„Šiomis dienomis ne tik paprasti amerikiečiai turi problemų, perkant namus.
Didelės skolinimosi išlaidos ir parduodamo nekilnojamojo turto trūkumas taip pat sulėtino Volstryto nuomos milžinų būsto pirkimą, o tai apribojo jų galimybes augti tuo pat metu, kai auga priemiesčių nuomos kainos.
Didelių šeimininkų kompiuteriai vis dar naršo sąrašus, ieško namų, kuriuos galėtų nusipirkti ir paversti būstais nuomai. Tačiau finansavimas pabrango net jiems, o konkurencija yra didžiulė dėl žmonių, norinčių mokėti už kelis į rinką patekusius namus. Kainos viršijo tai, ką gali mokėti didieji savininkai, įskaitant AMH ir Invitation Homes, ir vis tiek pasiekti pelno tikslus.
Retai kada pasitaikydavo geresnis laikas turėti dešimtis tūkstančių vienai šeimai nuomojamų butų. Rekordinės būsto kainos, didžiausios hipotekos palūkanų normos ir ribotas parduodamas nekilnojamasis turtas išstumia nuosavybę daugeliui žmonių ir palieka daug erdvės nuomos kainai kilti ir vis tiek nuoma kainuos pigiau, nei nuosavybė, teigia analitikai.
„Wall Street“ akcijų rinkėjai tikisi, kad AMH ir Invitation akcijos išsiskirs iš savo naujausio asortimento ir aplenks platesnę rinką. Tačiau pagreitis negali padidėti, jei įmonės negalės padidinti savo nuomos mokesčio.
„Kas savaitę rašome šimtus pasiūlymų tokiomis kainomis, kuriomis norėtume sudaryti sandorius“, – šią vasarą investuotojams sakė „Invitation“ vadovas Dalasas Tanneris. "Mes gana daug atakuojame."
„John Burns Research & Consulting“ duomenimis, nuomotojai, turintys 1 000 ar daugiau nekilnojamojo turto, per antrąjį ketvirtį sudarė 0,4 % JAV būsto pirkimų, o 2021 m. pabaigoje – 2,4 %.
Didieji Amerikos priemiesčių savininkai retai kada užėmė tokią mažą rinkos dalį nuo tada, kai jie atsirado po 2008 m. būsto katastrofos. Nekilnojamojo turto magnatai, privataus kapitalo įmonės ir kiti stambūs investuotojai ant teismo rūmų laiptų pradėjo ieškoti po bankroto namų, o kai jie baigėsi, jie išėjo į atvirą rinką, kad nusipirktų daugiau.
Po „Covid“ užblokavimo jie padidino pirkimus, kaip ir mažesni investuotojai, kol maždaug kas ketvirtą namą, parduodamą tokiuose sparčiai augančiose miestuose kaip Majamis, Hiustonas ir Finiksas, nupirko kažkas, kuris niekada į jį nesikels.
Nuošalyje esantys savininkai yra ženklas, kad Federalinis rezervų bankas gali priartėti prie stebuklingo palūkanų normų skaičiaus, kurio reikia, kad būsto rinka būtų sumažinta nuo pertekliaus ir sulėtintų beprotiškas išlaidas, lydinčias kylančią nekilnojamojo turto vertę.
„Invitation“, kuriai priklauso apie 83 000 namų, parduoda nekilnojamąjį turtą, kurio pelnas nesiekia 4 proc., o gautas pajamas deda į banką, kur pinigai uždirba daugiau, nei 5 proc.
Vadovai teigė, kad jie kaupia pinigus, kuriuos gali išleisti, kai namų telkinius siūlo motyvuoti pardavėjai, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto fondas, liepos mėnesį pardavęs 1 870 namų „Invitation“ už 645 mln. dolerių. Tai buvo mažiau, nei pardavėjas Starwood Real Estate Income Trust sumokėjo už namus per 2021 m. siautulį, remiantis vertybinių popierių paraiškomis ir su šiuo klausimu susipažinusių žmonių duomenimis.
Prieš šį masinį pirkimą „Invitation“ 2023 m. pridėjo tik 470 namų, daugiausia tiesiai iš statybininkų. Per pirmąjį pusmetį buvo parduota 675, o vadovai teigė, kad antrąjį pusmetį jie tikisi parduoti agresyviau.
AMH, anksčiau žinomas kaip „American Homes 4 Rent“ ir maždaug 59 000 namų savininkas, 2023 m. pirmąjį pusmetį taip pat pardavė beveik 1 100 vienetų, o pridėjo 780, daugiausia pastatytų savo jėgomis. AMH planuoja 2023 m. pastatyti daugiau, nei 2 200 namų ir nusipirko žemės, kad pridėtų dar 13 000 namų. Namų, kuriuos AMH stato specialiai nuomai, pajamingumas yra didesnis, nei tų, kuriuos gali nusipirkti, ypač dabar, kai medienos kainos nukrito po pandemijos kilimo, praėjusią savaitę vykusioje konferencijoje investuotojams sakė generalinis direktorius Davidas Singelynas.
„Negalite sukurti geresnio AMH ir Invitation kainodaros fono“, - sakė Johnas Pawlowskis, nekilnojamojo turto tyrimų įmonės Green Street generalinis direktorius. „Ekonomika vis dar pakankamai sveika, todėl žmonės yra visiškai įdarbinti, atlyginimų augimas yra tvirtas, tačiau kliūtys įsigyti būstą yra stulbinančios."
Vienos šeimos namų nuoma tapo daug pigesnė, nei pirkinių finansavimas rinkose, kuriose veikia stambūs savininkai, sakė Rickas Palaciosas, John Burns Research & Consulting tyrimų direktorius. „Šiuo metu ta matematika tikrai jiems naudinga, ypač pradedantiesiems pirkėjams“, – sakė jis.
AMH „Singelyn“ apskaičiavo, kad AMH nuomos kainos, kurios vidutiniškai siekė 2 063 dolerių per mėnesį, gali padidėti daugiau nei 30%, kol jos pasieks panašių namų pirkimo kainą. „Tikrovė yra tokia, kad nuomos kainų kilimas, kad ir koks buvo agresyvus, atsiliko nuo namų kainų augimo“, – sakė jis." [1]
1. Big U.S. Landlords Struggle to Identify Homes Worth Buying. Dezember, Ryan.
Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y.. 21 Sep 2023: A.1.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą