Būstas Amerikoje

„Nekilnojamojo turto rinka vėl atrodo, kaip didelis burbulas

 

    IVY ZELMAN žino keletą dalykų apie Amerikos būsto rinką. Ji buvo reta tarp pagrindinių analitikų, perspėjusi apie bėdą 2005 m., likus metams iki burbulo sprogimo. 2012 m., kai daugelis investuotojų nenorėjo grįžti į namų nuosavybę, ji pareiškė, kad sektorius pasiekė dugną; nuo to laiko kainos išaugo daugiau, nei dvigubai. Taigi verta atkreipti dėmesį į naujausius jos pareiškimus. „Dabar euforija“, – sako ji. "Yra aiškių pertekliaus požymių."

 

    Tačiau ponia Zelman, kuri iš investicinių bankų darbuotojos tapo analizės įmonės vadove, taip pat žino, kad dabartinis burbulas skiriasi nuo ankstesnių, o tai rodo, kad neigiamas poveikis gali būti ne toks didelis. 

 

Pradėkite nuo galimo pavojaus įrodymų. 

 

Kainos Amerikoje pakilo nuo pat pandemijos pradžios, kaip ir visame turtingame pasaulyje. Pastaraisiais mėnesiais jos kasmet išaugo beveik 20 proc., užtemdamos savo svaiginantį tempą prieš 2007–2009 m. pasaulinę finansų krizę.

 

    Burbulas toli gražu neatbaido pirkėjų, o tik paskatino  baimę praleisti. Įprastas kovą parduotas namas buvo parduodamas tik per 38 dienas, palyginti su tuo metų laiku prieš pandemiją buvusį 67 būstą, rašo nekilnojamojo turto skelbimų svetainė Realtor.com. 

 

Ir pasiūla atrodo ribota. 2021 m. pabaigoje Amerikoje buvo parduota 726 000 laisvų namų; per du dešimtmečius iki pandemijos, kuri niekada nebuvo nukritusi žemiau 1 m.

 

    Dėl Federalinio rezervo banko pinigų politikos sprendimų dabar keičiasi vienas esminis kintamasis, o tuo pačiu ir greitai. Nors šiais metais FED trumpalaikes palūkanų normas padidino tik ketvirtadaliu procentinio punkto, būsto paskolų palūkanos išaugo daugiau nei 1,5 punkto, nes investuotojai vertina, kad ateityje bus griežtinami reikalavimai. Paprastai toks staigus padidėjimas atvėsintų būsto rinką, todėl mėnesinės įmokos taptų vis labiau neįperkamos.

 

    Tačiau iki šiol karšta rinka išliko atspari kylančioms hipotekos palūkanų normoms. Iš dalies taip yra todėl, kad tiek daug amerikiečių pasinaudojo itin žemais tarifais pandemijos metu, kad gautų naują finansavimą. Pasak ponios Zelman, apie 70% namų savininkų dabar turi hipotekos paskolas, kurių palūkanų normos yra mažesnės, nei 4%. 2018 metais tokiomis mažomis skolinimosi išlaidomis džiaugėsi tik apie 40 proc. Kitas paaiškinimas yra turtas, bent jau popieriuje, kurį amerikiečiai sukaupė dėl per pastaruosius dvejus metus kylančių turto kainų. Anot Nacionalinės nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos, maždaug ketvirtadalis parduodamų būstų yra grynųjų pinigų operacijos, palyginti su penktadaliu prieš pandemiją.

 

    Tačiau atsparumas kylantiems tarifams nereiškia nepralaidumo. Tam tikru momentu didelės skolinimosi išlaidos sumažins paklausą. Be to, pagrindai, kuriais grindžiamas nekilnojamojo turto burbulas – ribota naujų namų pasiūla, iš dalies gali pasirodyti esąs pandemijos artefaktas. Visoje šalyje statoma beveik 1,6 mln. namų – daugiausiai nuo aštuntojo dešimtmečio pradžios. Problema ta, kad būsto sektorius, kaip ir kitos ekonomikos dalys, kenčia nuo darbo jėgos trūkumo ir susilpnėjusių tiekimo grandinių. Statybos užbaigimas užtrunka ilgiau, nei įprastai. Šių suvaržymų sprendimas gali perkelti Ameriką iš nekilnojamojo turto trūkumo į perteklių.

 

    M. Zelman šį kartą perspėjimuose toli gražu nėra viena. Kovo 29 d. grupė Dalaso Fed tyrėjų pastebėjo, kad jų „pertekliaus indikatorius“ – būsto burbulų aptikimo matuoklis mirksi raudonai. „Mūsų įrodymai rodo nenormalų JAV būsto rinkos elgesį pirmą kartą nuo 2000-ųjų pradžios bumo“, – rašė jie. Mažai kas tikisi, kad po šio bumo pasikartos žlugimas. Namų savininkai turi sveikesnius balansus, nei prieš 15 metų, o skolinimosi standartai yra griežtesni. Nepaisant to, būsto rinka šiandien yra tik dar viena uolėto kelio, kuriuo FED turi eiti, iliustracija, kai vienoje pusėje siaučia infliacija, o kitoje – laukia recesija. [1]

 

1. "FOMO froth; Housing in America." The Economist, 9 Apr. 2022, p. 57(US).