a real-estate agent. Then Ms. Preston qualified for a mortgage, but lost out to cash buyers on homes priced under $100,000. One of those homes is now a $1,420-a-month rental, about twice as much as Ms. Preston's expected mortgage payment.

In Memphis, Seth Harkins, who leads the nonprofit Alcy Ball Development Corp., said he sees similar trends. The homeownership rate across Memphis has declined over the past two decades, he said, and recently homes in the Alcy Ball neighborhood have been selling to out-of-town rental landlords paying in cash.

"What that means to me is that no one in Memphis will ever be able to build equity in that house ever again," Mr. Harkins said. He is now raising money from charity and government sources so he can purchase homes to sell back to neighborhood residents who qualify.

California also set aside $500 million last year to subsidize nonprofits that purchase homes and rental properties, with the intent of helping these groups compete with Wall Street firms.

Housing groups buying homes face market challenges that their new interventions are unlikely to solve. Most families still need mortgages, and mortgage rates are twice as high as they were a year ago, putting homeownership further out of reach for many. And while investors are buying fewer homes lately, they are still active and have lots of capital, meaning they might be able to pay higher prices than nonprofit buyers.

These limitations are why some housing analysts say publicly controlled buyers might prove more effective, in terms of accountability, impact and the size of resources at their disposal.

The biggest buyer with public backing is the Port of Greater Cincinnati Development Authority, which bought nearly 200 rental homes also targeted by large investment firms. The authority hopes to sell as many of the homes as possible to the renters. Low-interest bonds are financing the endeavor. The authority also is looking into issuing its own mortgages so buyers can borrow at rates below prevailing norms.

Converting the tenants into homeowners has been slow going. When the authority acquired the homes, many of the tenants lived in deteriorating conditions and were behind on rental payments, said Laura Brunner, the authority's chief executive.

Ms. Brunner said she hopes half the tenants will have started the authority's homeownership counseling program by the end of next year, but only one tenant is ready to buy so far. Pitching the program's benefits and getting the tenants financially prepared to buy is a long process. "These are people who have been abused by the system for a long time -- and just knocking on the door saying, 'We're here to help, do you want to buy a house?' is met with a great deal of skepticism," she said.

In Milwaukee, Ms. Preston, who was outbid at least twice by investors, eventually succeeded. She found a home for sale late last year that was owned by the local housing authority and sold through a program for low- to moderate-income buyers.

But many families working with Acts haven't had the same good fortune and will look to buy homes through the nonprofit's new acquisition fund. To promote the fund, Mr. Gosman is working on outreach to potential home sellers. He said he is thinking of taking cues from the professional flippers, who often put up fliers or send mailers.

"I think in a lot of cases we'll copy them," he said."" [1]

1. Housing Groups Take On Wall Street --- To help low-income families buy homes, nonprofits try to beat investors on deals
Parker, Will. 
Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 30 Nov 2022: B.6.

Nelygybė visuomenėje pagerina akcijų rinkos rezultatus

  „Visame yra šiek tiek Game-Stop (liet. žaidimo sustabdymo). Vadinamosios memų akcijos, vadovaujamos šios vaizdo žaidimų parduotuvės, 2021 m. pradžioje privertė tradicinius investuotojus susigėdinti, per kelias savaites pasiekdamos 1 000 % plius pelną ir išsivaduodamos iš įprastų finansinių pančių. 

 

Vietoj kainos ir pajamų santykio ar net potencialios jų produktų rinkos, akcijų kainai svarbu buvo galimybė pritraukti pinigų iš privačių pirkėjų, kurie informaciją gavo iš Reddit.

 

    Yra esminė tiesa, kad akcijos ir kitas finansinis turtas yra tik žetonai, kurių kainą lemia pasiūla ir paklausa. Daugeliu atvejų svarbiausia yra paklausa, o didelė pasiūla – IPO ir antrinės problemos – dažniausiai yra pernelyg didelių kainų požymis. Pasirodo, vienas didžiausių šios paklausos veiksnių ilgalaikėje perspektyvoje yra tai, kaip nelygi visuomenė yra.

 

    Argumentas yra gana paprastas, kaip išdėstė Jacques'as Cesar, buvęs Oliverio Wymano vadovaujantis partneris, dabar vadovaujantis vadybos konsultavimo įmonės tyrimų projektui: 

 

turtingieji taupo daugiau ir yra labiau linkę rizikuoti, kad savo santaupas investuotų į akcijas. 

 

Cezaris apskaičiavo, kad vienas namų ūkis, uždirbantis 1 mln. dolerių per metusperka 20 kartų daugiau akcijų, negu 20namų ūkių, uždirbančių tik po 50 tūkstančių dolerių, nors šitų smulkių ūkių bendras uždarbis yra tas pats 1 mln. dolerių. 

 

Padidinkite nelygybę, didėja akcijų paklausa, didėja kainos. Tai padeda paaiškinti, kodėl per pastaruosius 40 metų buvo kainų augimo tendencija.

 

    Oliveris Wymanas sukūrė akcijų paklausos modelį, kuris bando įvertinti nelygybės ir kitų dviejų ilgalaikių pokyčių poveikį. Tai yra nuo šeštojo dešimtmečio išaugęs pensijų fondų valdytojų noras turėti akcijas ir paprastesnė prieiga prie akcijų dėl mažesnių mokesčių ir fondų populiarumo.

 

    Tada šis pagal paklausą svertinis pajamų matas lyginamas su namų ūkių nuosavybe, kad būtų gautas kažkas panašaus į lėtai kintantį kainos ir pajamų santykį. Jis turėjo glaudesnį ryšį su būsima grąža, nei Jeilio profesoriaus Roberto Shillerio cikliškai pakoreguotas kainos ir pelno santykis (CAPE) nuo 1900 m.

 

    Kainos ir nelygybės santykis nepakeis paprasto kainos ir pajamų matuoklio. Nelygybės duomenys gaunami lėtai, todėl jų negalima naudoti, kaip realaus laiko rodiklio. Vis dėlto nelygybės logika, skatinanti didesnę akcijų paklausą, yra įtikinama – net jei daroma prielaida, kad pasiūlą, įmonių emisiją, ir toliau stabdo valdymo paskatos ir įmonės valdymas.

 

    Tradiciškiausi tradiciniai finansai gali atremti visa tai ir pasakyti, kad yra teisingas akcijų įvertinimas. Nesutinku ir manau, kad nėra platoniško PE santykio idealo, kurį būtų galima atrasti. Kartais vertinimai ir apetitas rizikuoti neatitinka tikrovės – kaip ir naudojant „dot-com“ burbulą, memų akcijas ar tuo pačiu metu vykstantį švarių technologijų akcijų burbulą, tačiau pagrįstumo diapazonas yra didelis, o „tinkamas“ lygis yra pasiūlos ir paklausos funkcija.

 

    Trumpuoju laikotarpiu pasiūla ir paklausa priklauso nuo baimės ir godumo pusiausvyros. Ilgainiui kuo daugiau nelygybės, tuo geriau akcijoms ir kitam finansiniam turtui. O kadangi nelygybėje galime ieškoti lūžio taškų, tai, galbūt, galime panaudoti prognozėms.

 

    „Kai supranti, kad nelygybė ir maržos yra tas pats dalykas, galvodami apie ateitį galite pagalvoti apie tradicinį arba netradicinį požiūrį“, – sako ponas Cezaris. „Ir lengviau, kai galvojate apie ilgalaikę perspektyvą, galvoti apie nelygybę ir politiką.

 

    Šiuo metu galima įsivaizduoti, kad esame nelygybės lūžio taške. Atrodo, kad pagrindinės 40 metų tendencijos, tokios, kaip globalizacija ir perėjimas nuo JAV gamybos, keičiasi, o tai lemia susirūpinimas dėl nacionalinio saugumo ir tiekimo grandinės patikimumo, poreikio investuoti į švarią energiją ir JAV, kaip energijos jėgainės, padėties. Nė vienas iš to nepakeltų pelno maržas, o dėl popandeminės darbuotojų paklausos žemos kvalifikacijos darbuotojų atlyginimai padidėjo daug daugiau, nei universitetų absolventams, kurie buvo nugalėtojai per pastaruosius 25 metus.

 

    Tuo pat metu yra mažai perspektyvų, kad bus Franklino Roosevelto stiliaus pokytis į perskirstymą, darbuotojų valdžią ir pramonės politiką, kai politinė sistema dabar subalansuota beveik 50–50 per kiekvienus rinkimus ir įnirtingai partizaniška.

 

    Ponas Cesaras mano, kad 2024 m. rinkimuose labai mažai tikėtinas didelis poslinkis link didesnės lygybės. Įtariu, kad net ir be didelių vidaus politinių pokyčių, pasibaigus daugeliui didžiųjų pastarųjų 40 metų tendencijų, infliacijos spaudimas ir palūkanų normos gali išlikti aukštesnės, akcijų vertės žemesnės, o darbo rinka karštesnė, o nelygybė mažės. Tai turėtų reikšti mažesnę pagrindinę akcijų paklausą, nebent kitas „Game-Stop“ stiliaus siurprizas atneš naują pirkėjų grupę." [1]

 

1. Banking & Finance -- Streetwise: Inequality in Society Drives Stock-Market Performance
Mackintosh, James. 
Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 30 Nov 2022: B.12.