„Daugiabučiai, ilgai laikomi nekilnojamojo turto prieglobsčiu, tampa kita pagrindiniu bėdų tašku, bėdų apimtame komercinio turto pasaulyje.
Investuotojai ilgus metus siūlė daugiabučių namų kainas, kuriuos viliojo nuolat kylančios nuomos kainos ir didesnės grąžos perspektyva. Daugelis prisiėmė per daug skolų, tikėdamiesi, kad galės pakankamai greitai pakelti nuomos mokesčius, kad galėtų ją sumokėti.
Skirtingai nuo biurų pastatų ir prekybos centrų, kuriuos smarkiai pažeidė nuotolinis darbas ir elektroninė prekyba, nuomojamų butų laisvų patalpų lygis yra mažas. Pagrindinė butų sektoriaus problema yra ne paklausos stoka – nuo 2020 metų nuomos kainos smarkiai išaugo – o palūkanų normos.
Praėjusiais metais staigus skolos išlaidų padidėjimas dabar grasina išnaikinti daugybę daugiabučių namų savininkų visoje šalyje. Duomenų bendrovės „CoStar“ duomenimis, daugiabučių namų vertė per metus, pasibaigusius birželį, sumažėjo 14%, po to, kai praėjusiais metais išaugo 25%. Šis kritimas yra maždaug toks pat, kaip biuro vertės kritimas.
Daugiabučio namo būsto paskolų pradelstų mokėjimas yra mažas, bet didėja. Skolinimosi išlaidos padvigubėjo, nuomos kainų augimas lėtėja, o statybos išlaidos auga. Duomenų teikėjas Trepp anksčiau šiais metais nustatė, kad vienos rūšies buto nuomos skolos sudaro didelę komercinių hipotekų dalį, kuriai gresia įsipareigojimų neįvykdymas.
Butų savininkai susiduria su „vandenilio bombos scenarijumi“, – sakė Peteris Sotoloffas, nekilnojamojo turto finansų vadovas veteranas, buvęs „Blackstone“ nekilnojamojo turto skolų verslo įkūrėjas ir buvęs „Mack Real Estate Credit Strategies“ vadovaujantis partneris.
Hipotekos bankininkų asociacijos duomenimis, per pastarąjį dešimtmetį daugiabučių namų hipotekos paskolos išaugo daugiau, nei dvigubai, iki maždaug 2 trilijonų dolerių. Pasak Treppo, tai yra beveik dvigubai didesnė suma už biuro skolą. Duomenų teikėjas priduria, kad 980,7 mlrd. dolerių skolą reikės išmokėti tarp 2023 ir 2027.
„Visi susitelkę į biurą“, – sakė Sotoloffas. Jis sakė, kad buto įsipareigojimų nevykdymo rizika „yra tikrai didelė problema, kuriai nesulaukiama reikiamo dėmesio“.
Daugiabučių namų savininkai Los Andžele, Hiustone ir San Franciske nesumokėjo paskolų už tūkstančius butų. „Blackstone“, didžiausias pasaulyje alternatyvaus turto valdytojas, teikia specialias hipotekos paslaugas, susijusias su 11 Manheteno daugiabučių namų, pasak žmogaus, susipažinusio su šiuo klausimu. „Blackstone“ atstovė teigė, kad pastatai turi unikalių problemų ir „neatspindi mūsų stiprybės, kurią matome mūsų platesniame būsto nuomos portfelyje".
Daugiabučiai namai garsėja, kaip mažesnės rizikos investicija į komercinį nekilnojamąjį turtą. Jie veikė gana gerai net ir nuosmukio metu, įskaitant 2008–2009 m. finansų krizę, kai žlugo būsto rinka. Žmonėms visada reikia vietos gyventi, o krizės metu buvę namų savininkai užplūstų nuomos rinką.
Infliacija taip pat leido savininkams padidinti nuomos mokesčius daugiau, nei įprastai, o tai padidino jų pastatų vertę. Remiantis nuomos svetaine „Apartment List“, prašoma nuomos kaina per 18 mėnesių, apimančių 2021 ir 2022 m., išaugo 25%.
Daugeliui investuotojų šie veiksniai pateisino didelių kainų mokėjimą. Daugiabučių namų savininkai dažnai skolindavosi daugiau, nei 80 % pastato vertės iš obligacijų rinkų. Dauguma butų paskolų yra fiksuotos palūkanų normos, ilgalaikės būsto paskolos. Tačiau pandemijos metu investuotojai ėmė daugiau trumpesnės trukmės kintamų palūkanų paskolų.
Daugelis šių investuotojų agresyviai kėlė nuomos mokesčius, lažindamiesi, kad galės parduoti pastatus arba refinansuoti savo skolą už daug didesnį vertinimą, kai jų pastatai uždirbs didesnes nuomos pajamas.
Tačiau tik nedaugelis tikėjosi, kad palūkanų normos gali taip greitai kilti, o tai sumažins pastato vertę ir privers savininkus refinansuoti daug aukštesnėmis palūkanomis. Regioniniai bankai, esminis finansavimo šaltinis, šiandien skolina kur kas mažiau, todėl tampa sunkiau refinansuoti hipotekas. Daugelyje JAV miestų nuomos augimas smarkiai sulėtėjo, o infliacija ir augančios draudimo įmokos padidino pastatų eksploatavimo išlaidas.
Didesniais konkurentais daugiabučių namų rinkoje tapo naujos privačios nekilnojamojo turto firmos, daugiausia finansuojamos iš kintamų palūkanų skolų ir smulkių investuotojų grynųjų pinigų. Kai kurie mokėjo didesnes kainas, remdamiesi rožiniais lūkesčiais, kad ateinančiais metais smarkiai padidės nuomos kaina. Dabar jiems kyla problemų, kad skaičiai veiktų.
Los Andžele įsikūrusi „Tides Equities“ nuo 2016 metų įsigijo už daugiau, nei 6,5 mlrd. dolerių butų nuomai nuo 2016 JAV Pietvakrių miestuose. Remiantis reitingų agentūros pranešimais, 2021 m. bendrovė tikėjosi, kad nekilnojamojo turto Dalaso priemiestyje nuomos kainos per trejus metus padidės 44%. Birželio mėnesį Tides investuotojams pasakė, kad strategija nevyksta taip, kaip planuota. Bendrovės laiške sakoma, kad nuomininkai „tapo turinčiais per mažai grynųjų pinigų". Kai kurie nekilnojamojo turto objektai nebeuždirbo pakankamai pinigų skoloms padengti, o investuotojai. greičiausiai, turės investuoti daugiau pinigų, kad išgelbėtų pastatus nuo įsipareigojimų nevykdymo, rašoma laiške.
Viename interviu „Tides“ įkūrėjai Seanas Kia ir Ryanas Andrade teigė, kad bendradarbiauja su skolintojais, ieškodami būdų, kaip išvengti įsipareigojimų nevykdymo objektuose, kurie susidūrė su sunkumais.
Hiustone įsikūrusi bendrovė „Nitya Capital“, valdanti apie 3 milijardus dolerių daugiabučių namų, kovo mėnesį pranešė investuotojams, kad dėl aukštesnių palūkanų normų mažina pelno lūkesčius.
„Iš esmės mokame didesnes hipotekos išlaidas, o ne skirstome grynuosius pinigus“, – investuotojo laiške rašė „Nitya“ generalinis direktorius Swapnilas Agarwalas.
Daugiabučių savininkai dar turi pagrindo optimizmui. „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ siūlo patikimą vyriausybės finansuojamų paskolų šaltinį, net bankams atsitraukiant. Dauguma analitikų tikisi, kad būsto trūkumas ir didelės nuomos kainos išliks. Jei palūkanų normos sumažės, nekilnojamojo turto kainos gali greitai sugrįžti. Daugiabučių namų savininkai, turintys fiksuotos palūkanų normos hipoteką, yra geriau pasirengę įveikti bet kokius trumpalaikius neramumus.
Vis dėlto daugėja kitų grėsmių. Susirūpinimą dėl pasiūlos kelia neįprastai didelis šiais ir kitais metais atidaromų naujų daugiabučių skaičius.
Be to, daugiabučių namų vertės yra labiau pažeidžiamos aukštesnių palūkanų, nei jų komerciniai analogai, nes daugiabučių namų vertės yra glaudžiai susijusios su 10 metų trukmės iždo obligacijų kaina, kuri smuko, augant palūkanų normoms, sakė Chadas Littellas, CoStar nacionalinis kapitalo rinkų analizės direktorius.
Net kai kurie veteranai nekilnojamojo turto investuotojai, atlaikę praėjusias audras, atrodo pažeidžiami. „Veritas Investments“, vienas didžiausių San Francisko nuomotojų, ir partneriai per praėjusius metus neįvykdė skolų, padengiančių 95 nuomojamus pastatus. Dėl to ji gali prarasti daugiau, nei trečdalį savo San Francisko portfelio.
„Daugiabučio nekilnojamojo turto sektorius susiduria su daugybe tų pačių finansinių iššūkių, apie kuriuos buvo pranešta apie kitas turto klases, įskaitant biurų, mažmeninės prekybos ir viešbučių-svetingumo paslaugas“, – anksčiau šiais metais teigė bendrovė." [1]
1. Apartment Landlords Face Peril As Their Debt Costs Skyrocket. Putzier, Konrad; Parker, Will.
Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y.. 08 Aug 2023: A.1.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą