„Agathum“ reklama
“2026 metų vasaris. Turite 40 000 eurų sąskaitoje. O dar
pensijų fondų reforma leidžia išsiimti pinigus iš II pakopos. 10 milijardų
eurų, kurie buvo užšaldyti dešimtmečius, dabar tapo prieinami. Jūs vienas iš
tūkstančių lietuvių, kuriems šiandien kyla tas pats klausimas: ką daryti su
šiais pinigais?
Tėvai sako: „Pirk butą! Dabar geras momentas.“ Draugai sako:
„Geriau investuok į akcijas!“ Partneris klausia: „Ar nuomosimės dar keletą
metų, o gal jau verta pirkti?“
Paskaičiavome su realiais Vilniaus skaičiais: disciplinuotas
nuomininkas matematiškai uždirba 212 300 EUR, namų savininkas – 91 200 EUR.
Skirtumas beveik 121 000 eurų – nuomininkas sukaupia daugiau kaip 2 kartus
didesnį turtą!
Bet moksliniai tyrimai rodo, kad būsto savininkai yra žymiai
turtingesni nei nuomininkai.
Kaip tai įmanoma? Matematika rodo viena, žmogaus
psichologija – kita.
Ryškumo šališkumas (Salience bias): kodėl visi klysta apie
tikrą uždarbį iš būsto
Įsivaizduokite scenarijų: perkate butą už 200 000 eurų. Po
25 metų parduodate už 533 000 eurų. „Uždirbau 333 000 eurų!“ džiaugiatės
draugams per vakarienę.
Bet tai nėra tiesa.
Jūs matote tik du didelius skaičius: pirkta už 200 k,
parduota už 533 k. Bet pamiršote: palūkanas bankui, nuolatinius remontus, kurie
brangsta kasmet, galbūt NT mokestį, ir, svarbiausia — prarastą grąžą iš to
pradinio įnašo, kurį galėjote alternatyviai investuoti. Tad tikroji jūsų grąža
daug mažesnė nei atrodo.
Tie psichologiniai spąstai yra vadinami ryškumo šališkumu –
mūsų tendencija fokusuotis į emociškai ryškią informaciją. Didelis skaičius
įstringa atmintyje. Bet mes ignoruojame mažiau pastebimus dalykus: nuolatines
mėnesines išlaidas, infliacijos įtaką, alternatyvias investicijas, krizių
poveikį, savo pačių elgesį.
Ką sako mokslas?
Ilgalaikiai tyrimai patvirtina fundamentalų skirtumą tarp
turto klasių.
Nekilnojamas turtas
Nobelio premijos laureato Roberto Shillerio tyrimai
(1890–2020 periodu) ir ekonomistų Óscar Jordà, Katharina Knoll bei kolegų 16
šalių NT analizė (1870–2015) rodo aiškų vaizdą: būsto istorinė reali grąža yra
apie 1 % didesnė už infliaciją (arba apie 4 % nominaliai neišskaičiavus
infliacijos). Geras turto išsaugojimas, bet ne įspūdingas turto kūrimas.
Akcijos
S&P 500 ir MSCI World indeksai per tą patį laikotarpį
(1926–2025), įskaitant visas krizes – Didžiąją depresiją, 2008-uosius, COVID –
rodo apie 7 % infliaciją viršijančią realią grąžą (arba apie 10 % nominaliai
neišskaičiavus infliacijos).
Skirtumas – 6 procentiniai punktai per metus. Skamba nedaug?
Žiūrėkite, kas nutinka ilguoju laikotarpiu:
per 10 metų –
dviguba grąža,
per 25 metus –
keturguba grąža,
100 000 eurų su 1
% realia grąža (4 % nominalia) tampa 128 000 eurų realios vertės.
Tie patys 100 000 eurų su 7 % realia grąža (10 % nominalia)
tampa 543 000 eurų realios vertės.
Tai nėra mažas skirtumas. Tai skirtumas tarp „galiu anksti
išeiti į pensiją“ ir „teks dirbti iki 70“.
Bet jei matematika tokia aiški, kodėl savininkai dažnai yra
keliolika kartų turtingesni nei nuomininkai?
Pažiūrėkime į konkrečius tipinius skaičius su Vilniaus
pavyzdžiu, tada paaiškinsime, kodėl realybė kitokia nei matematika.
Vilniaus 2026: realūs skaičiai
Pirkimas: kaip atrodo savininko išlaidos
50 kv. m naujas butas vidutiniame Vilniaus rajone –
Žirmūnuose, Pašilaičiuose, Justiniškėse – šiandien kainuoja apie 200 000 eurų.
Tai vidutinė rinkos kaina naujos statybos buto tokiose vietose; ne centre (kur kvadratas
5 000–6 000+ EUR), bet ir ne pakraštyje (kur 2 500–3 500 EUR).
Pradinės išlaidos yra didesnės nei daugelis žmonių galvoja.
Pradinis įnašas: 50 000 EUR (25 % – skaičiuojame tipinį
vidurkį, kurį žmonės renkasi, nors minimalus būtų ne mažiau 15 %; iš tikrųjų
net trečdalis žmonių perka būstą už nuosavas lėšas, bet mes to nevertinome).
Sandorio išlaidos: 1 500 EUR (notaras ~1 000 EUR,
registracija ~100 EUR, vertinimas ~200 EUR).
Baldai ir technika: 10 000 EUR (šaldytuvas, skalbimo mašina,
indaplovė, sofa, lova, stalas, kėdės, spinta, užuolaidos, šviestuvai –
realistiškai tiek reikia, nes Lietuvoje butai dažniausiai nuomojami su baldais
ir buitine technika).
Visos pradinės išlaidos: 61 500 EUR.
Hipoteka: 150 000 EUR su 4,5 % fiksuotomis palūkanomis 25
metams = 835 EUR per mėnesį. Šis mokėjimas FIKSUOTAS 25 metams. 835 EUR pirmą
mėnesį. 835 EUR 300-tą mėnesį. Per 25 metus sumokėsite bankui 250 500 eurų – iš
jų 100 500 EUR palūkanos (tikros išlaidos), o 150 000 EUR pagrindinė suma (tai
jūsų turtas, kuris jums sugrįžo per išmokėtą pagrindinę paskolos dalį – butas
tapo pilna jūsų nuosavybe, be hipotekos).
Kitos mėnesinės išlaidos (kyla su 3 % metine infliacija):
komunalinės: 80
EUR (šildymas, vanduo, šiukšlės),
valdymas ir
priežiūra: 90 EUR (privaloma, negalima atsisakyti),
remontai: 50 EUR
(vidutiniškai naujam butui – nedidelės pataisos, dažymas, santechnikos
smulkmenos, elektros taisymai; nors naujas butas pirmus 5–10 metų reikalauja
minimalių remontų, vėliau šie kaštai yra labai realūs ir augantys),
draudimas: 30 EUR
(privaloma su hipoteka),
buitinė technika:
17 EUR (vidutinis mėnesinis fondas stambios buitinės technikos keitimui –
šaldytuvas, skalbimo mašina, indaplovė keičiami kas 10–15 metų),
renovacijos: 30
EUR (virtuvės / vonios atnaujinimas po 15 metų).
Iš viso: 297 EUR pirmais metais → 399 EUR (10 metais) → 621
EUR (25 metais)
Kritinis momentas: pirmaisiais metais jūsų bendros mėnesinės
būsto išlaidos sudaro 1 132 € (835 € hipoteka + 297 € kitos išlaidos). Taikant
3 % metinę infliaciją, po 25 metų kitos išlaidos išauga iki 621 € per mėnesį, o
bendros mėnesinės išlaidos siekia 1 456 € (835 € fiksuota hipoteka + 621 €
kitos išlaidos). Hipotekos įmoka per visą laikotarpį išlieka nominaliai
nekintanti, o augančią bendrų išlaidų dalį ilgainiui sudaro nebe bankas, o
paties turto eksploatacija.
Per 25 metus išleisite:
pradinės išlaidos:
61 500 EUR,
hipoteka
(fiksuota): 250 500 EUR,
kitos išlaidos
(auga su 3 % infliacija): 129 800 EUR.
Iš viso: 441 800 EUR
Po 25 metų, darant prielaidą kad būsto kainos Vilniuje augs
vidutiniškai 4 % per metus (remiantis Robert Shiller ir kitų minėtų ekonomistų
duomenimis), jūsų 200 000 EUR butas bus vertas 533 000 EUR. Hipoteka pilnai
išmokėta. Butas 100 % jūsų.
Grynoji grąža: +91 200 EUR, arba 21 % ROI.
Nėra blogai (reikia nepamiršti, kad pats butas yra jūsų
vartojimo išlaidų eilutėje!), bet ne įspūdinga.
Nuoma + investavimas
Nuomojatės tą patį 50 kv. m naują butą su baldais ir buitine
technika toje pačioje vietoje už 850 eurų per mėnesį (nuoma be komunalinių).
Tai vidutinė Vilniaus rinkos kaina tokiam butui 2026 metais. Prie to pridedami
80 EUR komunaliniai (šildymas, vanduo, šiukšlės), kuriuos nuomininkas moka
atskirai.
Bendros mėnesinės išlaidos pirmais metais: 930 EUR (850
nuoma + 80 komunaliniai).
Kadangi nuoma auga 4 % per metus, o komunaliniai – 3 % per
metus (abu augimo tempai atitinka šių išlaidų pobūdį), bendros nuomininko
mėnesinės išlaidos keičiasi taip:
1 metais: 930 EUR,
5 metais: 1 084 EUR,
10 metais: 1 314 EUR,
20 metais: 1 931 EUR,
25 metais: 2 341 EUR per mėnesį — beveik 2,5 karto daugiau
nei pradžioje.
Iš viso pinigai, išleisti nuomai (su komunalinėmis
išlaidomis) per 25 metus: 459 780 EUR.
Bet čia prasideda įdomioji dalis — investavimas!
Kritinis momentas: pradinis įnašas. Štai kur įvyksta
tikrasis skirtumas. Jūs turite tuos pačius 61 500 EUR, kuriuos savininkas
turėjo išleisti pradžioje (įskaitant baldus ir techniką, nes nuomojatės pilnai
įrengtą ir apstatytą butą). Tai nėra „papildomi“ pinigai. Tai yra jūsų labai
svarbus finansinis sprendimas: ar juos panaudoti perkant nekilnojamąjį turtą,
ar investuoti alternatyviai, jei renkatės būstą nuomotis?
Tada, jei investuojate į labai plačiai diversifikuotą akcijų
portfelį, nusipirkdami, tarkime, Vanguard FTSE All-World UCITS ETF (USD)
Accumulating ETF'ą su >3 600 pozicijų – su tikėtina 10 % nominalia vidutine
grąža per metus, įskaitant visas krizes, 61 500 EUR po 25 metų tampa 666 602
EUR. Tai sudarys 91 % visos galutinės jūsų akcijų portfelio vertės. Tas vienas
sprendimas su tais 61 500 EUR lemia beveik viską.
Papildomas privalumas: mėnesiniai įnašai
Pirmais metais nuomininkas moka 930 EUR, savininko išlaidos
yra 1 132 EUR – taigi, 202 EUR mėnesinis
skirtumas. Šį skirtumą taip pat galite investuoti.
Bet savininko hipoteka fiksuota (835 EUR), o nuomos ir
komunalinių išlaidų suma kyla greičiau. Po maždaug 7–8 metų nuomininkas jau
moka daugiau nei savininkas. Po to skirtumas tik didėja savininko naudai.
Tai reiškia, kad galite investuoti papildomai tik pirmus
~7–8 metus. Jei investuojate pilną skirtumą (202 EUR pirmais metais → mažėja
iki ~0 EUR septintais–aštuntais), šie pinigai auga su sudėtinėmis palūkanomis
ir po 25 metų tampa apie 67 000 EUR.
Gražu, bet tai tik 9 % jūsų portfelio. Tikrasis žaidimas buvo
laimėtas ar pralaimėtas su tais pradiniais 61 500 EUR.
Galutinis rezultatas
666 602 EUR iš pradinio įnašo (91 %),
67 000 EUR iš mėnesinių įnašų (9 %).
Viso jūsų portfelio vertė: 733 602 EUR.
Iš viso išleisite: 521 280 EUR (61 500 pradinis + 459 780
nuoma su komunalinėmis).
Grąža: +212 300 EUR, arba ~41 % ROI.
Nuomininko grąža yra daugiau nei du kartus didesnė nei
savininko.
Bet štai esmė: viską lemia tas pradinis sprendimas su 61 500
EUR. Mėnesiniai įnašai taip pat svarbūs, bet ne kritiniai. Jei disciplinuotai
investuojate pradinį įnašą – jūs laimite. Jei ne – pralaimėjote, nepriklausomai
nuo to, ką darote su mėnesiniais skirtumais.
Palyginimas: kas laimi ant popieriaus?
Nuomininkas laimi papildomus ~121 100 EUR. Tai nėra mažas
skirtumas – galbūt daugiau kelionių, geresnis automobilis ir ankstesnė pensija.
Bet čia svarbu suprasti niuansus. Nuomininkas gali
investuoti papildomus pinigus tik pirmus ~7–8 metus. Po to jis moka daugiau nei
savininkas ir nebeturi ko investuoti. Pirmieji 7–8 metai yra kritiniai – jei
nuomininkas neišnaudoja šio lango disciplinuotai, pranašumas dingsta.
Matematika tikrai yra nuomininko pusėje, bet čia prasideda
psichologijos dalis – kodėl realybėje savininkai daug turtingesni?
Kaip psichologija laimi: elgesio atotrūkis
2017 metų Harvardo universiteto tyrimas „A Revision of the
American Dream“ ieškojo atsakymo į šį paradoksą. Tyrėjai analizavo tūkstančių
namų ūkių elgseną per dešimtmečius, bandydami suprasti: jei matematika stovi
nuomininko pusėje, kodėl savininkai realybėje turtingesni? Jų išvada buvo
tokia: skirtumą lemia ne būsto vertės didesnis augimas, o individualūs
pasirinkimai – kiek nuomininkas faktiškai taupo ir kaip elgiasi krizių metu.
Kitaip tariant: savininkai turtingesni ne dėl to, kad pirko
namus. Savininkai turtingesni dėl to, kad hipoteka privertė juos taupyti ir
apsaugojo nuo jų pačių klaidų. Būstas nėra geresnė investicija. Būstas yra
geresnis tavo paties elgesio garantas.
Vėlgi, viskas prasideda nuo vieno kritinio momento: kas
nutinka su tais 61 500 EUR?
Disciplinuoti investuotojai – gal tik ~10 % žmonių
Turite 61 500 EUR. Investuojate į labai plačiai
diversifikuotą akcijų portfelį – pavyzdžiui, mūsų jau minėtą Vanguard FTSE
All-World UCITS ETF (USD) Accumulating.
Ateina krizės. 2008 metais rinka krito -53 %. 2020 COVID -34
% per mėnesį. Per ateinančius 25 metus tikrai bus kitų krizių. Nežinome kada,
nežinome kokios, bet jos bus.
Jūsų reakcija: žinote istoriją. Nuo pat 1870 metų rinka
visada atsitiesdavo. Per daug dažnai netikrinate savo investicinės sąskaitos, o
esant didesniems kritimams gal net neatidarote brokerio programėlės. Kai visi
pardavinėja, jūs laikotės plano, o gal net perkate daugiau!
Po 25 metų: 61 500 EUR tampa 666 602 EUR.
Rezultatas: 733 602 eurų portfelis.
Tipinis žmogus: apie ~90 % žmonių
Turite 61 500 EUR. Bet galbūt investuojate ne viską. Galbūt
dalį išleidžiate kitoms reikmėms. Galbūt tiesiog laikote grynus „jei ko nors
prireiks“.
Disciplinos problema. Ar dauguma žmonių praleis hipotekos
mokėjimą? Praktiškai niekada. Bet atidėti pavedimą į brokerio sąskaitą? Visada
atsiras priežastis. „Šį mėnesį reikia automobiliui.“ „Kitą mėnesį prasidės
vasara.“ Investavimas tampa „kai galėsiu“, o ne „privalau“.
Elgesys per krizes. Kai rinka krenta -53 %, akcijas galite
parduoti per 2 sekundes, vienu paspaudimu. Ir dauguma parduoda akcijoms esant
dugne. 2013 metais rinka jau buvo pakilusi +150 %, bet jūsų pinigų ten jau
nebuvo. Ir per kiekvieną krizę istorija kartojasi.
Rezultatas: portfelis daug mažesnis nei buvo planuota.
Daugelis apskritai nieko nesukaupia.
Tipinis žmogus su hipoteka
Turite 61 500 EUR. Išleidžiate visus: 50 000 pradinis
įnašas, 1 500 sandoris, 10 000 baldai. Pinigai užrakinti būste.
Kai rinka krenta, akcijas galima parduoti greitai, bet butą?
Per 3–6 mėnesius, o per krizę gali trukti dar ilgiau. Sandorio išlaidos – keli
procentai. Kur gyventumėte? Bankas vis tiek nori 835 EUR — negalima atidėti
mėnesinių įmokų.
Todėl tiesiog mokate 835 EUR kas mėnesį, kaip visada. Labai
negalvojate apie buto vertę, o po kelerių metų ji ir atsistato.
Rezultatas: 533 000 EUR butas, praktiškai garantuota.
Išvada: disciplinuotas investuotojas turės 733 602 eurų (bet
reikia disciplinos ir šaltų nervų), tipinio nuomininko portfelis bus daug
mažesnis (nes paniškai pardavė krizės metu, o gal net neinvestavo), tipinis
savininkas turės 533 000 eurų (hipoteka privertė taupyti).
O nekilnojamo turto likvidumo nebuvimas, kurį dauguma vadina
„trūkumu“, galbūt iš tiesų ir buvo didžiausias jo pranašumas.
Dar vienas svarbus momentas, kurio skaičiai nepamatuoja
Tai apsauga nuo priverstinio išsikraustymo iš nuomojamo
būsto. Galbūt stipriausias argumentas pirkti: nuosavybė apsaugo nuo būsto kainų
augimo, jei norite gyventi konkrečioje vietoje ilgą laiką (dėl darbo, šeimos,
mokyklų). Netikėtai smarkiai kylančios būsto kainos yra didelė rizika
nuomininkui.
Realus scenarijus: Vilniuje 2015–2025 nuomos kainos
Žirmūnuose išaugo 60 %. Ką daryti nuomininkui, kuris nesukaupė pradinio įnašo
laiku? Arba moka daug daugiau, arba kraustosi į tolimesnį rajoną, arba visai
išstumiamas, jei algos neužtenka. O savininkas? Jo hipoteka fiksuota –
kylančios kainos įtakos nedaro, jis jau turi tą būstą.
Dar vienas aspektas: tam tikrų tipų būstų – namai atokesnėje
ar miško vietovėje, didelių plotų būstas ar labiau specifinėse vietose –
tiesiog negalima rasti išsinuomoti. Jei norite kažko unikalesnio, dažniausiai
turite pirkti.
Ką pasirinksite?
Matematika aiški: disciplinuotas investuotojas laimi. Bet
realiame pasaulyje savininkai yra žymiai turtingesni, nors gyvenamas
nekilnojamasis turtas dažniausiai nėra pranašesnis už akcijas kaip investicija.
Galbūt lietuviai mėgsta nekilnojamąjį turtą ne be priežasties. Mūsų kultūroje
„savas kampas“ turi gilią reikšmę. Ir galbūt svarbiausia, kad būstas apsaugo
nuo mūsų pačių impulsyvių sprendimų.
Jei esate disciplinuotas investuotojas:
jau investuojate
kelerius metus reguliariai,
turite
automatizuotą sistemą,
2022 m. krizė jūsų
nesutrikdė,
galite žiūrėti į
-30 % be didelių emocijų,
draugų spaudimas
neveikia?
Tada nuomokitės – matematika jūsų pusėje.
Bet jei nors vienas „ne“ tame sąraše – tada verčiau pirkite.
Hipoteka apsaugos jus nuo jūsų pačių. Po 7–8 metų draugai nuomininkai mokės
daugiau nei jūs.
Neįsitikinę, kuriam tipui save priskirti? Tada turbūt geriau
pirkti. Nes jei abejojate — 90 % tikimybė, kad esate tipinis žmogus ir hipoteka
sukurta jums.
Turite klausimų ar komentarų?
Mums įdomu, ką manote jūs! Dalinkitės savo mintimis
komentaruose – galbūt mūsų prielaidos netikslios? Galbūt jūsų situacija ir
skaičiai visai kitokie?
Apie AB „Agathum“
AB „Agathum“ veikla nuo 2012 metų apima nekilnojamojo turto
objektų pirkimą, pardavimą, valdymą ir nuomą, taip pat diversifikuoto viešų
vertybinių popierių portfelio valdymą.
Šiuo metu bendrovė valdo 22 mln. eurų turtą: apie 18 mln.
eurų nekilnojamojo turto portfelį ir apie 4 mln. eurų vertybinių popierių
portfelį.
AB „Agathum“ yra išleidusi viešą 2 mln. eurų obligacijų
emisiją, kuri listinguojama Nasdaq Baltijos biržoje.
Šis straipsnis yra skirtas edukaciniams tikslams ir nėra
finansinis patarimas. Prieš priimdami investicinius sprendimus,
pasikonsultuokite su licencijuotu finansų patarėju.
Skaičiavimai paremti: 2026 vasario mėn. Vilniaus NT rinkos
duomenimis („Hanner“, „Citus“, „Realco“, „City Now“ rinkos ataskaitos),
Lietuvos Banko hipotekų ir būsto statistika, S&P 500 ir MSCI World
istorinės grąžos 1926–2025, Robert Shiller nekilnojamojo turto tyrimai (Yale
University, „Irrational Exuberance“), Óscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry
Kuvshinov, Moritz Schularick, Alan M. Taylor „The Rate of Return on Everything,
1870–2015“ (Federal Reserve Bank of San Francisco Working Paper), hipotekos
amortizacijos skaičiuoklė su 4,5 % palūkanomis 25 metų terminui, 4 %
infliacijos prielaida NT kainoms ir nuomai bei 3 % komunalinėms išlaidoms
remiantis Vilniaus 2010–2025 istorine dinamika ir Lietuvos infliacijos
statistika, William M. Rohe, Shannon Van Zandt, George McCarthy „The Social
Benefits and Costs of Homeownership: A Critical Assessment of the Research“ ir
„A Revision of the American Dream of Homeownership“ (The Joint Center for
Housing Studies of Harvard University, 2017).”
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą