„Kai kurių nuomojamų pastatų savininkai pradeda kovoti dėl augančių palūkanų normų ir mažėjančios paklausos kai kuriuose, kažkada klestėjusiuose, JAV Saulės juostos miestuose.
Gali atrodyti, kad tai puikus metas turėti daugiabučius namus.
Daugeliui savininkų taip yra. Pastaraisiais metais nuomos kainos labai išaugo dėl būsto trūkumo didžiojoje šalies dalyje ir didelės infliacijos.
Tačiau vis daugiau nuomojamų objektų, ypač JAV pietuose ir pietvakariuose, patiria finansinių sunkumų. Tik kai kurie nustojo mokėti būsto paskolas, tačiau analitikai nerimauja, kad net 20 procentų visų butų nekilnojamojo turto paskolų gali kilti įsipareigojimų neįvykdymo rizika.
Nors pandemijos metu nuomos kainos augo, pastaraisiais mėnesiais jų kilimas sustojo. Daugelyje šalies vietų nuomos kainos pradeda kristi. Dėl palūkanų normų, kurias Federalinis rezervų bankas padidino, siekdamas kovoti su infliacija, būsto paskolos pastatų savininkams tapo daug brangesnės. Ir nors namų daug kur vis dar trūksta, kūrėjai galėjo pastatyti per daug aukštesnės klasės butų miestuose, kurie nebepritraukia tiek nuomininkų, kiek buvo 2021 ir 2022 m., pavyzdžiui, Hiustone ir Tampoje, Fla.
Šios problemos dar nevirto į krizę, nes dauguma namų, nekilnojamojo turto pramonėje vadinamų daugiabučiais namais, savininkų neatsilieka nuo paskolos įmokų.
Remiantis Komercinio nekilnojamojo turto finansų tarybos, pramonės asociacijos, kurios nariai yra skolintojai ir investuotojai, duomenimis, tik 1,7 procento daugiabučių namų paskolų vėluoja bent 30 dienų, palyginti su maždaug 7 procentais biuro paskolų ir maždaug 6 procentais paskolų viešbučiams ir mažmeninei prekybai.
Tačiau daugelis pramonės grupių, reitingų agentūrų ir tyrimų firmų nerimauja, kad gali kilti daug daugiau problemų tarp paskolų butams. Daugiabučių šeimų namų paskolos sudaro didžiąją dalį paskolų, naujai įtrauktų į pramonės ekspertų sudarytus stebėjimo sąrašus.
„Šiuo metu nekyla daugiašeimių problemos, kad trenktų tau į nosį, bet tai yra visų radaruose“, – sakė Nekilnojamojo turto tarybos vykdomoji direktorė Lisa Pendergast.
Nerimas dėl buto paskolų papildo daugybę problemų, su kuriomis susiduria komercinis nekilnojamasis turtas.
Senesni biurų pastatai kenčia dėl perėjimo prie darbo namuose.
Viešbučiai kenčia, nes žmonės mažiau keliauja į verslo keliones.
Prekybos centrai jau daugelį metų užleidžia vietą prekybai internetu.
Problemos, su kuriomis susiduria daugiabučiai, yra įvairios.
Kai kuriais atvejais savininkai sunkiai stengiasi užpildyti vienetus ir uždirbti pakankamai pajamų.
Kituose butuose pilna mokančių nuomininkų, tačiau savininkai negali pakankamai greitai pakelti nuomos mokesčių, kad gautų pinigų didėjančioms paskolos įmokoms padengti.
Todėl, remiantis duomenų teikėjo CRED iQ tvarkoma sąrašu, beveik kas penkta paskola šeimų daugiabučiams dabar rizikuoja nesusimokėti.
Analitikams didžiausią nerimą kelia maždaug trečdalis daugiabučio būsto paskolų, kurios buvo išduotos su kintamomis palūkanų normomis. Skirtingai nuo įprastų fiksuotų palūkanų hipotekos paskolų, už šias paskolas reikėjo mokėti vis daugiau, nes palūkanų normos per pastaruosius dvejus metus išaugo.
2022 m. pradžioje ZMR Capital nusipirko Reserve – 982 vienetų pastatą Brandone, Fla., netoli Tampos. Turto hipoteka buvo supakuota į investuotojams parduotas obligacijas. Turtas yra užimtas daugiau, nei 80, procentų, tačiau palūkanų mokėjimai išaugo daugiau, nei 50, procentų arba daugiau nei 6 mln. dolerių. Dėl to pastato savininkas negalėjo grąžinti hipotekos, kurios terminas turėjo būti sumokėtas balandį, rodo CRED iQ paskolos suteikimo dokumentų analizė. ZMR Capital atsisakė komentuoti.
„OWC 182 Holdings“, „Oaks of Westchase“ Hiustone – 182 butų sodo stiliaus namuose, kuriuos sudaro 15 dviejų aukštų pastatų, savininkė, nuo balandžio mėnesio nemokėjo jos hipotekos, daugiausia dėl didelių palūkanų išlaidų pagal CRED iQ. Su OWC 182 atstovais susisiekti nepavyko.
„Dėl tarifų šuolio šių nekilnojamojo turto objektų skolos aptarnavimo išlaidos išauga“, – sakė CRED iQ vadovas Mike'as Haasas.
Tačiau net ir paskolos gavėjams, užsitikrinusiems fiksuotų palūkanų hipoteką, gali kilti sunkumų, kai jiems teks refinansuoti jų hipoteką paskolomis, kurių palūkanų normos yra daug didesnės. Hipotekos bankininkų asociacijos duomenimis, šiais metais bus sumokėta maždaug 250 milijardų JAV dolerių vertės daugiabučių paskolų.
„Kadangi palūkanų normos daug didesnės, o nuomos mokesčiai pradeda mažėti vidutiniškai visoje šalyje, jei jums reikia refinansuoti paskolą, tuomet refinansuojate į brangesnę aplinką“, – sakė CMBS Special Servicer grupės partneris ir vadovas Markas Silvermanas. advokatų kontora Locke Lorde. „Sunkiau šiuos pastatus paversti pelningais“.
Biurų skolos ir paskolų problemos yra susijusios su pastatais dideliuose miestuose, ypač šiaurės rytuose ir vakarinėje pakrantėje, o susirūpinimas dėl daugiabučių namų yra labiau susijęs su Saulės juosta.
Žmonėms vis dažniau persikėlus, pietuose ir pietvakariuose pandemijos metu kūrėjai statė daugiabučių kompleksus, kad patenkintų numatomą paklausą. Tačiau pastaraisiais mėnesiais, anot nekilnojamojo turto analitikų, į tuos regionus persikeliančių žmonių skaičius smarkiai sumažėjo.
„CoStar Group“ duomenimis, 19 didžiųjų Saulės juostos miestų, įskaitant Majamį, Atlantą, Finiksą ir Ostiną, Teksase, 2019 m. atsirado 120 000 naujų butų, kuriuos priėmė 110 000 nuomininkų. Praėjusiais metais šiose rinkose buvo 216 000 naujų vienetų, tačiau paklausa sulėtėjo iki tik 95 000 nuomininkų.
Be to, per pandemiją išaugus statybos ir darbo sąnaudoms, plėtotojai statė daugiau prabangių daugiabučių, tikėdamiesi pritraukti nuomininkus, galinčius mokėti daugiau. Dabar tų pastatų kainos ir nuomos mokesčiai krenta, teigia CoStar analitikai.
„Kūrėjai tiesiog pasitraukė iš sveiko proto ribų“, – sakė Jay Lybik, nacionalinis „CoStar Group“ daugiabučių analitikos direktorius. „Visi manė, kad paklausa, kurią matėme 2021 m., bus tokia, kokia ji buvo, ir toliau."
Tai gali būti didelė problema investuotojams, tokiems, kaip „Tides Equities“, nekilnojamojo turto investicinė įmonė, įsikūrusi Los Andžele, kuri daug lažinosi dėl daugiabučių namų Saulės juostoje. Vos prieš kelerius metus „Tides Equities“ priklausė apie 2 mlrd. dolerių vertės. Šis skaičius greitai išaugo iki 6,5 mlrd. Dabar, krentant tų butų nuomos kainoms, įmonė sunkisi stengiasi sumokėti paskolą ir padengti veiklos išlaidas, teigia CRED iQ.
„Tides Equities“ vadovai į prašymus komentuoti neatsakė.
Vis dėlto tikėtina, kad daugiabučiai namai turės stipresnę finansinę padėtį nei, pavyzdžiui, biurai. Taip yra todėl, kad daugiabučiai namai gali būti finansuojami, skolinant iš vyriausybės remiamų hipotekos gigantų „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“, kuriuos Kongresas sukūrė, siekdamas, kad būstas būtų prieinamesnis.
„Jei regioniniai bankai ir stambūs investiciniai bankai nuspręs neteikti paskolų daugiabučiams, Fannie ir Freddie tiesiog gaus daugiau verslo“, – sakė komercinio nekilnojamojo turto duomenų įmonės „Trepp“ vyriausiasis produktų vadovas Lonnie Hendry. . „Tai yra saugi priemonė, kurios kitos turto klasės tiesiog neturi."
Be to, nors biurai nukenčia dėl naujų darbo modelių, žmonėms vis dar reikia gyvenamųjų vietų, kurios turėtų palaikyti daugiabučių namų sektorių ilgesnį laiką, sakė p. Hendry.
Nepaisant to, kai kurie pramonės ekspertai mano, kad butų versle kils įsipareigojimų neįvykdymo banga, o tai padidins problemas visoje komercinio nekilnojamojo turto pramonėje.
„Yra daug tikrai stipraus daugiabučio turto, – sakė p. Silvermanas iš Locke Lorde, – tačiau bus padaryta papildoma žala, ir nemanau, kad ji bus maža."" [1]
1. Apartments Could Be the Next Real Estate Business to Struggle. Rennison, Joe; Creswell, Julie. New York Times (Online) New York Times Company. Jul 4, 2024.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą