Už kiek parduodama ir nuomojama dirbama Lietuvos žemė

"Žemės pardavimo ir nuomos kainos kopia vis aukštyn, kai kur didesnių sklypų reikia atkakliai paieškoti su žiburiu. Kaip ir anksčiau, dėl žemės konkuruoja žemdirbiai ir vadinamieji spekuliantai, kurie žemes perparduoda arba jas nuomoja. Mokėdami brangiau už žemę ir jos nuomą ūkininkai nepamiršta, kad žemės ūkio supirkimo kainos nėra tiek pakilusios, jog leistų daug išlaidauti.

Atsirado daugiau verčių zonų

Žemės rinkoje yra daug dedamųjų, nuo kurių priklauso žemės ūkio paskirties žemės pardavimo ir pirkimo bei nuomos kaina – ji gali skirtis nedaug ar net labai ženkliai. Vienokia kaina gali būti našių kraštų ariamos žemės, visai kita – nederlingose vietose esančių pievų.

Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos (NŽT) duomenimis, žemės ūkio paskirties žemės sklypų vidutinė rinkos vertė nuo 2025 m. pradžios, palyginti su 2024 m., vidutiniškai padidėjo 1,09 karto – daugiausiai didėjo Šilutės, Šilalės, Tauragės, Alytaus, Kauno rajonuose ir Kauno mieste, o Vilniaus miesto savivaldybėje – apie 1,16 karto.

2025 m. sausio 1 d. įsigalioja nauji NŽT patvirtinti žemės masinio vertinimo dokumentai – žemės verčių žemėlapiai. Juos kiekvienais metais rengia Registrų centras (RC), o tikrina ir tvirtina NŽT.

Anot NŽT, naujai patvirtinti žemės verčių žemėlapiai yra sudaryti iš 1538 verčių zonų, kurios nustatomos, remiantis rinkos duomenų analize – konkrečioje zonoje per praėjusius kalendorinius metus sudarytais sandoriais ir jų vertėmis – ir atspindi vietos įtakos faktorių poveikį žemės vertei.

Verčių zonų kasmet nustatoma vis daugiau, nes tokiu būdu yra siekiama kuo tiksliau nustatyti konkrečių žemės sklypų vidutinę rinkos vertę, kuri geriausiai atitiktų nekilnojamojo turto rinkos kainas ir tendencijas. 2025 m., palyginti su praėjusiais, nustatyta 33 zonomis daugiau. NŽT duomenimis, 2024 m. tokių zonų buvo 1505, 2023 m. – 1464, 2022 m. – 1429, 2021 m. – 1399, 2020 m. – 1348, o 2004 metais, kai buvo pradėti sudarinėti verčių žemėlapiai, visoje Lietuvos teritorijoje tokių zonų buvo vos 413.

Didesnių gabalų sunkiai rasi

Įvairiuose Lietuvos kraštuose judesiai žemės rinkoje gana nevienodi – vienur rinka aktyvesnė, kitur sandorių mažiau. Ir kainos labai nevienodos.

Kėdainių rajono ūkininkas Arūnas Mitrius sakė, kad šiame krašte parduodančiųjų žemę tikrai yra, pasiūla nemaža, pastaraisiais laikais žemės rinka gana aktyvi, o žemės kaina yra šiek tiek pakilusi – už hektarą prašoma nuo 7000 iki 9000 Eur.

RC ir Žemės ūkio duomenų centro (ŽŪDC) duomenimis, 2023 m. ariamos žemės vidutinė pirkimo kaina šiame rajone siekė 6870 Eur, kaimyniniame Kauno r. – 7123 Eur, o brangiausia pirkimo kaina buvo Pasvalio r. – 8301 Eur. O štai Zarasų r. ariamos žemės ha vidutiniškai kainavo 2356 Eur, Utenos r. – 2904 Eur, o pavyzdžiui, Žemaitijoje, Plungės r. – 3895 Eur.

„Parduodami ir mažesni, ir didesni gabalai, tik dėl didesnių sklypų reikia daugiau pasiderėti, nes prašo aukštesnės kainos. Parduoda ir po dešimt ir po dvidešimt hektarų, siūlo pirkti ir mažesnių sklypų, jie atitinkamai kažkiek pigesni“, – pasakojo A. Mitrius.

Raseinių rajono ūkininkas Darius Mejeris pažymėjo, kad žemės kaina priklauso nuo daugelio niuansų – pirmiausia nuo derlingumo, parduodamo sklypo dydžio, vietos, kurioje jis yra, infrastruktūros ir dar kitokių aplinkybių.

„Jeigu žemė derlinga ir yra geras gabalas, tai ir kaina, suprantama, yra aukštesnė. Kaina dar priklauso ir nuo to, kokie yra aplinkinių interesai ir kokie yra šalia konkurentai. Aišku, sklypai yra pabrangę, juk žemė yra toks turtas, kuris niekada nepigo ir, manau, nepigs. Dar vienas dalykas kalbant apie kainas – kaip pamatuoti vertę? Gal perkamoji vertė yra kritusi, tad čia nežinia, kaip pasakyti: ar euras krenta, ar kainos kyla. Čia kaip pasižiūrėsi“ – kalbėjo ūkininkas.

2023 m. Raseinių rajone vidutinė ariamos žemės ha kaina buvo 4849 Eur, o šiemet, pasak raseiniškių, kaina svyruoja nuo 5500 iki 6000–6500 Eur.

„Reikia turėti omenyje, kad mūsų žemės derlingumas nėra jau toks geras kaip Šakių ar Joniškio krašte. Pas mus tame pačiame lauke žemės našumas gali būti ir 30 balų, ir 45 ar 50 balų. Taigi, skirtumas didelis, todėl ir pardavimo kainos gali būti skirtingos“, – sakė D. Mejeris.

Anot jo, žemės rinka juda, bet parduodami mažesni plotai – po 4, 5 ar 6 ha, o didesnių masyvų nelabai kas ir siūlo, nors anksčiau tokių dažniau pasitaikydavo. „Pirkdavome po 15 ar 20 ha, tai tokie laikai jau, turbūt, bus praėję. Galima sakyti, kad tokių žemės sklypų gal ir nėra likę, daugmaž jau yra suformuoti sklypai ir jie yra dirbami. Gal parduoda tik tie ūkininkai, kurie traukiasi iš pieno gamybos. Tarkime, išeina žmonės į pensiją ir pasitraukia iš veiklos, tada žemės sklypą parduoda ar nuomoja“, – pasakojo Raseinių rajono javų augintojas.

Šakių rajone žemės yra vienos derlingiausių, čia dirba stiprūs pieno gamintojai, daržininkai ir grūdininkai, todėl turbūt kiekvienas ūkis neatsisakytų pirkti didesnį ar mažesnį žemės gabalėlį, tačiau žemės pasiūla – ribota.

Šakių r. 2023 m. ariama žemė buvo perkama vidutiniškai už 7442 Eur/ha. Dabar gali prašyti ir apie 10 tūkst. Eur/ha.

„Tikrai žemė pas mus nesimėto. Taip, ji brangi, bet svarbiausia, kad jos nėra kaip nusipirkti, jeigu norėtum įsigyti, nelabai ir rasi. Čia žemė gana derlinga, vertinga ir jau yra daugmaž nusistovėjęs jos naudojimas. Tikėtis nusipirkti galima tada, kai žemės savininkai traukiasi iš žemės ūkio veiklos ir parduoda žemę. Ją paprastai įsigyja tie, kurie nuomoja, jiems yra pirmumo teisė, o paskui jau visi kiti gali pretenduoti“, – teigė šakietis ūkininkas Vygantas Mikšta.

Į žemę taikosi ir spekuliantai

Žemę perka ir ūkininkai, ir didesni koncernai. Ūkininkai dažniausiai ima parduodamus besiribojančius sklypus, bet į žemę taikosi ir vadinamieji spekuliantai, kurie įsigytą žemę nuomoja žemdirbiams arba bando ją brangiau perparduoti.

„Tokių spekuliantų yra visur, bet čia svarbu, kaip yra sutariama su žemės pardavėju. Jeigu ir savininkui, ir ūkininkui tinka kaina, tada perka ūkininkas, bet jeigu jis neįperka, tada jau procesas paleidžiamas plačiau. Parduoti žemę tikrai nebus problema, norinčiųjų pirkti visada atsiras“ – pastebėjo V. Mikšta.

Pasak D. Mejerio, jų krašte ūkininkai yra gana korektiški ir, perkant žemę, nešoka vieni kitiems per galvas. „Juk yra įstatymo nuostata, pagal kurią pirmenybę pirkti siūlomą žemę turi tas, kuris ją nuomoja ir dirba, kiti ten nelenda. Jeigu pats taip nesielgi, ir kaimynai taip nedaro“, – sakė grūdininkas.

 Mažus sklypus nelengva parduoti

Nekilnojamojo turto (NT) brokeris Tomas Kazlauskis sakė didelių pokyčių žemės ūkio paskirties žemės rinkoje nepastebintis. Kita vertus, anot jo, lyginti kainų pokyčius gana sudėtinga, nes žemės vertė, kaip ir minėjo ūkininkai, priklauso nuo daugelio veiksnių.

„Kainos kilimui ar mažėjimui įtakos turi vieta, kur yra ta žemė, derlingumas, sklypo dydis ir kt. Bendrai kiek žiūrime, tai nėra ryškaus kainų pasikeitimo į vieną ar kitą pusę, nebent dėl didesnių gabalų. Bet tokie būna ir be skelbimų parduodami, susitariama su ūkininkais, kurie nuomoja“, – pastebėjo NT brokeris.

Jis užsiminė, kad yra daug sunkiau parduoti mažus sklypus, o didesniems sklypams pirkėjai greitai atsiranda. „Kai parduodami maži plotai, tada paprastai reikia kreiptis į NŽT dėl pardavimo, jie teikia siūlymą kaimyninių sklypų naudotojams ir jie būna nuperka. Bet tai nėra dažnas atvejis, kad kaimynai pirktų, visi nori pigiau nupirkti nei rinkos kaina. Tad dažniausia būna, kad mes surandame pirkėją ir pasiūlome parduoti“, – pasakojo T. Kazlauskis.

Nuomos kainų žirklės

Nemažos yra ir derlingų bei nederlingų žemių nuomos kainų žirklės – nuo mažiau nei 100 eurų iki 400 eurų ir daugiau.

ŽŪDC duomenimis, 2023 m. vidutinė ariamos žemės ha nuomos kaina mažiau šimto eurų buvo Rokiškio, Šalčininkų, Zarasų ir kituose nenašiuose kraštuose, o, pavyzdžiui, Pakruojo r. siekė vidutiniškai 310 Eur, Marijampolės r. – 263 Eur, Pasvalio – 260 Eur.

Raseinių r. už žemės nuomą žemdirbiai moka ir 160 ir 180, ir 200 Eur/ha. Nuoma nepinga, todėl ūkininkams tenka vis daugiau tam skirti pajamų.

Anot A. Mitriaus, Kėdainių r. žemės nuoma „ant popieriaus“ vidutiniškai yra apie 250 Eur/ha. Jo pastebėjimu, per pastaruosius 3 metus ji ūgtelėjo apie 20–30 procentų.

Šakietis V. Mikšta minėjo, kad už žemės nuomą šio krašto ūkininkams tenka dar plačiau atverti pinigines – jie moka nuo 200 iki 400 Eur/ha. „Nuomos kaina priklauso ir nuo metų, situacijos, norų ir galimybių ir, aišku, nuo žemės būklės. Už nederlingą didelių pinigų tikrai niekas nemokės, o jeigu žemė naši, geroje vietoje, yra geras privažiavimas, tada bus ir atitinkama kaina“, – tvirtino ūkininkas.

Mokėdami brangiau už žemę ir jos nuomą ūkininkai nepamiršta, kad žemės ūkio supirkimo kainos nėra tiek pakilusios, jog leistų daug išlaidauti. „Sąlygiškai pasakius, mums tiek nemoka už produkciją, kiek prašo žemės savininkai. Produkcijos supirkimo kainos beveik nesikeičia jau gerą penkmetį, tik daugiau ar mažiau pasvyruoja, bet visa kita labai pabrango – trąšos, chemija, darbo atlyginimas, žemės nuoma“, – vardijo V. Mikšta.”