Nekilnojamas turtas: 3 priežastys, kodėl savininkai yra turtingesni

„Kas turi pinigų, dažnai turi nekilnojamojo turto. Tačiau tai taip pat taikoma: jei turite nekilnojamojo turto, dažnai turite pinigų. Tiesą sakant, atrodo, kad nekilnojamasis turtas yra turto šaltinis. Už tai slypi trys priežastys.

Nekilnojamojo turto pirkėjai turi su savimi atsinešti daug pinigų. Be pakankamų rezervų svajonė turėti būstą neįgyvendinama. Šiuo metu, atsižvelgiant į staigų paskolų palūkanų normų augimą, namai ar butai daugeliui tapo neįperkami, kaip aprašėme didelėje analizėje. Tačiau daug įdomiau yra tai, kad nekilnojamojo turto ir pinigų ryšys galioja ir atvirkščiai: kas turi nekilnojamąjį turtą, dažnai turi ir pinigų.

Tačiau ar tikrai už to slypi priežastinis ryšys, tad ar nekilnojamasis turtas yra turto priežastis – o ne tik šalutinis poveikis?

Investicijų į nekilnojamąjį turtą sverto efektas

Žinoma, tam įtakos turi ir tai, kad gyvenamojo nekilnojamojo turto kainos smarkiai išaugo per pastaruosius dešimt bumo metų – iki 2022 m. pirmojo pusmečio.

Nekilnojamojo turto savininkai pasiekė didelį vertės padidėjimą. Kadangi nekilnojamasis turtas tradiciškai didžiąja dalimi perkamas už kreditą, tai savininkams atneša ypač didelį turto padidėjimą. Nes jie pasiekia visą vertės padidėjimą, o tik iš savo kapitalo surinko mažesnę pirkimo kainos dalį. 

Jei sutaupysite tik 100 000 eurų 500 000 eurų vertės turtui, iš savo investicijų galite gauti 100 procentų pelno, jei turto kaina padidės 20 procentų. 

Tik kvaila, kad ši svirtis veikia ir kita kryptimi: jei netektumėte 20 procentų vertės, jūsų investicija būtų praktiškai sužlugdyta.

Bet esant teigiamam scenarijui, didelė grąža išlieka ir atskaičius paskolos palūkanas. Kai kurie treneriai ir guru, norintys padėti kitiems greitai praturtėti, investicijas į nekilnojamąjį turtą vertina, kaip ypač patrauklią investavimo strategiją.

Tačiau vien šiuo turto augimu, kuris tiesiogiai susijęs su nekilnojamuoju turtu, negalima paaiškinti skirtumų tarp nekilnojamojo turto savininkų ir nekilnojamojo turto neturinčių žmonių. Yra dar vienas, dar gilesnis veiksnys, kaip rodo Empirica tyrimų instituto atliktas LBS federalinio biuro Berlyne užsakymu tyrimas „Namų nuosavybė Vokietijoje“. Pagal tai savininko naudojamo gyvenamojo turto įsigijimas yra „tolygus kurso nustatymui“. Tai veda į „struktūriškai skirtingus gyvenimo planus ir gerovės kelius“.

Turto savininkai, savarankiškai juo besinaudojantys, sutaupo daugiau, nei dvigubai daugiau

Tai skamba visapusiškai, bet ir abstrakčiai. Tyrime rašoma, kad turima omenyje tai, kad būsto nuosavybė yra susijusi su savanorišku ar bent jau netiesiogiai pageidaujamu įsipareigojimu taupyti. Siekiant iliustruoti šį efektą, buvo įvertinta taupymo elgsena tose pačiose pajamų grupėse – atskirai savininkų naudojamų gyvenamųjų patalpų savininkams („savininkams“) ir nuomininkams. 

Tai rodo, kad „savininkų santaupų lygis visais gyvenimo etapais visada yra dvigubai didesnis nei to paties amžiaus ir tos pačios pajamų grupės nuomininkų“, – rašo tyrimo autorius Reineris Braunas iš Empirica.

Detaliau buvo išnagrinėti namų ūkiai, kurių grynosios pajamos per mėnesį yra nuo 2000 iki 3000 eurų. Suskirstyta į amžiaus grupes, tada buvo parodyta, kad namų ūkiai nuo 40 metų amžiaus daugiausiai sutaupo tiek savininkai, tiek nuomininkai. Per mėnesį šios amžiaus grupės nuomininkų santaupos siekė gerus 200 eurų. Kita vertus, savarankiškai besinaudojantiems, savininkams tai buvo apie 500 eurų, t.y. 300 eurų daugiau. Atrodo, kad išlaidos nekilnojamojo turto priežiūrai ir būsto paskolų grąžinimui, kurios abi prisideda prie gerovės kūrimo, tiesiog prisideda prie kitų taupymo pastangų, o namų savininkai kitur netaupo mažiau.

  Šis poveikis išlieka vyresnio amžiaus namų ūkiuose, išskyrus tai, kad išlaidos išlaikymui ir paskolų grąžinimui palaipsniui mažėja. Tik pensininkų namų ūkiuose nuo 64 metų taupymo elgsena labai skiriasi nuo kitų amžiaus grupių (tiek tarp nuomininkų, tiek tarp savininkų), o tai puikiai dera su įprastu gyvenimo planu su taupymo ir nenaudojimo faze.

Tyrimo duomenimis, būsto įsigijimas „dėl to pažaboja paties nekantrumą ar net neprotingumą ir nuotaikumą“. Tai skamba šiek tiek senamadiškai ir tinka studijų klientui, statybų visuomenei.

Namuose skaniausia

Tačiau tyrimas taip pat nustato, kaip savininkų namų ūkiai įgyvendina šį taupymo tikslą. Jauniausios amžiaus grupės nuo 30 iki 44 metų žmonių, kurių namų ūkio grynasios pajamos yra nuo 2000 iki 3000 eurų, išlaidavimo elgsena yra išsamiai įvertinta remiantis oficialia statistika (Federalinės statistikos tarnybos EST pajamų ir vartojimo pavyzdys, 2018 m. duomenys).

Tai rodo, kuriems daiktams savininkai išleidžia daugiau pinigų, nei nuomininkai, o kur mažiau. Struktūriniai skirtumai tarp dviejų grupių, kurie neturi nieko bendra su būsto tipu, pavyzdžiui, vaikų skaičiumi, buvo pašalinti. 

Savarankiškai būstu besinaudojantys, asmenys daugiausiai sutaupo su maistu ir gėrimais ne namuose. Jie tam išleidžia 32 procentais mažiau, nei nuomininkai ir vien su šiuo daiktu pasiekia 14 procentų visų „nepakankamų išlaidų“. Išleidžiant 48 procentais mažiau, nei nuomininkai, savininkai yra dar labiau riboti, kai kalbama apie „išorines transporto paslaugas“, pavyzdžiui, mėnesinius vietinio viešojo transporto bilietus. Tai galiausiai sudaro vienuolika procentų jų sumažintų išlaidų. Išlaidos taip pat mažesnės už kelionių paketus (-39 proc., palyginti su nuomininkais), todėl visos išlaidos sumažėja devyniais procentais.

Ar finansiškai nenaudinga nuomotis?

Tačiau savininkai taip pat labiau linkę išleisti kai kuriems daiktams, pavyzdžiui, draudimui (66 proc. daugiau, o tai sudaro 13 proc. papildomų išlaidų) ir baldams (43 proc. daugiau, nei nuomininkai, 12 proc. papildomos išlaidos).

Atrodo, kad, laikui bėgant, taip pat yra tam tikrų pokyčių. Pavyzdžiui, praeityje savininkai apribodavo automobilio išlaidas. Tačiau atrodo, kad dabar taip yra mažiau, sako Reineris Braunas iš Empirica. Galbūt, tai lemia tendencija gyventi priemiesčiuose, kuriems dažnai vis dar reikalingas automobilis, kaip susisiekimo priemonė, sako Braunas.

Be turto padidėjimo dėl kylančių nekilnojamojo turto kainų ir didesnių savininkų pastangų taupyti, yra ir trečias privalumas, atnešantis turto augimą. Nors nuomininkų būsto išlaidos didėja visą gyvenimą, savininkai gali nuolat mažinti būsto išlaidas. Pajamų klasėje, kai namų ūkis yra nuo 2 000 iki 3 000 eurų, mėnesinė našta savininkams, įskaitant palūkanas ir įmokas, vis dar yra vidutiniškai 97 eurais didesnė, nei jaunesnių, nei 40 metų, nuomininkų. Tai nenuostabu: skirtingai, nei nuomininkai, savininkai formuoja nekilnojamąjį turtą, todėltokių  išlaidų negalima lyginti vienų su kitomis.

Tačiau nuo 40 metų šis santykis yra atvirkštinis: savarankiškai besinaudojantys asmenys dabar moka mažiau. Ir su kiekviena vyresnio amžiaus namų ūkio klase pranašumas didėja. Amžiaus grupėje nuo 64 metų jūsų pranašumas yra vidutiniškai 203 eurai per mėnesį. Didžiuosiuose miestuose, kuriuose gyvena daugiau, nei 500 000 gyventojų, savininkai, palyginti su nuomininkais, kas mėnesį „sutaupo“ būsto išlaidoms vidutiniškai net 234 eurus.

Savininkai taip pat moka mažesnes papildomas būsto išlaidas už kvadratinį metrą. Jie dažniau gyvena individualiuose ir sublokuotuose namuose, kur paprastai nėra jokių išlaidų prižiūrėtojui ar liftui – kitaip nei įprastame daugiabutyje. Tačiau kadangi savininkai paprastai gyvena didesniuose plotuose (tyrimo duomenimis, skirtumas yra vidutiniškai apie 40 kvadratinių metrų), jie vis tiek moka šiek tiek daugiau papildomų išlaidų – tiek „šaltų“, tiek šildymo išlaidų. Nors kvadratinio metro vertė mažesnė, kvadratinių metrų skaičius atitinkamai didesnis – pastarasis efektas vyrauja. Tačiau kadangi savininkai per savo gyvenimą gali sutaupyti nuomos mokesčius ir sumažinti paskolos išlaidas, esmė ta, kad yra pranašumas būsto išlaidų atžvilgiu.

Kai nuoma yra finansinis trūkumas

Taigi ar finansiškai nenaudinga nuomotis? Tyrimas neleidžia daryti tokios išvados. Norint atsakyti į šį klausimą, nuosavybę ir nuomą reikia palyginti visapusiškai. Juk savininkai taip pat pririša daug kapitalo į savo turtą, o nuomininkai – ne. Todėl nuomininkai teoriškai gali investuoti daugiau kapitalo ne nekilnojamojo turto rinkoje ir idealiu atveju gauti didelę grąžą, pavyzdžiui, su akcijomis. 

Čia aprašėme, kaip galima prasmingai palyginti pirkimą ir nuomą.

Tačiau tyrimas rodo, kad iš tikrųjų nuomininkai neišnaudoja savo didesnės finansinės laisvės. Turėdami panašias pajamas, jie daugiau išleidžia vartojimui, o ne investuoja pinigus, kurių nereikia palūkanoms ir paskolos grąžinimui. 

O kalbant apie taupymą, nuomininkai investuoja konservatyviau, bent jau tyrime nagrinėjamoje pajamų grupėje, kai namų ūkio pajamos yra nuo 2000 iki 3000 eurų: taupomųjų sąskaitų dalis tarp nuomininkų yra didesnė praktiškai visose amžiaus grupėse nei tarp savininkų. Kalbant apie akcijų kvotą, savininkai beveik visada yra priekyje.

Gali būti, kad sprendimas įsigyti nekilnojamąjį turtą iš tikrųjų yra svarbus žingsnis: jis žengia koja kojon su noru dalyvauti sistemingai, ilgalaikėje investicijoje ankstyvoje stadijoje. Ir tai atsispindi ne tik tavo keturiose sienose, bet ir visose gyvenimo srityse."