Artėja didelė krizė: pasiruoškite defliacijai

„Prieš 10 mėnesių šiuose puslapiuose paaiškinau: „Kodėl infliacija mažėja? Ne kiekviena mano prognozės detalė pasitvirtino, bet per mažiau, nei metus, vartotojų kainų indeksas įveikė daugiau, nei pusę savo kelionės į Federalinio rezervo (FED) tikslą.

 

     Šiandien nerimauju ne todėl, kad 4,9 % infliacija vis dar yra per didelė; meramina tai, kad infliacija nukris žemiau FED tikslo, o maždaug po metų turėsime tiesioginę defliaciją.

 

     Norėdami suprasti, kodėl, atminkite, kad FED nesukėlė dabartinės infliacijos priepuolio. Anksčiau turėjome nulines palūkanų normas ir laikėme jas 3 1/2 karto ilgiau be infliacijos (2008–2015 m.). Kiekybinį skatinimą taip pat taikėme anksčiau, o tai sudaro didesnę ekonomikos dalį, ir tai išlaikėme penkis kartus ilgiau be infliacijos (2009–2017 m.). Rekordinis pinigų pasiūlos padidėjimas, kurį sukėlė 6 trilijonų dolerių išmokos pandemijai 2020 ir 2021 m., išlaisvino dabartinę infliaciją.

 

     Agresyvus griežtinimo režimas, kurio ėmėsi FED, įskaitant precedento neturintį keturis vienodus 75 bazinių punktų palūkanų normos padidinimus, nusipelno menko įvertinimo dėl pastarojo meto infliacijos sumažėjimo. Sumažėjimą pirmiausia lėmė staigus pinigų pasiūlos augimo sulėtėjimas, nulemtas federalinių pandemijos skatinimo mokėjimų pabaigos.

 

     Viskas priklauso nuo laiko. Didysis pinigų teoretikas Miltonas Friedmanas garsiai pasakė, kad „piniginiai veiksmai paveikia ekonomines sąlygas tik po ilgo ir kintamo vėlavimo“. Fed pirmininkas Jerome'as Powellas daug kartų citavo Friedmaną.

 

     Pinigų pasiūlos augimas, kurį lėmė skatinamieji mokėjimai, 2021 m. vasario mėn. pasiekė aukščiausią tašką ir siekė 27 % per metus – aukščiausią lygį nuo 1959 m., kai buvo pradėti gauti duomenys. Mokėjimai iš esmės sumažėjo 2021 m. trečiąjį ketvirtį ir visiškai baigėsi ketvirtajame. 1 1/2 metų atsilikimas tarp pinigų augimo piko ir 2022 m. birželio mėn. infliacijos piko atitinka istorinę patirtį.

 

     Ketvirtąjį 2021 m. ketvirtį FED vis dar teigė, kad infliacija yra „laikina“. Jis nepakilo nuo dvejų metų nulinės palūkanų normos iki 2022 m. kovo mėn. – ir tai buvo tik 25 bazinių punktų padidėjimas. Fed į kovos su infliacija režimą iš tikrųjų įsijungė tik 2022 m. birželio mėn., kai palūkanų norma buvo padidinta 75 baziniais punktais – tą patį mėnesį infliacija pasiekė aukščiausią lygį – 9,1%. Jei galioja istorinė norma – maždaug 1 1/2 metų atotrūkis tarp politikos ir rezultato, tada mes nematėme jokio poveikio iš FED veiksmų pusės infliacijai nuo tada, kai jis pradėjo didinti palūkanų normas prieš 14 mėnesių.

 

     Taigi neturėtume dėkoti Fed už iki šiol pasiektą pažangą infliacijos srityje, bet netrukus galime jį prakeikti, kad nuėjo per toli. Nutraukus skatinamuosius mokėjimus, pinigų pasiūlos augimas nukrito iki normalaus lygio, o vėliau sumažėjo. Taip yra ne tik dėl skatinamųjų mokėjimų pabaigos, bet ir dėl smarkiai aukštesnių Fed palūkanų normų, kurių jaunesnės kartos taupytojai dar nematė.

 

     Didesnės palūkanų normos privertė didžiausius taupytojus pereiti nuo indėlių iki pareikalavimo, kurie vis dar moka beveik nulines palūkanų normas didžiuosiuose bankuose, kuriuos naudoja dauguma žmonių, prie terminuotųjų indėlių, pavyzdžiui, indėlių sertifikatų, kurių mokėjimai yra artimesni rinkos palūkanų normoms. Nėra nieko blogo, jei taupytojas užrakina savo pinigus metams, tačiau kai tai padaro didelis taupytojas, jie nebeskaičiuojami, kaip „pinigai“ P2, dažniausiai naudojamame pinigų pasiūlos mate, nes vartotojai negali iš karto išleisti juos. Kai išlaidavimas lėtėja, o visa kita yra vienoda, taip pat ir lėtėja ir infliacija.

 

     Lėtėjantis pinigų augimas dabar yra susijęs su aukštesnėmis palūkanų normomis, o rezultatas – susitraukimas. P2 per pastaruosius metus susitraukė 4,63%. Tai vienintelis susitraukimas JAV istorijoje, todėl čia daug ko negalime nuspėti, bet būtų nepaprasta, jei toks susitraukimas nesukeltų defliacijos, kaip prieš dvejus metus lėmė didelis pinigų pasiūlos padidėjimas infliaciją.

 

     Galima ginčytis, kad po tiek infliacijos nedidelė defliacija nebūtų taip blogai. Tačiau ekonomistai defliaciją dažniausiai laiko didesne grėsme, nes vartotojai gali tiesiog nustoti išleisti, kai tikisi, kad kainos kris. Tai toks užburtas ratas, kuris sukelia krizę. Kadangi politikos pokyčiai veikia su vėlavimu, defliacijos nepatirsime kelis mėnesius. Kai ji atvyks, FED imtis veiksmų bus per vėlu.

 

     Lapkričio mėn. Fed įvykdė paskutinį 75 bazinių punktų palūkanų normos padidinimą, nes pradėjo nerimauti dėl vėluojančių ekonominių padarinių dėl tokio griežto griežtinimo. Dėl šių rūpesčių per ateinančius šešis mėnesius Fed sulėtino žygių tempą ir padarė keturis mažesnius. Dabar J. Powellas užsiminė, kad daugiau kėlimų nebus, tačiau įprasta FED atstovų falanga sako žmonėms nesitikėti greito palūkanų mažinimo.

 

     Kaip visada, Fed kovoja paskutinį karą – infliacijos karą. Atėjo laikas Fed parodyti tikrą pagarbą politikos atsilikimams, kuriuos jie jau pripažįsta ir gauna prieš artėjančią defliaciją.

     ---

     Ponas Luskinas yra „TrendMacro“ generalinis direktorius.“ [1]

 

1. Get Ready for Deflation. Luskin, Donald L. 
Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 24 May 2023: A.17.

A Big Recession Is Coming: Get Ready for Deflation.

"I explained on these pages 10 months ago "Why Inflation Is on the Way Down." That was precisely the top for inflation, with the consumer-price index up 9.1% on a year-over-year basis. It's now at 4.9%. Not every detail of my prediction has proved true, but in less than a year the CPI has made more than half its journey back to the Federal Reserve's target.

Today my worry isn't that 4.9% inflation is still too high; it is that inflation will fall below the Fed's target, and that about a year from now we will have outright deflation.

To understand why, remember that the Fed didn't cause the current bout of inflation. We've had zero interest rates before and held them there for 3 1/2 times as long without inflation (2008-15). We've had quantitative easing before too, representing a larger share of the economy, and we kept it up for five times as long without inflation (2009-17). The record increase in the money supply caused by $6 trillion in pandemic relief payments in 2020 and 2021 unleashed the present inflation.

The aggressive tightening regime the Fed has undertaken, including an unprecedented four back-to-back 75-basis-point rate increases, deserves little credit for the recent decrease in inflation. The drop has been caused primarily by the sharp slowing in money-supply growth resulting from the end of federal pandemic stimulus payments.

It's all timing. The great monetary theorist Milton Friedman famously said "monetary actions affect economic conditions only after a lag that is both long and variable." Fed Chairman Jerome Powell has quoted Friedman on this many times.

Money-supply growth, driven by stimulus payments, peaked at 27% year-over-year in February 2021, the highest since 1959, when the data began. The payments wound down substantially in the third quarter of 2021 and ended entirely in the fourth. The 1 1/2-year lag between the peak in money growth and the June 2022 peak in inflation is in line with historical experience.

In the fourth quarter of 2021 the Fed was still saying inflation was "transitory." It didn't lift off from two years of zero interest rates until March 2022 -- and that was a mere 25-basis-point hike. The Fed didn't really get into inflation-fighting mode until June 2022, with the first 75-basis-point rate increase -- the same month inflation peaked at 9.1%. If the historical norm of approximately a 1 1/2-year lag between policy and result holds, then we haven't begun to see any effects the Fed's actions have had on inflation since it started hiking rates 14 months ago.

So we shouldn't thank the Fed for the progress on inflation achieved so far, but we might soon curse it for going too far. With the cessation of stimulus payments, money-supply growth fell to normal levels -- then into a contraction. That is due not only to the end of stimulus payments but also to the sharply higher interest rates engineered by the Fed, which younger generations of savers have never seen before.

Higher rates have caused the largest savers to shift from demand deposits, which are still paying near-zero rates at the large banks most people use, to time deposits, such as certificates of deposit, that pay closer to market rates. There is nothing wrong with a saver locking up his money for a year, but when a large saver does it, it is no longer counted as "money" in M2, the most commonly used measure of money supply, because consumers can't immediately spend it. When spending slows, all else being equal, so does inflation.

Slowing money growth now is interacting with higher rates, and the result is contraction. M2 has shrunk 4.63% in the past year. This is the only contraction in U.S. history, so there is a lot we can't predict here, but it would be extraordinary if such a contraction didn't result in deflation, just as the large money-supply increase two years ago resulted in inflation.

One might argue that after so much inflation, a little deflation wouldn't be so bad. But economists usually see deflation as the greater threat because it is easy for consumers simply to stop spending when they expect prices to fall. That is the kind of vicious circle that causes recessions. Because policy changes operate with lags, we won't experience deflation for months. When it arrives, it will be too late for the Fed to act.

In November the Fed executed the last 75-basis-point rate increase because it was starting to worry about the lagging economic effects of so much tightening. Because of these worries, over the next six months the Fed slowed the pace of hikes, making four smaller ones. Now Mr. Powell has hinted that there won't be more hikes, but the usual phalanx of Fed spokesmen are telling people not to expect rate cuts soon.

As always, the Fed is fighting the last war -- an inflation war. It's time for the Fed to show real respect for the policy lags they already acknowledge and get ahead of the coming deflation.

---

Mr. Luskin is CEO of TrendMacro." [1]

1. Get Ready for Deflation. Luskin, Donald L. 
Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 24 May 2023: A.17.

 

Kapitalizmas būsto srityje gali baigtis blogai: būsto žlugimas ateina smulkiems investuotojams --- Tūkstančiai žmonių rizikuoja patirti nuostolių, pirkdami daugiabučius

  „Nedaug investuotojų pasinaudojo pandemijos laikų būsto bumu tiek, kiek Jay Gajavelli. Vis dar mažiau investuotojų nukrito taip žemai.

 

     Prieš tai, kai Gajavelli surado savo karjerą nekilnojamojo turto srityje, 61 metų imigrantas iš Indijos buvo tik dar vienas informacinių technologijų darbuotojas, skirdamas 60 valandų savaitės vidutiniam darbui Dalase. Praėjusiais metais Gajavelli kompanijai priklausė daugiau, nei 500 mln. dolerių vertės JAV Saulės juostos butų pastatų, kuriuose buvo 7000 butų. Jis buvo vienu iš turtingiausių Hjustono butų savininku.

 

     Per pastaruosius ketverius metus Gajavelli sukūrė savo nekilnojamojo turto imperiją, naudodamas lėšas iš dešimčių smulkių investuotojų, kurie norėjo turėti galimybę užsidirbti savininko turtus be jokio darbo. Jis kalbėjo apie dvigubą pinigų grąžą investuotojų konferencijose ir „YouTube“ vaizdo įrašuose.

 

     Jis apibūdino pastatų pirkimą su planais atnaujinti blokus, padidinti nuomos mokesčius ir parduoti pelningai jau po trejų metų. Idėja, kad kiekvienam reikia vietos gyventi, buvo Gajavelli galvojimo pagrindas. „Dabar niekada nesijaudinu dėl [ekonomikos]“, – praėjusiais metais savo įmonės „Applesway Investment Group“ internetiniame seminare investuotojams sakė Gajavelli. „Net jei ekonomika kris, aš vis tiek uždirbu pinigų“.

 

     Tiesą sakant, Gajavelli investuotojai buvo labai pažeidžiami dėl palūkanų normų padidėjimo per praėjusius metus, kurie sužlugdė verslo modelį, kuris juos ir tūkstančius kitų panašiuose sandoriuose JAV turėjo padaryti turtingais. Jiems ir daugybei smulkiųjų investuotojų, kurie tikėjosi dalies nuomos ir pelno dalies galutinio pardavimo metu, tai atrodo, kaip gresianti investicinio turto katastrofa.

 

     Balandį Gajavelli įmonė prarado daugiau, nei 3000, butų keturiuose nuomos kompleksuose, kuriems buvo užblokuotas turtas. Tai vienas didžiausių komercinio nekilnojamojo turto sprogimų nuo finansų krizės. Investuotojai prarado milijonus. Gajavelli neatsakė į prašymus komentuoti.

 

     Jo įmonė buvo paėmusi komercinio nekilnojamojo turto paskolas, kurių palūkanų normos buvo kintamos ir buvo koreguojamos kiekvieną mėnesį. Tokio tipo paskolų pradinės palūkanos 2021 m. siekė net 3,5%. Viskas pasikeitė, kai Federalinis rezervų bankas pernai pradėjo kelti palūkanų normas, padidindamas mėnesines paskolos įmokas. Infliacija prisidėjo prie didesnių išlaidų, o „Applesway“ negalėjo pakankamai greitai pakelti nuomos kainų, kad neatsiliktų. Po to, kai sąskaitos buvo neapmokėtos, įmonės turtas buvo areštuotas.

 

     Gajavelli yra vienas iš tūkstančių nekilnojamojo turto verslininkų JAV, žinomų, kaip sindikatoriai. Daugelis patyrė panašų finansinį spaudimą ir turi nekilnojamojo turto, kurio nebegali sau leisti. Remiantis „Wall Street Journal“ Vertybinių popierių ir biržos komisijos dokumentų analize, 2020–2022 m. nekilnojamojo turto sindikatoriai pranešė iš investuotojų surinkę mažiausiai 115 mlrd. dolerių.

 

     Iki šiol bankrotai buvo reti. Tačiau nekilnojamojo turto analitikai ir nekilnojamojo turto investuotojai laukia turto arešto bangos.

 

     Kongresas 2012 m. atvėrė duris sindikatoriams įstatyme, kuris palengvino investicijų į nekilnojamąjį turtą prekybą internetu. Įstatymas, skirtas atverti finansines galimybes mažesnes pajamas gaunantiems žmonėms, labai išplėtė sindikatorių sandorių pasiekiamumą ir auditoriją.

 

     Sindikatoriai daugiausia pirmenybę teikė daugiabučių kompleksams JAV pietuose ir pietvakariuose, kur nekilnojamojo turto kainos buvo mažesnės, nuomos kainos augo ir būsto taisyklės apskritai buvo laisvesnės. Daugelyje šių vietovių buvo mažiau nuomininkų apsaugos, todėl buvo lengviau iškeldinti nuomininkus ir pakelti nuomos mokesčius.

 

     Nuomos rinkos bumas uždirbo milijonus sindikatoriams ir jų investuotojams dėl didėjančių nuomos kainų ir didėjančios nekilnojamojo turto vertės. Remiantis nuomos sąrašų svetaine „Zumper“, vidutinė vieno miegamojo buto nuomos kaina Finikso mieste nuo 2021 m. sausio mėnesio padidėjo 37 % dėl pandemijos migracijos ir ribotos būsto pasiūlos. „Buvo tokia didžiulė manija, kai žmonės net nežiūrėjo į butą“, – sakė Finikso nekilnojamojo turto valdytojo „Acora Asset Management“ direktorius Colinas Rallsas. Jo teigimu, būsimi nuomininkai tiesiog kreiptųsi nežiūrėdami.

 

     Sindikatorių investuotojai turi mažai teisinės apsaugos, sakė Joan MacLeod Heminway, Tenesio universiteto Noksvilio vertybinių popierių teisės profesorė. Skirtingai, nei akcinės bendrovės, daugeliu atvejų sindikatoriai neprivalo reguliariai atnaujinti savo pastatų finansinių rezultatų, sakė ji. Investuotojai, kaip ribotos atsakomybės partneriai, neturi jokios įtakos dėl išlaidų. Kai kurie, praradę investicijas, niekada nežinojo, kad nekilnojamasis turtas yra bėdoje, kol buvo beveik bankrotas.

 

     Munzeris Haque'as, buvęs IT specialistas Plano mieste, Teksase, sakė, kad jis buvo didžiausias individualus Applesway investuotojas į keturis bendrovės nekilnojamojo turto objektus, kurių nuosavybės teisė buvo atimta, o dar dviejuose objektuose, kuriuos jis apibūdino, kaip turintį problemų. Haque'as sakė, kad jis ir jo žmona, kuriems buvo per 60 metų, prarado milijonus dolerių – didžiąją dalį savo santaupų. Jų du suaugę vaikai taip pat investavo į Applesway ir prarado pinigus, sakė jis.

 

     „Kai pasitiki netinkamu žmogumi, yra didžiausia rizika, – sakė Haque'as, – nes tu jiems atiduodi viską."

 

     Daugelis sindikatorių lenktyniauja, kad surinktų lėšų arba parduotų nekilnojamąjį turtą prieš bankrutuodami. Dauguma turi paskolų su balionu, kurias reikia grąžinti, kai jų terminas sueis šiais ar kitais metais. Šie sindikatoriai susiduria su didelėmis išmokomis tuo metu, kai bus sunku gauti naujų, pigesnių nekilnojamojo turto paskolų. Net įmonės, turinčios kelių milijardų dolerių portfelį, pasinaudojo sindikavimu, kad pirktų daugiabučius, kurie nebeuždirba pakankamai pinigų skoloms padengti, rodo obligacijų dokumentai.

 

     „Burbulas pradės išleisti orą, jei šie vaikinai negalės laiku išeiti iš šių sandorių“, – sakė „Acora Asset“ atstovas Rallsas. Skolintojai taip pat rizikuoja patirti didelių nuostolių.

 

     Ši Gajavelli ir Applesway paskyra paremta interviu su jo investuotojais, nuomininkų organizatoriais ir kitais, dirbusiais su juo ir jo įmone, taip pat vertybinių popierių paraiškomis, investuotojų dokumentais, socialinių tinklų įrašais ir nuosavybės įrašais.

 

     Gajavelli užaugo žemesnės vidutinės klasės šeimoje Indijos kaime, prieš imigruodamas į JAV, sakė jis viename iš savo reklaminių vaizdo įrašų. Pabaigus vieną varginančią darbo savaitę, jis sakė, kad jam šovė mintis, pakeitusi jo gyvenimą: „Sergu ir pavargau dirbti už mano pinigus“.

 

     Tada jis nusprendė tapti šeimininku. Laikui bėgant, „galėjau pakeisti savo IT pajamas“, – pernai internetiniame seminare būsimiems investuotojams sakė jis. „Gyvenu mano sąlygomis“.

 

     Gajavelli perdavė šią žinią kitam IT specialistui Shri Sinha, sakydamas, kad įsigijo daugiau, nei 400 mln. vertės butų ir nori pirkti dar. „Būtent tuo jis mane patraukė“, – prisiminė Sinha.

 

     Praėjusiais metais jie buvo kelionėje autobusu po Dalaso daugiabučius, kuriuos vedė investicijų į nekilnojamąjį turtą treneris Bradas Sumrokas, vairuojantis „Ferrari“, kurio valstybinis numeris „Butų karalius“, teigiama jo įrašuose socialinėje žiniasklaidoje. Jis irgi buria investuotojus, kaip sindikatorius daugiabučiams pirkti. Sumrokas taip pat ima mokestį už narystę savo investicijų į nekilnojamąjį turtą klubuose – net 35 000 dolerių per metus – kur moko potencialius klientus.

 

     „Tiesiog mėgstu rinkti nuomą, būdamas už 9 716 mylių“, – viename įraše sakė Sumrokas. „Investuokite į butus ir užsidirbkite pinigų keliaudami“.

 

     Gajavelli priklausė vienam iš Sumroko klubų, „Milijonierių daugiašeimų namų vadovybei“, ir tą dieną jis prisijungė prie Sinhos į ekskursiją po pastatus, kurie demonstravo klubo narių praeities sėkmę ir demonstravo nekilnojamąjį turtą, kuris suteikė naujų galimybių įgyti turtus.

 

     Po susitikimo su Gajavelli Sinha sutiko investuoti 75 000 dolerių į 706 vienetų daugiabučių kompleksą „Reserve at Westwood“ pietvakarių Hiustone. Kompleksas buvo parduotas už 76 milijonus dolerių, o Gajavelli investuotojams sakė, kad padidėjus nuomai, jie galėtų daugiau, nei padvigubinti savo pinigus per trejus ar penkerius metus, sakė Sinha.

 

     Gajavelli investuotojams sakė, kad didelė įperkamo būsto paklausa ir ribota pasiūla reiškė, kad darbininkų klasės nuomininkai turėjo mažai galimybių. "Deja, jie neturi gero kredito. Jie neturi pradinių įmokų būstui įsigyti", - sakė jis per praėjusių metų internetinį seminarą būsimiems investuotojams. "Jie gyvena butuose amžinai".

 

     Šis skaičiavimas paskatino investuotojus iš JAV sudaryti tūkstančius panašių butų sandorių, kurie ieškojo pastatų, kuriuose, jų manymu, nuomininkams gali būti taikomi daug didesni nuomos mokesčiai, nei jie moka. Nekilnojamojo turto duomenų įmonės „CoStar Group“ duomenimis, JAV Saulės juostos miestuose, tokiuose, kaip Finiksas, Las Vegasas ir Atlanta, šie vadinamieji pridėtinės vertės pirkimai sudarė daugiau, nei 60 %, visų nuomojamų daugiabučių namų pardavimo per pastarąjį dešimtmetį.

 

     „Kai tik kas nors aptinka nekilnojamąjį turtą, kurio nuomos kainos yra mažesnės, nei rinkos, dabar garantuojama, kad įsijungs sindikatorius ir tai pakeis“, – sakė Antonas Mattli, Dalaso rajone esančios bendrovės „Peak Financing“, suteikusios paskolas sindikatoriams, vadovas.

 

     Sindikatoriai paprastai investuoja mažai savo pinigų. Jie renka iš investuotojų įsigijimo mokesčius, kurie paprastai siekia nuo 2% iki 5% daugiabučio namo pirkimo kainos. Jie taip pat ima valdymo mokesčius nuo 2% iki 3% nuo pastato bendrųjų pajamų. Sindikatoriai dažnai pelnosi, net jei investicija nepavyksta, o tai, anot nekilnojamojo turto analitikų, skatina pernelyg rizikuoti nepatyrusių investuotojų sąskaita.

 

     Pandemijos metu sindikatoriams buvo lengviau, nei bet kada anksčiau, surinkti pinigų. Seanas Tate'as, Dalaso nekilnojamojo turto advokatas, dirbęs su sindikatoriais, sakė, kad jį užplūdo skambučiai iš žmonių, ieškančių pagalbos dėl sindikuotų butų nuomos sandorių.

 

     Daugelis skambinusiųjų sužinojo apie galimybę tapti šeimininku iš socialinių tinklų skelbimų, sakė Tate'as, ir nelabai suprato, į ką jie įsitraukė. „Jūs negalėtumėte patekti į „Facebook“ be algoritmo skelbimų: „Susitarkite! Geras sandoris! Pirkite daugiabutį!“ " jis pasakė.

 

     Vienas iš Sumroko mentorių, Grantas Cardone'as, buvęs automobilių pardavėjas iš Luizianos, tapęs sindikatoriumi, surinko 4,3 mln. Instagram sekėjų, o jo įmonė įsigijo butų už 618 mln. Pasak „CoStar“, 2019 m. viename 2020 m. gruodžio mėn. pristatyme Cardone pasakoja auditorijai, kad uždirbti tik 400 000 dolerių per metus yra gėdinga. „Mano lėktuvas per metus suvalgo 2,7 milijono dolerių“, – sakė jis. Cardone neatsakė į prašymą pakomentuoti.

 

     Būsimiems Applesway investuotojams skirtame vaizdo įraše, kuris buvo paskelbtas 2021 m. gruodžio mėn., buvo parodytas 704 vienetų Hiustono daugiabučių kompleksas, vadinamas Timber Ridge. „Applesway“, Gajavelli įmonė, tą mėnesį įsigijo kompleksą už 56,7 mln. dolerių.

 

     Investuotojo vaizdo įraše buvo matyti tvarkingas butų kompleksas, išdėstytas aplink tviskantį baseiną. Iki 2022 m. vasaros baseino vanduo tapo liguistai žalias. Aukštos šiukšlių krūvos mėtėsi automobilių stovėjimo aikštelėje. Nuomininkai skundėsi miesto valdžiai dėl žiurkių, pelėsio, neteisėto iškeldinimo ir vadovybės nesugebėjimo tinkamai prižiūrėti pastatus.

 

     Praėjusių metų liepą Hiustono meras Sylvesteris Turneris apsilankė „Timber Ridge Apartments“ apartamentuose ir pagrasino teisiniais veiksmais. „Padėtis, kurioje šiuo metu gyvena žmonės, yra apgailėtina“, – sakė Turneris per spaudos konferenciją nuosavybės automobilių stovėjimo aikštelėje. – "Ir nė vienas iš mūsų nenorėtume joje gyventi."

 

     "Nuomininkai buvo beviltiški", - sakė Mitzi Ordonez, buvęs ne pelno siekiančios Teksaso organizavimo projekto darbuotojas. Grupė dirbo su daugiausia mažas pajamas gaunančiais, ispaniškai kalbančiais, nuomininkais, kad gautų pagalbą iš miesto.

 

     Didžiąją 2022 m. dalį „Applesway“ investuotojams siuntė trumpus atnaujinimus apie įvairius bendrovės turtus, taip pat mėnesines grynųjų pinigų išmokas pagal jų investicijų sumą.

 

     Sinha sakė, kad pirmasis didelis bėdų požymis šiemet pasirodė vasario pabaigoje laiške. Gajavelli paprašė investuotojų papildomų lėšų, kad padidintų nekilnojamojo turto finansavimą „Reserve at Westwood“, Hiustono daugiabučių komplekse, į kurį jis investavo. „Noriu pranešti, kad viskas klostosi ne taip gerai“, – rašė Gajavelli.

 

     Kovo mėnesį Gajavelli investuotojams pasakė, kad pinigų nereikia. Balandžio pradžioje jis išsiuntė investuotojams laiškus, kuriuose nurodė, kad pastatams buvo atimta nuosavybė. „Nedaug dalykų yra skausmingesni už būtinybę informuoti investuotojus apie nesėkmingą verslą“, – rašė jis.

 

     Gajavelli pasiūlė sidabrinį pamušalą. „Siūlome susisiekti su mokesčių patarėju ir aptarti, kaip jūsų investicijų nuostoliai gali būti pripažinti jūsų mokesčių deklaracijose“, – rašė jis." [1]

 

Šis emigrantas iš Indijos šį tą žino. Amerikoje nuostolius kartais galima atimti iš pelnų, kad susimažinti mokesčius. Bet jei praradai viską, ką turėjai, ir pelnų nėra - pralaimėjai.

1. A Housing Bust Comes for Small-Time Investors --- Thousands of people risk losses in apartment-building purchases. Parker, Will; Putzier, Konrad; Shifflett, Shane. 
Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 24 May 2023: A.1.