Iliuzija iš betono: Kodėl nuosavas būstas gali tapti akmeniu ant kaklo, ir kaip matematika griauna „lietuvišką svajonę“

 

Tai stambaus kapitalo reklama. Siūlo sukišti mūsų asmeninius pinigus į jų akcijas, išsižioti ir laukti pinigų prieaugio 10, net 15 procentų per metus. Kas gali garantuoti tokius procentus? Istorijoje yra buvę atvejų, kai akcijų rinkoms atsigauti prireikė itin daug laiko, nors 50+ metų laikotarpis be atsigavimo (įskaitant dividendų reinvestavimą) yra retas ir dažniausiai susijęs su konkrečios šalies ekonomikos žlugimu ar karu, o ne su visuotine rinka. Pavyzdžiui, Japonijos "Nikkei 225" indeksui prireikė daugiau, nei 30 metų, kad sugrįžtų į 1989 m. piką.

 

Svarbiausi faktai:

 

    Japonija (nuo 1989 m.): Po turto burbulo sprogimo Japonijos akcijų rinka krito ir prireikė daugiau, nei trijų dešimtmečių (iki ~2024 m.), kad indeksas vėl pasiektų ankstesnes aukštumas.

    Didžioji depresija (JAV): Po 1929 m. griūties, Dow Jones indeksui atsigauti iki prieš krizę buvusio lygio prireikė apie 25 metų (skaičiuojant su dividendais).

    Geopolitiniai įvykiai: Ilgiausi atsigavimai dažniausiai susiję su kariniais konfliktais ar politinėmis sistemomis, kurios sužlugdė kapitalo rinkas (pvz., Rusija po 1917 m. revoliucijos).

 

Dauguma išsivysčiusių rinkų (pvz., JAV) per 50–100 metų laikotarpį visada atsigavo, net po didžiausių krizių, dėl ekonomikos augimo ir reinvestuotų dividendų. Tiek metų galite ir neišgyventi, ypač Lietuvoje, patys žinote, koia čia medicina, gydytoja atsodo, kaip pradinės mokyklos mokytoja ir žino tiek pat.

 

O ir stambiam kapitalui, sukeliančiam būsto kainas į nepasiekiamas aukštumas, negalime pažadėti aukso kalnus. Išsirinksime populistus ir priversime stambų kapitalą parduoti tuos namus ir butus gyventojams, kaip daroma Amerikoje. Turėsite daug nuostolių. 

 

“Šiame tekste matematiškai ir be jokių emocijų griaunamas didžiausias lietuvių mitas – būtinybė žūtbūt įsigyti nuosavą būstą. Skaičiai rodo, kad „savo kampo“ pirkimas su maksimalia paskola ir paslėptais priežiūros kaštais per tris dešimtmečius gali kainuoti šimtus tūkstančių eurų prarasto pelno, palyginti su disciplinuoto nuomininko-investuotojo keliu. Apžvelgsime konkrečius dviejų scenarijų skaičiavimus ir pabrėšime, kodėl sprendimus būtina priimti vertinant ne tik sėkmės, bet ir krizės scenarijus abiem atvejais, kad rastumėte efektyviausią sprendimą savo tikslams

 

Iliuzija iš betono: Kodėl nuosavas būstas gali tapti inkaru, ir kaip matematika griauna „lietuvišką svajonę“

Lietuvoje galioja viena nerašyta taisyklė. Beveik religija. „Nuoma yra pinigų metimas į balą. Tikras vyras turi pasistatyti namą arba bent jau nusipirkti butą.“ Dėl šios dogmos mes tapome Europos lyderiais pagal „betono“ nuosavybę. Tačiau užduokime vieną nepatogų klausimą: ar jūs tikrai esate to būsto savininkas? Ar tiesiog 30 metų jį nuomojatės iš banko, prisiimdami visą riziką, visus remonto kaštus ir sumokėdami dvigubą kainą palūkanomis?

Šiandien padėsime emocijas į šalį ir pamiršime „savo kampo“ romantiką. Paimsime skaičiuotuvą ir atliksime šaltus skaičiavimus ir atsakysim į klausimą: kas finansiškai naudingiau – pirkti butą su maksimalia paskola ar nuomotis, o sutaupytus pinigus įdarbinti rinkoje?

Mitų griovimas: „NT kainos tik kyla“

Dauguma perka butą ne tik gyvenimui, bet ir kaip „nuostabią investiciją“. Tačiau rinka neturi gailesčio, o žmonių atmintis – trumpa.

Prisiminkime 2008-ųjų krizę Lietuvoje. Kainos krito drastiškai. Žmonėms, pirkusiems naujos statybos turtą Vilniaus centre piko metu, prireikė net 13 metų (iki pat 2021-ųjų), kad jų turto vertė sugrįžtų į pradinį tašką. Trylika metų jūsų kapitalas buvo įšaldytas, o jūs mokėjote palūkanas už turtą, kurio vertė mažesnė nei jūsų skola bankui. Tai nėra investicija. Tai – inkaras. Aklas optimizmas finansuose yra greičiausias kelias į bankrotą.

 

 

 

Paslėptoji kaina: Būstas kaip alkanas žvėris

Paskolos įmoka yra tik ledkalnio viršūnė. Kai imame paskolą, palūkanos iš esmės yra ta pati nuoma, tik mokama bankui už teisę naudotis jo pinigais. Per 20–30 metų vien palūkanomis jūs sumokate antrą buto kainą.

Bet būstas nėra tiesiog plyta, kuri guli. Tai infrastruktūra, kurią reikia nuolat prižiūrėti:

•           Remontas kas 10 metų.

•           Buitinės technikos atnaujinimas.

•           Namo renovacija ir netikėti gedimai (pvz., trūkę vamzdžiai).

•           Istorinė norma: Būsto išlaikymas per 20 metų papildomai kainuoja apie 1–2% jo vertės kasmet.

Nuomininkas šių problemų neturi. Sugedo skalbimo mašina? Stogas prakiuro? Tai savininko, o ne nuomininko finansinė našta.

Matematikos ringas: Pirkėjas prieš Nuomininką-Investuotoją

Palyginkime du scenarijus, atmesdami pasakas ir remdamiesi matematika.

Scenarijus A: Pirkėjas Jis perka naują 2–3 kambarių butą Vilniuje/Kaune.

•           Turto kaina: 200,000 eurų.

•           Pradinis įnašas (15%): 30,000 eurų.

•           Paskolos suma: 170,000 eurų.

•           Laikotarpis: 30 metų.

•           Mėnesinė įmoka: apie 800 eurų (esant ~4% palūkanoms).

•           Galutinė kaina: Per 30 metų bankui atiduodama apie 284,000 eurų (su 5-6% palūkanomis ši suma siektų 340,000 - 350,000 eurų). Pridėjus pradinį įnašą ir remontus, išlaidos lengvai perlipa 400,000 eurų ribą.

•           Rezultatas: Po 30 metų pirkėjas turi seną, kapitalinio remonto reikalaujantį butą, kurio vertė, jei pasiseks, bus apie 500,000 eurų.

Scenarijus B: Nuomininkas-Investuotojas Jis nuomojasi identišką butą už 725 eurų/mėn. (75 eurų mažiau nei banko įmoka) ir laikosi griežtos investavimo disciplinos.

•           Pradinis kapitalas: 32,000 eurų (30,000 eurų sutaupytas įnašas + 2,000 eurų, kurie būtų išleisti banko/notaro mokesčiams).

•           Mėnesinė investicija: 241 euras. Ją sudaro 75 eurai (sutaupyti nuo nuomos) + 166 eurai (išvengti remonto kaštai: 10% turto vertės arba 20,000 eurų, padalintų per 120 mėnesių).

•           Laikotarpis: 30 metų.

Remiantis „Financial Lithuanians“ investavimo skaičiuoklės duomenimis, pažiūrėkime, ką sukuria sudėtinės palūkanos:

•           Prie standartinės istorinies 10% metinės grąžos: Sukauptas kapitalas sieks 1.1 mln. eurų.

 

 

Investavimo skaičiuoklė

FOTO: Įmonės archyvas

•           Prie ambicingos 15% metinės grąžos: Sukauptas kapitalas sieks net 4.4 mln. eurų.

Net ir vertinant standartinį (10%) scenarijų, investuotojas lenkia pirkėją daugiau nei pusės milijono eurų skirtumu.

 

Skaičiai nemeluoja, bet scenarijai keičiasi: Streso testas jūsų planui

Prieš priimant sprendimą, būtina suprasti, kad tiek 10%, tiek 15% grąža nėra garantuota. Investavimas į plačius indeksus, alternatyvius fondus ar paskolų portfelius neša riziką. Gyvenimas nevyksta pagal „Excel“ lentelę, todėl sprendimą privalote priimti įsivertinę tiek gerus, tiek blogus scenarijus abiem atvejais:

Būsto pirkėjo streso testas:

•           Kas nutiks, jei palūkanų normos (EURIBOR) vėl drastiškai pakils, ir jūsų įmoka padidės 30%?

•           Kas bus, jei po 15 metų rajonas praras patrauklumą ir turto vertė stagnuos ar kris?

•           Ar turėsite rezervą, kai po 10 metų reikės 20,000 eurų kapitaliniam remontui?

Nuomininko-investuotojo streso testas:

•           Kas bus, jei akcijų rinka kris 30% ir prireiks 5 metų, kad atsigautų? Ar nepanikuosite ir neparduosite turto dugne?

•           Kas nutiks, jei nuomos kainos dvigubės greičiau nei augs jūsų atlyginimas?

•           Ar tikrai turėsite plieninę discipliną kiekvieną mėnesį 30 metų iš eilės investuoti tuos sutaupytus 241 eurą, neužleisdami pinigų naujam automobiliui ar atostogoms?

Jūsų sekantys žingsniai

Užuot aklai sekus minia, atlikite namų darbus:

Sumodeliuokite savo situaciją: Atsidarykite „Financial Lithuanians“ skaičiuoklę ir įsiveskite realius savo miesto nuomos bei būsto kainų skaičius.

•           Atlikite asmeninį streso testą: Sumažinkite planuojamą investicinę grąžą iki 6-7% ir padidinkite palūkanų normas iki 6%. Pažiūrėkite, kuris variantas laimi pesimistiniame scenarijuje.

•           Apsibrėžkite tikslus: Sąžiningai atsakykite sau, ar jums reikia psichologinės ramybės („mano sienos“), ar maksimalaus kapitalo auginimo.

Baimė padaryti klaidą dažnai yra racionalesnis kintamasis nei aklas optimizmas. Emocinis saugumas turi konkrečią finansinę išraišką – ramybė reikalauja alternatyviųjų kaštų. Tie, kuriems svarbiausia garantija, kad „niekas neišmes“, dažniausiai renkasi betoną ir natūraliai susitaiko su prarastu potencialiu pelnu. Tuo tarpu vertinant inžinerinį kapitalo auginimą, finansinę laisvę ir lankstumą, istorinė matematika rodo, jog nuomos ir griežtos investavimo disciplinos kombinacija yra matematiškai efektyvesnis modelis. Galutinė lygtis visada susiveda į asmeninę rizikos toleranciją, kuriai kaimyno nuomonė ar visuomenės dogmos neturi jokios matematinės vertės.”