Butai gali būti kitas nekilnojamojo turto verslas, kuriam reiks sunkiai kovoti

  „Kai kurių nuomojamų pastatų savininkai pradeda kovoti dėl augančių palūkanų normų ir mažėjančios paklausos kai kuriuose, kažkada klestėjusiuose, JAV Saulės juostos miestuose.

 

 Gali atrodyti, kad tai puikus metas turėti daugiabučius namus.

 

 Daugeliui savininkų taip yra. Pastaraisiais metais nuomos kainos labai išaugo dėl būsto trūkumo didžiojoje šalies dalyje ir didelės infliacijos.

 

 Tačiau vis daugiau nuomojamų objektų, ypač JAV pietuose ir pietvakariuose, patiria finansinių sunkumų. Tik kai kurie nustojo mokėti būsto paskolas, tačiau analitikai nerimauja, kad net 20 procentų visų butų nekilnojamojo turto paskolų gali kilti įsipareigojimų neįvykdymo rizika.

 

 Nors pandemijos metu nuomos kainos augo, pastaraisiais mėnesiais jų kilimas sustojo. Daugelyje šalies vietų nuomos kainos pradeda kristi. Dėl palūkanų normų, kurias Federalinis rezervų bankas padidino, siekdamas kovoti su infliacija, būsto paskolos pastatų savininkams tapo daug brangesnės. Ir nors namų daug kur vis dar trūksta, kūrėjai galėjo pastatyti per daug aukštesnės klasės butų miestuose, kurie nebepritraukia tiek nuomininkų, kiek buvo 2021 ir 2022 m., pavyzdžiui, Hiustone ir Tampoje, Fla.

 

 Šios problemos dar nevirto į krizę, nes dauguma  namų, nekilnojamojo turto pramonėje vadinamų daugiabučiais namais, savininkų neatsilieka nuo paskolos įmokų.

 

 Remiantis Komercinio nekilnojamojo turto finansų tarybos, pramonės asociacijos, kurios nariai yra skolintojai ir investuotojai, duomenimis, tik 1,7 procento daugiabučių namų paskolų vėluoja bent 30 dienų, palyginti su maždaug 7 procentais biuro paskolų ir maždaug 6 procentais paskolų viešbučiams ir mažmeninei prekybai.

 

 Tačiau daugelis pramonės grupių, reitingų agentūrų ir tyrimų firmų nerimauja, kad gali kilti daug daugiau problemų tarp paskolų butams. Daugiabučių šeimų namų paskolos sudaro didžiąją dalį paskolų, naujai įtrauktų į pramonės ekspertų sudarytus stebėjimo sąrašus.

 

 „Šiuo metu nekyla daugiašeimių problemos, kad trenktų tau į nosį, bet tai yra visų radaruose“, – sakė Nekilnojamojo turto tarybos vykdomoji direktorė Lisa Pendergast.

 

 Nerimas dėl buto paskolų papildo daugybę problemų, su kuriomis susiduria komercinis nekilnojamasis turtas. 

 

Senesni biurų pastatai kenčia dėl perėjimo prie darbo namuose. 

 

Viešbučiai kenčia, nes žmonės mažiau keliauja į verslo keliones. 

 

Prekybos centrai jau daugelį metų užleidžia vietą prekybai internetu.

 

 Problemos, su kuriomis susiduria daugiabučiai, yra įvairios. 

 

Kai kuriais atvejais savininkai sunkiai stengiasi užpildyti vienetus ir uždirbti pakankamai pajamų. 

 

Kituose butuose pilna mokančių nuomininkų, tačiau savininkai negali pakankamai greitai pakelti nuomos mokesčių, kad gautų pinigų didėjančioms paskolos įmokoms padengti.

 

 Todėl, remiantis duomenų teikėjo CRED iQ tvarkoma sąrašu, beveik kas penkta paskola šeimų daugiabučiams  dabar rizikuoja nesusimokėti.

 

 Analitikams didžiausią nerimą kelia maždaug trečdalis daugiabučio būsto paskolų, kurios buvo išduotos su kintamomis palūkanų normomis. Skirtingai nuo įprastų fiksuotų palūkanų hipotekos paskolų, už šias paskolas reikėjo mokėti vis daugiau, nes palūkanų normos per pastaruosius dvejus metus išaugo.

 

 2022 m. pradžioje ZMR Capital nusipirko Reserve – 982 vienetų pastatą Brandone, Fla., netoli Tampos. Turto hipoteka buvo supakuota į investuotojams parduotas obligacijas. Turtas yra užimtas daugiau, nei 80, procentų, tačiau palūkanų mokėjimai išaugo daugiau, nei 50, procentų arba daugiau nei 6 mln. dolerių. Dėl to pastato savininkas negalėjo grąžinti hipotekos, kurios terminas turėjo būti sumokėtas balandį, rodo CRED iQ paskolos suteikimo dokumentų analizė. ZMR Capital atsisakė komentuoti.

 

 „OWC 182 Holdings“, „Oaks of Westchase“ Hiustone – 182 butų sodo stiliaus namuose, kuriuos sudaro 15 dviejų aukštų pastatų, savininkė, nuo balandžio mėnesio nemokėjo jos hipotekos, daugiausia dėl didelių palūkanų išlaidų pagal CRED iQ. Su OWC 182 atstovais susisiekti nepavyko.

 

 „Dėl tarifų šuolio šių nekilnojamojo turto objektų skolos aptarnavimo išlaidos išauga“, – sakė CRED iQ vadovas Mike'as Haasas.

 

 Tačiau net ir paskolos gavėjams, užsitikrinusiems fiksuotų palūkanų hipoteką, gali kilti sunkumų, kai jiems teks refinansuoti jų hipoteką paskolomis, kurių palūkanų normos yra daug didesnės. Hipotekos bankininkų asociacijos duomenimis, šiais metais bus sumokėta maždaug 250 milijardų JAV dolerių vertės daugiabučių paskolų.

 

 „Kadangi palūkanų normos daug didesnės, o nuomos mokesčiai pradeda mažėti vidutiniškai visoje šalyje, jei jums reikia refinansuoti paskolą, tuomet refinansuojate į brangesnę aplinką“, – sakė CMBS Special Servicer grupės partneris ir vadovas Markas Silvermanas. advokatų kontora Locke Lorde. „Sunkiau šiuos pastatus paversti pelningais“.

 

 Biurų skolos ir paskolų problemos yra susijusios su pastatais dideliuose miestuose, ypač šiaurės rytuose ir vakarinėje pakrantėje, o susirūpinimas dėl daugiabučių namų yra labiau susijęs su Saulės juosta.

 

 Žmonėms vis dažniau persikėlus, pietuose ir pietvakariuose pandemijos metu kūrėjai statė daugiabučių kompleksus, kad patenkintų numatomą paklausą. Tačiau pastaraisiais mėnesiais, anot nekilnojamojo turto analitikų, į tuos regionus persikeliančių žmonių skaičius smarkiai sumažėjo.

 

 „CoStar Group“ duomenimis, 19 didžiųjų Saulės juostos miestų, įskaitant Majamį, Atlantą, Finiksą ir Ostiną, Teksase, 2019 m. atsirado 120 000 naujų butų, kuriuos priėmė 110 000 nuomininkų. Praėjusiais metais šiose rinkose buvo 216 000 naujų vienetų, tačiau paklausa sulėtėjo iki tik 95 000 nuomininkų.

 

 Be to, per pandemiją išaugus statybos ir darbo sąnaudoms, plėtotojai statė daugiau prabangių daugiabučių, tikėdamiesi pritraukti nuomininkus, galinčius mokėti daugiau. Dabar tų pastatų kainos ir nuomos mokesčiai krenta, teigia CoStar analitikai.

 

 „Kūrėjai tiesiog pasitraukė iš sveiko proto ribų“, – sakė Jay Lybik, nacionalinis „CoStar Group“ daugiabučių analitikos direktorius. „Visi manė, kad paklausa, kurią matėme 2021 m., bus tokia, kokia ji buvo, ir toliau."

 

 Tai gali būti didelė problema investuotojams, tokiems, kaip „Tides Equities“, nekilnojamojo turto investicinė įmonė, įsikūrusi Los Andžele, kuri daug lažinosi dėl daugiabučių namų Saulės juostoje. Vos prieš kelerius metus „Tides Equities“ priklausė apie 2 mlrd. dolerių vertės. Šis skaičius greitai išaugo iki 6,5 mlrd. Dabar, krentant tų butų nuomos kainoms, įmonė sunkisi stengiasi sumokėti paskolą ir padengti veiklos išlaidas, teigia CRED iQ.

 

 „Tides Equities“ vadovai į prašymus komentuoti neatsakė.

 

 Vis dėlto tikėtina, kad daugiabučiai namai turės stipresnę finansinę padėtį nei, pavyzdžiui, biurai. Taip yra todėl, kad daugiabučiai namai gali būti finansuojami, skolinant iš vyriausybės remiamų hipotekos gigantų „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“, kuriuos Kongresas sukūrė, siekdamas, kad būstas būtų prieinamesnis.

 

 „Jei regioniniai bankai ir stambūs investiciniai bankai nuspręs neteikti paskolų daugiabučiams, Fannie ir Freddie tiesiog gaus daugiau verslo“, – sakė komercinio nekilnojamojo turto duomenų įmonės „Trepp“ vyriausiasis produktų vadovas Lonnie Hendry. . „Tai yra saugi priemonė, kurios kitos turto klasės tiesiog neturi."

 

 Be to, nors biurai nukenčia dėl naujų darbo modelių, žmonėms vis dar reikia gyvenamųjų vietų, kurios turėtų palaikyti daugiabučių namų sektorių ilgesnį laiką, sakė p. Hendry.

 

 Nepaisant to, kai kurie pramonės ekspertai mano, kad butų versle kils įsipareigojimų neįvykdymo banga, o tai padidins problemas visoje komercinio nekilnojamojo turto pramonėje.

 

 „Yra daug tikrai stipraus daugiabučio turto, – sakė p. Silvermanas iš Locke Lorde, – tačiau bus padaryta papildoma žala, ir nemanau, kad ji bus maža."" [1]

1. Apartments Could Be the Next Real Estate Business to Struggle. Rennison, Joe; Creswell, Julie.  New York Times (Online) New York Times Company. Jul 4, 2024.

Apartments Could Be the Next Real Estate Business to Struggle

"Owners of some rental buildings are starting to struggle because of rising interest rates and waning demand in some once booming Sun Belt cities.

It might seem like a great time to own apartment buildings.

For many landlords, it is. Rents have soared in recent years because of housing shortages across much of the country and a bout of severe inflation.

But a growing number of rental properties, especially in the South and the Southwest, are in financial distress. Only some have stopped making payments on their mortgages, but analysts worry that as many as 20 percent of all loans on apartment properties could be at risk of default.

Although rents surged during the pandemic, the rise has stalled in recent months. In many parts of the country, rents are starting to fall. Interest rates, ratcheted higher by the Federal Reserve to combat inflation, have made mortgages much more expensive for building owners. And while homes remain scarce in many places, developers may have built too many higher-end apartments in cities that are no longer attracting as many renters as they were in 2021 and 2022, like Houston and Tampa, Fla.

These problems haven’t yet turned into a crisis, because most owners of apartment buildings, known in the real estate industry as multifamily properties, haven’t fallen behind on loan payments.

Only 1.7 percent of multifamily loans are at least 30 days delinquent, compared with roughly 7 percent of office loans and around 6 percent of hotel and retail loans, according to the Commercial Real Estate Finance Council, an industry association whose members include lenders and investors.

But many industry groups, rating agencies and research firms are worried that many more apartment loans could become distressed. Multifamily loans make up a majority of loans newly added to watch lists compiled by industry experts.

“Multifamily is not coming up and punching you in the nose right now, but it’s on everyone’s radar,” said Lisa Pendergast, executive director at the real estate council.

The worries about apartment loans add to a litany of problems facing commercial real estate. Older office buildings are suffering because of the shift to working from home. Hotels are hurting because people are taking fewer business trips. Malls have been losing ground for years to online shopping.

The issues facing apartment buildings are varied. In some cases, owners are struggling to fill units and generate enough income. In others, the apartments are full of paying tenants but owners cannot raise rents fast enough to come up with the cash to cover rising loan payments.

As a result, almost one in five multifamily loans is now at risk of becoming delinquent, according to a list maintained by the data provider CRED iQ.

Analysts are most worried about the roughly one-third of multifamily mortgages that were issued with floating interest rates. Unlike typical, fixed-rate mortgages, these loans have required rising payments as interest rates have climbed in the last two years.

ZMR Capital bought the Reserve, a 982-unit building in Brandon, Fla., near Tampa, at the beginning of 2022. The mortgage on the property was packaged into bonds sold to investors. The property is more than 80 percent occupied, but interest payments have gone up more than 50 percent, or over $6 million. As a result, the building’s owner was unable to repay the mortgage, which came due in April, according to CRED iQ’s analysis of loan servicing documents. ZMR Capital declined to comment.

OWC 182 Holdings, the owner of Oaks of Westchase in Houston, a 182-unit garden-style apartment property consisting of 15 two-story buildings, has failed to make payments on its mortgage since April, largely as a result of steep interest costs, according to CRED iQ. Representatives of OWC 182 could not be reached for comment.

“The spike in rates is causing the debt service costs on these properties to surge,” said Mike Haas, the chief executive of CRED iQ.

But even borrowers that secured a fixed-rate mortgage may struggle when they have to refinance their mortgages with loans that carry much higher interest rates. Roughly $250 billion worth of multifamily loans will come due this year, according to the Mortgage Bankers Association.

“With interest rates much higher and rents beginning to decline on average nationwide, if you need to refinance a loan, then you are refinancing into a more expensive environment,” said Mark Silverman, a partner and leader of the CMBS Special Servicer group at the law firm Locke Lorde. “It’s harder to make these buildings profitable.”

Whereas the debt and loan challenges for offices are focused on buildings in large cities, particularly in the Northeast and on the West Coast, the concerns around multifamily are more concentrated in the Sun Belt.

As people increasingly moved to the South and the Southwest during the pandemic, developers built apartment complexes to meet expected demand. But in recent months, real estate analysts said, the number of people moving to those regions has fallen sharply.

In 19 major cities of the Sun Belt — including Miami, Atlanta, Phoenix and Austin, Texas — 120,000 new apartment units became available in 2019 and were absorbed by 110,000 renters, according to CoStar Group. Last year, those markets had 216,000 new units, but demand slowed to 95,000 renters.

In addition, as construction and labor costs rose during the pandemic, developers built more luxury apartment buildings, hoping to attract renters who could pay more. Now, prices and rents for those buildings are falling, analysts at CoStar say.

“The developers just got so far out of hand,” said Jay Lybik, national director of multifamily analytics at CoStar Group. “Everybody thought the demand we saw in 2021 was going to be the way it was going to be going forward.”

That could be a big problem for investors like Tides Equities, a real estate investment firm based in Los Angeles that bet big on multifamily properties in the Sun Belt. Just a few years ago, Tides Equities owned about $2 billion worth of apartment buildings. That figure quickly grew to $6.5 billion. Now, as rents and prices for those apartments fall, the firm is struggling to make loan payments and cover operating expenses, according to CRED iQ.

Executives at Tides Equities did not respond to requests for comment.

All that said, apartment buildings are likely to be on stronger financial footing than offices, for instance. That’s because multifamily units can be financed by lending from the government-backed mortgage giants Fannie Mae and Freddie Mac, which Congress created to make housing more affordable.

“If regional banks and large investment banks decide they’re not going to be making multifamily loans, then Fannie and Freddie will simply get more of the business,” said Lonnie Hendry, the chief product officer for Trepp, a commercial real estate data firm. “It’s a fail-safe that the other asset classes simply do not have.”

Moreover, while offices are being hit by a major shift in work patterns, people still need places to live, which ought to support the multifamily sector over the longer term, Mr. Hendry said.

Even so, some industry experts say they expect a wave of defaults in the apartment business, intensifying problems across the commercial real estate industry.

“There are a lot of really strong multifamily assets,” said Mr. Silverman of Locke Lorde, “but there is going to be collateral damage, and I don’t think it will be small.”" [1]

1. Apartments Could Be the Next Real Estate Business to Struggle. Rennison, Joe; Creswell, Julie.  New York Times (Online) New York Times Company. Jul 4, 2024.

 

Vienas natrio pranašumų, palyginti su ličiu, yra tai, kad natrio yra daug daugiau, todėl natrio baterijos gali būti geresnis pasirinkimas energijos kaupimo sistemoms arba mažesnio diapazono elektromobiliams

 

 Kietojo kūno baterijos gali būti rinkos ateitis po šešerių metų ir visada bus rinkos ateitis po šešerių metų.

 

 „Kinija taip dominuoja elektra varomų baterijų ir žaliųjų technologijų rinkoje, kad norint tai pakeisti, prireiktų technologinių perversmų. Galbūt, toks ir atvažiuos, bet Pekinas prie vairo nemiega.

 

 Jo namuose klesti EV rinka, Kinijos baterijų gamintojai yra šios pramonės gigantai. Remiantis SNE tyrimų duomenimis, per pirmuosius keturis šių metų mėnesius dvi įmonės iš šalies – „Contemporary Amperex Technology“ arba CATL ir BYD – turi daugiau, nei pusę pasaulinės elektromobilių baterijų rinkos. Dar svarbiau, kad Kinijos gamintojai dominuoja baterijų medžiagų tiekimo grandinėje. Tarptautinės energetikos agentūros duomenimis, Kinija sudarė beveik 90% katodo aktyviosios medžiagos pajėgumų visame pasaulyje ir daugiau, nei 97% anodų.

 

 Tokioms šalims, kaip JAV, norinčioms nutraukti Kinijos dominavimą automobilių ir energijos technologijų srityje ateityje, vienintelė viltis būtų mokslinis proveržis, galintis pakeisti akumuliatorių tiekimo grandinę skirtingomis medžiagomis ir komponentais. Nauja technologija nepakeistų esamų ličio jonų baterijų, kurios buvo naudojamos penkis dešimtmečius, tačiau galėtų pasiūlyti alternatyvių galimybių.

 

 Yra keletas potencialių kandidatų. Natrio jonų baterijos atrodo, kaip perspektyviausia alternatyva, tačiau CATL ir BYD smarkiai padidino jų gamybos talpą. Remiantis „Benchmark Mineral Intelligence“, daugiau, nei 90 % naujų tiekimų, apie kuriuos pranešta iki 2030 m., bus iš Kinijos. Taip yra nepaisant to, kad natrio akumuliatorių įrenginių panaudojimo lygis yra gana žemas.

 

 Vienas natrio pranašumų, palyginti su ličiu, yra tai, kad natris yra daug gausesnis. Kai prieš dvejus metus ličio kainos pakilo, atrodė, kad natrio baterijos bus pigesnė alternatyva. Ličio kainoms nukritus į Žemę, natrio sąnaudų pranašumas galėjo išnykti. Nepaisant to, natris yra potencialus pasirinkimas apsidrausti nuo nepastovių ličio kainų. Tačiau natrio baterijos turi mažesnį energijos tankį ir gali būti netinkamos ilgesnio nuotolio elektromobiliams. Jos gali būti geresnis pasirinkimas energijos kaupimo sistemoms arba žemos klasės elektromobiliams. Tai ypač svarbu Kinijai, kur buvo populiarūs mažesni elektromobiliai su mažesniu diapazonu.

 

 Kitas būdas padidinti energijos tankį yra pakeisti grafito anodus siliciu, todėl baterijos tampa lengvesnės ir gali sukaupti daugiau energijos. Tai galėtų mesti iššūkį Kinijos dominavimui grafito srityje. Japonijos „Panasonic“ praėjusiais metais pranešė, kad pirks silicio anodo medžiagas iš JK startuolio „Nexeon“. JAV startuolis „Group 14“, remiamas „Microsoft“ ir „Porsche“, turi bendrą įmonę su Korėjos akumuliatorių gamintoja „SK Group“. Benchmark tikisi, kad šiais metais silicio anodo pajėgumas padidės daugiau, nei tris kartus.

 

 Tačiau technologinis šventasis gralis turi būti kietojo kūno baterijos – atrodo, kad visada už kelių metų. Jos pakeičia skystus elektrolitus kietomis medžiagomis, todėl jie gali būti saugesnės, greičiau įkraunamos ir gali sukaupti daug daugiau energijos, nei ličio baterijos.

 

 Technologijų vis dar nėra, bet jos artėja.

 

Startuoliai „QuantumScape“ ir „Solid Power“ pradėjo kvalifikacijos procesą su automobilių gamintojais, kurie gali užtrukti nuo ketverių iki šešerių metų. Šios bendrovės prieš kelerius metus išėjo į viešumą su didžiuliu entuziazmu, tačiau jų akcijų kainos nukrito 90% ar daugiau nuo jų piko. Kietojo kūno akumuliatoriai turi daug pranašumų, palyginti su ličio baterijomis. Tačiau jie, greičiausiai, kainuos daug daugiau – ypač iš pradžių.

 

 Ir Kinija nesnaudžia su šia galimybe. Pekinas skirs 6 milijardus juanių, atitinkančių beveik 830 milijonų JAV dolerių, įmonėms, įskaitant CATL ir BYD, tirti ir kurti kietojo kūno baterijas, praneša šalies žiniasklaida. EV gamintojas NIO teigė, kad planuoja gaminti automobilius, naudodamas pusiau kieto kūno technologiją, kurioje vis dar gali būti skystų elektrolitų.

 

 Kinijos baterijų pranašumas kol kas atrodo saugus, tačiau naujos technologijos gali tapti laukine korta Vakarų įmonėms, siekiančioms pasivyti." [1] 

 

Kadangi Bideno investicijos į šiuolaikines technologijas pavirto į valdiškų pinigų dalijimą įmonėms, kurios nieko nesugeba padaryti, tai geriausia akumuliatorius daryti iš gryno aukso. Lietuva čia stipriai pažengė ir daro šaukštus kareiviams iš gryno aukso. Labai efektyvus valdiškų pinigų įsisavinimo būdas, tvirtai rekomenduoju.  Gyvensite ir žvengsite, kaip mes čia, Lietuvoje, žvengiame.

 

1. China, U.S. Eye Leap in EV Technology --- Solid-state batteries could be the future of the market. Wong, Jacky. Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y.. 03 July 2024: B.12.