"Ar Kalifornijos būsto krizė tapo tokia sunki, kad valstija nori išbandyti laisvosios rinkos metodą? Tai rodo neseniai priimtas SB9, dar žinomas, kaip Kalifornijos būsto galimybių ir didesnio efektyvumo įstatymas.
Naujasis įstatymas apverčia ilgai vyravusią prielaidą, kad elitas gali paskirstyti išteklius geriau, nei rinkos.
Kalifornijoje šis įsitikinimas apie tariamai puikius elito sugebėjimus sukėlė zonų išplitimą, pernelyg didelius žemės naudojimo apribojimus, miestų augimo ribas, nesibaigiančias aplinkos poveikio apžvalgas ir tolesnį kaimyninių grupių ir vietos pareigūnų reguliavimą. Dėl to statyboms žemė buvo menkai prieinama ir brangi.
Šis disfunkcinis režimas, vietiniu mastu žinomas, kaip „visiškai nieko nestatyti šalia niekieno namų“, neleido tūkstančiams mažų nekilnojamojo turto savininkų ir statybininkų papildyti būsto pasiūlą, vienu metu dirbant prie kelių vienetų. Tačiau ji apdovanojo daug pinigų turinčius statytojus didelėmis vyriausybės subsidijomis už kelis naujus įrenginius, pastatytus netoli kelių tranzito stotelių arba mažas pajamas gaunančiose apylinkėse.
Jei būtų išsprendžiama vyriausybės pinigais, Kalifornijoje nebūtų antros pagal dydį būsto kainos po Havajų, didžiausios nuomos kainos ir trečio didžiausio benamystės lygio iš bet kurios valstijos.
Esant nepatvirtintam status quo, įstatymų leidėjas nusprendė atkurti kai kurias privačios nuosavybės teises, kurias daugumai nuosavybės savininkų atėmė zonavimo apribojimai, ir pasikliauti privačiomis rinkomis.
Nuo sausio 1 d. SB9 leidžia žemės savininkams statyti iki keturių būstų maždaug 80 % sklypų, šiuo metu zonuotų tik vienam vienetui.
Tai leidžia padalinti sklypus – esamus namus su tam tikrais apribojimais paversti nuomojamais vienetais ir statyti naujus dvipusius namus. Manome, kad apie 2,5 milijono vienos šeimos individualių namų Kalifornijoje būtų galima paversti dvipusiais namais. Geriausiu atveju per 10 metų būtų pridėta daugiau, nei 500 000 vienetų ir naudos gautų esami nekilnojamojo turto savininkai ir smulkūs statybininkai, o ne dideli, su politikais susiję, privatūs vystytojai.
SB9 sustiprina vis didėjantį sutarimą, kad būdas padaryti būstą prieinamesnį yra didinti pasiūlą, o ne palengvinti kreditą, didinti vyriausybės subsidijas ar mažinti palūkanų normas. Net keletas progresyvių ekspertų grupių ir miestų priėjo prie šio požiūrio.
Kukli plataus masto zonavimo reforma yra labai veiksminga. Palisades parko rajonas, N.J., visada leido vidutiniškai didesnio tankio būstus, skirtingai, nei daugelyje kaimyninių bendruomenių. Per pastaruosius 40 metų Palisades parko gyventojų skaičius išaugo 50 %, pakeitus senesnius vienos šeimos namus dviejų šeimų namais – daugiausia dvibučiais –, o kaimyninių rajonų gyventojų skaičius išliko vienodas. Šiandien Palisades parko gyventojai naudojasi mažesniais mokesčiais ir gyvybingesne komercine zona, nei jų kaimynai.
Netgi Kalifornijoje yra ženklų, kad privati įmonė gali pakelti. Nuo 2018 iki 2020 m. namų savininkai pridėjo daugiau, nei 15 000 papildomų būstų, taip pat žinomų, kaip močiutės ar uošvės butai, o jų bus daugiau. Šio spartaus augimo katalizatorius buvo dešimtmečius trukusios įstatymų leidžiamosios valdžios pastangos įveikti vietines kliūtis, kurios prasidėjo devintajame dešimtmetyje.
SB9 paraiškos jau teikiamos. Pirmasis buvo skirtas privačiam namui, pastatytam 1951 m. Palo Alto mieste, Kalifornijoje, kuris yra 1 aro sklype ir kurį Zillow vertina maždaug 4,5 mln. dolerių. Su keturiais naujai pastatytais energiją taupančiais blokais bendra sklypo vertė gali lengvai padvigubėti, dabar padalyta į keturis blokus. Miesto mokesčių bazė taip pat padvigubėtų – visa tai su minimaliomis naujos infrastruktūros išlaidomis, be subsidijų ir be miestų plėtimosi. Kas jums nepatinka?
Tiesa, kad „ne mano kieme“ tipažai ar vietiniai pareigūnai vis tiek gali trukdyti SB9 efektyvumui. Nors įstatymų leidėjas bandė apriboti vietos pareigūnų diskrecines galias, jis nepanaikino visų vietos pasipriešinimo galimybių, palikdamas, pavyzdžiui, galimybę nustatyti sudėtingus projektavimo reikalavimus. Įperkamo būsto įgaliojimai arba nuomos kontrolė gali apriboti naujų pastatų skaičių, o tai trukdytų filtravimo procesui. Šis procesas remiasi naujų, brangesnių agregatų kūrimu, kuris atlaisvina senesnius, pigesnius, panašius į naudotų automobilių rinką.
Platus SB9 pritaikymas gali leisti atkurti nuosavybės teises didžiausiu per visą mūsų gyvenimą lygiu. Daugelyje iš 4000 Kalifornijos jurisdikcijų galimybė įvertinti geriausios ir blogiausios praktikos poveikį vietos lygiu padės politikos formuotojams rasti sprendimus kitoms didelės kainos bendruomenėms visoje šalyje.
Jei SB9 žlugs, Kalifornija gali būti pasmerkta demografinei ateičiai, kurioje valstiją sudarys nedidelė itin turtingųjų grupė, mažėjanti vidurinė klasė ir augantis segmentas, gyvenantis skurde arba šalia jo. Yra vilties, kad SB9 leis privačioms įmonėms išspręsti Kalifornijos būsto krizę. Politikos formuotojai turėtų suteikti visą paramą.“ [1]
1. California's Free-Market Housing Fix
Pinto, Edward; Tobias, Peter. Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 04 Feb 2022: A.15.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą