„Digital Property Market“ reklama
“Būsto pirkimas daugeliui yra vienas svarbiausių gyvenimo
sprendimų, tačiau neretai jis priimamas skubotai ir neįsigilinus į esmines
detales. Kodėl vien tik gražus vaizdas ar patraukli kaina dar nereiškia saugaus
sandorio? Apie tai „Žinių radijo“ žurnalistė kalbėjosi su „Digital Property
Market“ direktoriumi ir įkūrėju Romu Kvaseliu.
– Kodėl žmonės taip dažnai neįsigilina į tai, ką iš tikrųjų
perka? Ar čia yra pas mus kažkoks informacijos trūkumas, ar tiesiog skubėjimas,
nežinojimas? Kokios priežastys dažniausiai pasitaiko?
– Aš galiu pasakyti, žmonės turtą perka vieną ar du kartus
gyvenime. Todėl gilintis labai giliai ir ieškoti reikia mokėti – reikia žinoti,
ko ieškoti, o suradus žinoti, ką tai reiškia.
– Bet sutikite, nekilnojamasis turtas, būstas – tai
tikriausiai vienas svarbiausių pirkinių žmogaus gyvenime.
– Taip, nes tu perki savo vietą po saule šitoje planetoje,
kur turėsi privatų gyvenimą, savo erdvę, už kurią moki pinigus. Todėl perkant
turtą labai svarbu pasitikrinti vietą. O toliau jau reikia gilintis.
– Vienas iš tokių momentų, yra unikalus nekilnojamojo turto
numeris. Manau, tikrai ne visi žino, kas tai yra ir kodėl jis toks svarbus
būsto įsigijimo atveju.
– Tai yra kaip asmens kodas – jis visą laiką tas pats,
lygiai taip pat ir nekilnojamojo turto unikalus numeris. Tik, kaip ir gyvenime,
turtas gali „išnykti“, pavyzdžiui, padalinus jį į kelias dalis arba sujungus su
kitu turtu. Tarkime, buvo dvibutis namas, iš jo padaromas vienbutis – ir tas
turtas jau turi kitą unikalų numerį. Arba turėjome sklypą, padalinome į tris –
tada atsiranda trys nauji unikalūs numeriai. Apie unikalų numerį – kodėl jis
toks svarbus. Pirkdami nekilnojamąjį turtą dažnai mokame avansą. Ir kai mokame
avansą, niekas mums nepatikrins, ar perkame būtent tą turtą, kurį galvojame,
kad perkame. Todėl reikia pačiam tikrintis registruose, kad tas unikalus
numeris tikrai atitinka perkamą turtą. Tik pas notarą, kai jau vykdomas turto
perleidimas ir registruojamas sandoris, viskas bus patikrinta. Aišku, yra
pasitaikę atvejų, kai neteisingai įrašomas unikalus numeris arba parduodamas ne
tas turtas, arba pardavėjas nėra tikrasis savininkas. Todėl šiuos dalykus
būtina pasitikrinti.
– Kaip paprastam žmogui patikrinti, ar pardavėjas tikrai yra
teisėtas savininkas?
– Šiuo metu paprastas žmogus gali tik reikalauti iš
pardavėjo pateikti nuosavybės dokumentus. Kitaip patikrinti kol kas nėra
galimybės. Turime suprasti, kad jeigu turtas kažkam priklauso, jis yra
registruotas Registrų centre. Jeigu Registrų centras išduoda registracijos
pažymėjimą, kuriame aiškiai matyti savininkas, tada viskas tvarkoje.
– Ką reiškia skirtingos nuosavybės formos? Kuo jos svarbios
perkant būstą? Ką pirkėjas turėtų įsivertinti?
– Reikia suprasti, kad yra įvairių atvejų. Pas mus įprasta,
kad, pavyzdžiui, perkant namą, perkamas ir sklypas – šie dalykai yra
neatsiejami. Tačiau yra senų sodybų, kuriose dar nuo sovietinių laikų
dokumentai nėra sutvarkyti, ir gali būti, kad registruotas tik namas be žemės.
Tokiu atveju savininkas turi daugiau teisių išsipirkti žemę iš valstybės, nei
tas, kuris tik nusipirko pastatą. Nusipirkti pastatą be žemės yra sudėtinga
situacija. Taip pat nuosavybės teisė į žemę gali būti nuoma. Pavyzdžiui, Neringoje
visa žemė priklauso valstybei. Ten esantys savininkai turi pastatus, bet žemę
nuomojasi iš valstybės. Jei pastatas nugriaunamas, gali kilti problemų, nes
nelieka objekto, pagal kurį būtų galima apibrėžti teisę į žemę. Todėl tokius
dalykus reikia labai atidžiai tikrinti.
– Man užkliuvo jūsų pavyzdys – nusipirkai pastatą, bet ne
žemę. Kas nutinka, jei atsiranda žemės savininkas ir sako: „atlaisvink sklypą“?
– Čia labai išskirtinis atvejis. Apie 90 proc. viso turto
Lietuvoje yra registruota Registrų centre. Likę 10 proc. – tai, pavyzdžiui,
ežerai, keliai ar nesuformuota žemė, kuri faktiškai priklauso valstybei. Jei
nusiperkate sodybą be suformuoto sklypo, reikės kreiptis į savivaldybę ir
formuoti sklypą bei jį išsipirkti. Situacijų, kai pastatas priklauso vienam, o
žemė – kitam savininkui, pasitaiko labai retai. Kiek žinau, notaras net
netvirtintų sandorio, jei dokumentai nebūtų sutvarkyti.
– Dar vienas svarbus dalykas – kas jei sklypas turi kelis
savininkus?
– Tokiu atveju pirkėjas gali pirkti, problemų nėra. Tačiau
pardavėjas turi pasiūlyti kitiems bendraturčiams pasinaudoti pirmumo teise
įsigyti turtą. Iš praktikos galiu pasakyti: esu pardavęs daugiau nei 100 namų,
ir mes tokiais atvejais sutartyse numatydavome papildomas sąlygas, kad kaimynai
galėtų atsisakyti pirmumo teisės, kad pardavimas vyktų sklandžiau. Bet kuriuo
atveju visus šiuos teisinius niuansus reikia labai atidžiai įvertinti.
– Kitas momentas – ar statybos yra visiškai užbaigtos? Kodėl
šis momentas irgi svarbus ir kodėl pirkėjams reikėtų tuo pasidomėti?
– Bet kokiu atveju, perkant namą, reikia patikrinti, ar
statyba yra užbaigta ir ar ji apskritai teisėtai pradėta. Reikia patikrinti, ar
yra leidimas. Šiuo metu neužtenka tik turėti leidimą – reikia pranešti apie
statybos pradžią, nurodyti darbų vadovą, techninę priežiūrą, statybų draudimą.
Perkant nepriduotą pastatą, reikėtų atkreipti dėmesį, kad laukia papildomos
išlaidos, nes reikės pasirūpinti sertifikatais, persidaryti kadastrinę bylą,
atnaujinti sklypo planą, galbūt atlikti tam tikrus pakeitimus. Tiesiog laukia
papildomos išlaidos, kad dokumentai būtų sutvarkyti iki galo. Šioje vietoje tai
yra labai svarbu.
Visas „Žinių radijo“ reportažas – vaizdo įraše:
– Viešojoje erdvėje vis pasigirsta, kad perkamas būstas „iš
popieriaus“. Kokie pagrindiniai saugikliai turėtų būti? Ką galėtumėte pasakyti
potencialiems pirkėjams – kur čia yra raudonos vėliavėlės, į ką reikėtų
atkreipti dėmesį perkant iš brėžinių?
– Pirkėjai turėtų pasidomėti, ar yra statybos leidimas. Reikia įsitikinti, kad leidimas išduotas
būtent tokiam namui, kokį žmogus nori pirkti. Šiuos dalykus būtina patikrinti.
– Kiek svarbus čia yra plėtotojo vaidmuo? Ar pirkėjams
turėtų būti svarbu pasidomėti, kas stato, kas plėtoja projektą? Ar valstybė yra
sudėjusi pakankamai saugiklių?
– Tikrai manau, kad ne. Stato kas nori, kas sugeba ir kaip
sugeba. Todėl prieš perkant „iš popieriaus“ reikia tikrinti, ar leidimai yra,
ar detalieji planai parengti, ar visi dokumentai sutvarkyti. Nes gali būti, kad
statytojas neturi pakankamai patirties ir nesugeba sutvarkyti dokumentų.
Įsivaizduokite, sumokėjote avansą, o statybos sustabdytos dėl netvarkingų
dokumentų. Negalite įsikelti į išsvajotą būstą taip greitai, kaip norėjote. O
visi nori greitai – nors nekilnojamojo turto statybos ir taip užtrunka pusę
metų ar metus, bet kartais procesas dar labiau užsitęsia, nes leidimai
neišduodami laiku ir pan. Todėl būtina patikrinti, ar leidimas yra, ar jis
tinkamas, taip pat pasidomėti statytoju viešojoje erdvėje – kokia jo
reputacija, patikimumas, ar jis finansiškai pajėgus. Taip pat nereikėtų skubėti
mokėti didelių avansinių įmokų, jei kyla bent menkiausių įtarimų.
– Kadangi palietėme avanso temą – ar tikrai verta mokėti
mažesnį avansą iki statybos leidimo gavimo? Kokia čia praktika?
– Kol statybos leidimas negautas, realiai statybų pradėti
negalima. Žinome, kad avansas iš dalies finansuoja statybas, kitą dalį
finansuoja statytojas. Tai kam mokėti didelį avansą, kol dar nėra leidimo?
Gavus leidimą, galima sumokėti visą sutartą avansą. Toks būtų mano patarimas
pirkėjams.
– Jūs užsiminėte apie vystytojo finansinį patikimumą. Kokie
dar signalai, artėjant sandoriui, gali rodyti, kad jis rizikingas? Kaip jų
nepražiūrėti?
– Signalai turėtų būti pastebėti dar prieš pasirašant
preliminarią sutartį. Reikėjo iš anksto pasitikrinti statytoją, turtą,
leidimus, apribojimus, servitutus, specialiąsias žemės naudojimo sąlygas. Prieš
sumokant pirmą eurą reikia viską įsivertinti. Kad sandoris gali būti
rizikingas, galima spręsti ir iš to, kad statytojas vėluoja pateikti dokumentus
ar vykdyti įsipareigojimus. Nes sandoriui įvykti reikia, kad turtas būtų
įregistruotas. Jei turtas neįregistruotas, sandoris neįvyks. O neįregistruotas
jis gali būti dėl įvairių priežasčių – neparuošti dokumentai, statyba
neatitinka projekto, dokumentai netinkamai pateikti Registrų centrui, jų
nepatvirtina ekspertai. Jei sandoris vėluoja iš statytojo pusės, reikia
klausti, kas vyksta. Priežasčių būna įvairių – kartais keičiasi įstatymai,
tvarka, procesai.
– Jūs pats, pirkdamas būstą, ką visada pasitikrinate
pirmiausia?
– Pats daug būstų nepirkau. Gyvenu kvartale, kuriame
pastačiau 70 namų, ir man ten viskas tinka. Bet kalbant apie pirkimą,
pirmiausia reikia tikrinti vietą. Ir neužtenka pažiūrėti, ar sklypas gražus –
reikia tikrinti ir aplinką. Ar nėra planuojamų karjerų, ar nevažiuos
sunkvežimiai pro jūsų namus, ar nebus dulkių, triukšmo. Viską reikia įvertinti
aplinkui.
– O kur tai patikrinti? Jūs esat „Digital Property Market“
įkūrėjas. Ar ten gausiu tą informaciją?
– Gausit. Norėčiau atkreipt dėmesį, kad tikrinti reikėtų
valstybinėse institucijose. Tačiau per 20 metų darbo supratau, kad tikrinant
skirtingus valstybinius portalus, kiekvienas jų turi skirtingą informaciją –
Registrų centras, Geoportalas, Statybų inspekcija. Anksčiau reikėdavo viską
tikrinti atskirai: žiūrėti Registrų centrą, tikrinti leidimus, analizuoti
planavimo dokumentus. Pavyzdžiui, gali būti, kad sklypas patenka į 20 ar
daugiau teritorijų planavimo dokumentų. Reikėdavo visus juos atsiversti ir skaityti,
aiškintis, kurie galioja. Mes sukūrėme sistemą, kuri visa tai patikrina už jus.
Ji pagal hierarchiją atrenka visus teritorijų planavimo dokumentus ir parodo,
kuris yra aktualus. Tai reiškia, kad žmogui reikia skaityti tik vieną
dokumentą, kuris jam galioja. Jei jame nurodyta, kad leidžiamas namo aukštis
yra 8 metrai – vadinasi, tai ir galioja.
– Iš esmės visą sudėtingą procesą sutraukėte į vieną vietą?
– Taip. Lietuvoje yra 178 tūkst.teritorijų planavimo
dokumentų. O dar reikia ne tik perskaityti, bet ir suprasti, ką reiškia, kuris
galioja, kodėl galioja. Mes šią sistemą dar tobuliname.”
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą