„Investuotojai, per pastaruosius metus pakėlę daugiabučių namų kainas
iki rekordinio lygio, pradeda patirti spaudimą, nes sparčiai augančios palūkanų
normos mažina jų pelną.
Dėl aukštesnių skolinimosi palūkanų butų savininkams sunkiau grąžinti
paskolas. Tai taip pat gali būti bloga žinia nuomininkams, jei tai paskatins
pastatų savininkus didinti nuomos mokesčius, nei jie galėtų kitu atveju, nes
tai yra pagrindinis jų įrankis gauti daugiau pajamų.
Daugiabučių namų pardavimai buvo dideli, tačiau per pandemiją jie sumušė
rekordus, kai nuomos kainos išaugo iki rekordinio lygio. Daugiabučių kainos
kilo dar sparčiau, nes investuotojai lažinasi, kad nuomos kainos kils ir
ateityje.
CBRE Group Inc. duomenimis, 2019–2021 m. metinė nuomos butų pirkimo
apimtis beveik padvigubėjo. Pirmąjį 2022 m. ketvirtį investuotojai
daugiabučiams išleido 63 mlrd. dolerių – tai didžiausias skaičius istorijoje.
Pastaruoju metu įvyko du dalykai, dėl kurių būsimas pelnas tampa
sudėtingesnis. Investuotojai pradėjo pirkti daugiabučius tokiomis kainomis,
kurios pakilo taip greitai, kad jų grąžos mažėja. „MSCI Real Assets“
duomenimis, per pirmąjį šių metų ketvirtį, palyginti su tuo pačiu praėjusių
metų ketvirčiu, už daugiabučius sumokėtos kainos išaugo 22,4 proc.
Paskui šiais metais palūkanų normos greitai pakilo, todėl, pasak
komercinio nekilnojamojo turto brokerių ir investuotojų, kai kurių daugiabučių
namų pradinės grąžos normos nukrito procentiniu punktu ar daugiau žemiau už jų
būsto paskolos palūkanų normą. Disbalansas reiškia, kad savininkai uždirba
mažiau pinigų iš savo pastatų, nei jų bankai, net jei savininkai rizikuoja daug
daugiau.
Šis reiškinys, pramonėje žinomas kaip neigiamas finansinis svertas,
nebuvo taip plačiai paplitęs nuo antrinių paskolų krizės, kai labai išaugo
įsipareigojimų nevykdymas už daugiabučių namų statybą.
Investicijų į nekilnojamąjį turtą valdytojas „Palladius Capital
Management“ vadovas Nitinas Chexalis nerimauja, kad kai kurie investuotojai
nepasimokė iš 2008-ųjų metų, kai pirkėjai permokėjo už pastatus ir nukentėjo
užšalus finansų rinkoms.
„Jūs matote daug tų pačių klaidų“, – sakė jis.
Mažai kas tikisi įsipareigojimų neįvykdymo bangos, panašios į antrinės
rizikos paskolų krizę. Investuotojai šiandien yra mažiau įsiskolinę, o
nuomojami daugiabučiai, greičiausiai, ir toliau patiks dideliems pensijų fondams
ir turto valdytojams, kaip gana stabilus turtas, kas skatins kainas augti.
Be to, daugelis butų investuotojų mano, kad jie išgyventų mažesnės
grąžos laikotarpį, nes tikisi, kad nuomos kainos gali toliau sparčiai augti ir,
laikui bėgant, didinti jų grąžą.
Tai rizikingas statymas, nes daugelis nuomininkų jau yra įstrigę.
Remiantis Realtor.com, bet kurio nuomojamo vieneto nuomos vidurkis balandį
pakilo iki 1 827 dolerių, o tai yra didžiausia užfiksuota nuomos kaina ir beveik
17% daugiau, nei praėjusiais metais.
„News Corp“, „The Wall Street Journal“
savininkas, valdo Realtor.com pagal Nacionalinės nekilnojamojo turto agentūrų
asociacijos licenciją.
Savininkai, mokėję dideles kainas už daugiabučius, gali susidurti su
rizika, jei nuomos augimas sulėtės, o kylančios palūkanų normos gali sumažinti
pastatų vertę ir apsunkinti būsto paskolų refinansavimą. Net ir nedidelių bėdų
banga gali turėti didelių pasekmių finansų sektoriui dėl didžiulės pinigų
sumos, kuri dabar yra pririšta prie butų nuomos sektoriaus.
Hipotekos bankininkų asociacijos duomenimis, nuo finansų krizės
nemokamos hipotekos skolos, padengtos daugiabučiais namais, išaugo daugiau, nei
dvigubai, iki 1,8 trilijono dolerių.
Investuotojai paprastai apskaičiuoja pastato pelningumą, padalydami
turto pelną prieš hipotekos mokėjimus iš pirkimo kainos. Teoriškai ta
vadinamoji kapitalizacijos norma turėtų būti didesnė už hipotekos palūkanų
normą, nes investuotojas prisiima didesnę riziką, nei hipotekos skolintojas,
kuriam įsipareigojimų nevykdymo atveju išmokama pirmam.
Taip nutinka vis rečiau, net ir renovuojamiems ir dažniausiai
nuomojamiems pastatams. Tiesą sakant, šie pelningumo rodikliai nuolat mažėjo
nuo 2015 m., teigia CBRE.
Kad šie investuotojai išeitų į priekį, jiems reikia, kad nuomos pajamos
padidėtų. „Jūs iš esmės bėgate, kad pasivytumėte savo skolą“, – sakė J. Chexal.
Pasak jo, problema yra ta, kad pastaruoju metu kilusios hipotekos palūkanų
normos reiškia, kad investuotojai turi veikti dar greičiau.
Pasak Davido Brickmano, nekilnojamojo turto finansų bendrovės „NewPoint
Real Estate Capital“ generalinio direktoriaus ir buvusio būsto finansavimo
bendrovės „Freddie“ vadovo Davido Brickmano, jei palūkanų normos kils greičiau,
nei nuomos mokesčiai, tikėtina, kad pastatų vertė kris ir savininkai gali
patirti spaudimą, kai baigsis jų hipotekos terminas.
Jis sakė, kad investuotojai nuolat perka daugiabučius, kurių
kapitalizacija siekia net 3,5 proc.
Tačiau kai kurių iš šių sandorių hipotekos palūkanų normos dabar pakilo
virš 4,5%, nes Federalinis rezervų bankas griežtina pinigų politiką, kad kovotų
su infliacija. Nors jis nesitiki įsipareigojimų nevykdymo bangos, J. Brickmanas
teigė, kad kai kurie butų savininkams skolintojai gali patirti stresą.
„Nėra jokios abejonės, kad jūsų nuoma augs; klausimas, ar jis viršys
palūkanų normas“, – sakė jis.” [1]