„Jau daugelį metų valstija ragina savo miestus statyti būstus, kad būtų išspręstas didelis trūkumas. Galbūt, jiems tereikėjo pastūmėjimo.
Vienaip ar kitaip, atsakymas turėjo būti „taip“.
Kai 2023 m. Leo Pustilnikovas pateikė paraišką Beverli Hilso miestui statyti 19 aukštų daugiabutį su viešbučiu, vystytojui nerūpėjo, kad tai pažeidžia zonavimo kodeksą, kad miesto taryba vienbalsiai prieštarauja projektui ar kad kaimynai jį apibūdino kaip „monstrą“. Jis buvo įspraustas į kampą ir neketino apsimesti kitaip.
„Mano filosofija visada tokia: jei galiu dirbti su miestu, mielai tai darau“, – sakė ponas Pustilnikovas. „Kai miestas nenori padėti, neturiu problemų jį ignoruoti ir daryti savaip.“
Beverli Hilse, garsėjančiame turtingu anklavu, kuriame plėtra griežtai kontroliuojama, verslas paprastai nebuvo vykdomas taip. Tai sunki vieta statyti. Žemė brangi, darbo jėga brangi, o NIMBYizmas – visur vyraujantis „ne mano kieme“ jausmas – yra ypač stiprus. Miesto zonavimo taisyklės neskatina aukštų ir didelių gabaritų projektų, kurie galėtų supykdyti netoliese esančių individualių namų savininkus. Penkių aukštų yra didžiausias leistinas daugiabučio gyvenamojo namo aukštis – ir jie leidžiami tik keliuose miesto kvartaluose.
Ponas Pustilnikovas buvo pasiryžęs tai pakeisti. Po dviejų dešimtmečių investicijų į mažas pajamas gaunantiems asmenims skirtus butus Los Andželo centre jis aptiko mažai žinomą valstijos įstatymą, kuris leido jam įgyvendinti didelio tankumo projektus, tokius kaip 19 aukštų bokštas South Linden Drive, miestuose, kurie jų nenorėjo.
Įstatymas vadinamas „statytojų vaistu“ ir buvo sukurtas siekiant įveikti politines kliūtis, dėl kurių Kalifornija tapo viena sunkiausiai statomų vietų šalyje. Įstatymas veikia panaikindamas vietines zonavimo taisykles, kai miestai nesugeba suplanuoti pakankamai būstų, kaip reikalauja valstija.
Nors statytojų teisių gynimo priemonė buvo įtraukta į apskaitą nuo 1990 m., ji iš esmės buvo nenaudojama iki 2022 m. Tačiau nuo to laiko statytojai visoje valstijoje pateikė dešimtis planų statyti 10 ir 20 aukštų pastatus rajonuose, kur jiems niekada nebuvo leista. Ponas Pustilnikovas, kuris padėjo sukurti šią taktiką, pasiūlė 10 tokių projektų visoje Los Andželo apygardoje.
Brianas Hanlonas, Kalifornijos YIMBY, grupės, kovojančios už daugiau būstų, generalinis direktorius, statytojų teisių gynimo priemonę pavadino „Damoklo NIMBY kardu“. Vien grėsmė paskatino miestus priimti daugiau būstų nei per pastaruosius dešimtmečius.
Kalifornijos būsto krizė yra gerai dokumentuota ir rimta. Tačiau ji nėra unikali. Nuo Niujorko iki Los Andželo ir daugybės mažesnių vietovių tarp jų, pūliuojantis būsto trūkumas privertė amerikiečius daugiau savo biudžeto lėšų skirti būstui, todėl jie jaučiasi skurdesni ir įstrigę vietoje.
Visi sutaria, kad Amerika nesugebėjo pastatyti pakankamai būstų; poreikis ką nors daryti dėl trūkumo yra vienas iš nedaugelio dalykų, dėl kurių, regis, sutaria demokratai ir respublikonai. Nepaisant to, atotrūkis tarp abstraktaus susitarimo, kad mums reikia daugiau būstų, ir konkretaus projekto statybos konkrečiame kvartale apsunkina šalies poreikių įgyvendinimą.
Interesų grupės nenoriai riboja reglamentus, tokius kaip aplinkosaugos taisyklės, kurie gali pratęsti net ir mažų projektų įgyvendinimą. O noras neleisti kaimynystei keistis yra giliai įsišaknijęs vietos politikoje ir žmogaus psichikoje. Yra tiesiog per daug dalykų, dėl kurių galima prieštarauti: eismas. Nepakanka automobilių stovėjimo vietų. Skundai, kad pastatas prastai suprojektuotas, užstoja saulės šviesą arba turėtų būti parkas. vietoj to.
Siekdami tai spręsti, Sakramento įstatymų leidėjai pastarąjį dešimtmetį parašė daugybę įstatymų, kuriais siekiama sukurti daugiau būstų. Įstatymai svyruoja nuo mažų kodavimo pakeitimų, kurie palengvina kelią kiemo „močiutės butams“, iki tektoninio valstijos istorinio aplinkosaugos įstatymo perrašymo. Galutinis rezultatas yra tas, kad rajonai tampa aukštesni ir tankesni, naikinant vietos kontrolę dėl žemės naudojimo. Kitos valstijos, įskaitant Oregoną, Masačusetsą, Montaną, Teksasą ir Arizoną, naudojo panašią taktiką būsto pasiūlai didinti.
Buffy Wicks, demokratė valstijos Asamblėjoje iš Oklando, parašiusi keletą įstatymų, skirtų paspartinti būsto statybą, teigia, kad valstija turi įveikti ir vietos taisykles, ir pačios valstijos sukurtą biurokratiją.
„Mes patys sau trukdėme ir sukūrėme pelkę, dėl kurios neįmanoma pastatyti mums reikalingų būstų“, – sakė ji.
Statytojų teisių gynimo priemonė turi potencialo tai dar labiau paspartinti, nors dar per anksti spręsti, kiek ji galiausiai bus veiksminga. Kol kas atrodo, kad vystytojai turi pranašumą: kai miestai ginčija bylas, statytojai dažnai laimi. Reaguodami į tai, miestai nenoriai pritarė aukštesniems pastatams, kurie anksčiau buvo neįsivaizduojami. Rugpjūtį Pustilnikovas laimėjo bylą prieš Beverli Hilsą dėl Linden Drive projekto.
„Gaila, kad valstija nusprendė atimti iš miestų nemažai vietos zonavimo teisių“, – pareiškime teigė Beverli Hilso miesto advokatas Larry Wieneris.
Ironiška tai, kad statytojo teisių gynimo priemonė buvo atrasta beveik atsitiktinai. Net ponia Wicks, viena iš Kalifornijos įstatymų leidėjų, labiausiai pasisakančių už būsto statybą, teigė, kad įstatymų leidžiamoji valdžia niekada negalės priimti įstatymo dabar dėl vietos valdžios pasipriešinimo. Taigi, vienas veiksmingiausių Kalifornijos įstatymų dėl būsto statybos nebuvo jos būsto krizės ar politinės valios produktas, o teisėkūros reliktas.
„Politika, leidžianti priimti bet ką, kas primena statytojo teisių gynimo priemonę, šiandien būtų pernelyg sudėtinga“, – sakė ponia Wicks. „Taigi viena iš galingiausių priemonių kovojant su mūsų būsto krize yra įstatymas, priimtas“ prieš tris dešimtmečius.
Ponas Pustilnikovas negaišo laiko bandydamas pamokyti miestą. Teisėjui priėmus jam palankų sprendimą, jis pagrasino pataisyti Linden Drive pastatą, kad jis būtų dar aukštesnis.
Statyba ten, kur žmonės gyvena
Plėtros triumfas yra tas, kad sunkiau statyti ten, kur žmonės gyvena, nei ten, kur jie negyvena.
Per dešimtmečius po Antrojo pasaulinio karo Kalifornija tapo daugiausiai gyventojų turinčia valstija ne statydama aukštus pastatus, o išskleisdama gyvenvietes po ūkius ir sodus bei sujungdama juos su tūkstančiais mylių greitkelių. Saulės juostos miestai, tokie kaip Dalasas ir Finiksas, nukopijavo šį planą.
Neigiama reakcija į plėtrą kilo septintajame ir aštuntajame dešimtmečiuose, kai buvo paskelbti vietiniai augimo moratoriumai ir kovojama prieš greitkelius. Kaip alternatyvą aplinkosaugininkai siūlė tankiau statyti esamuose miestuose, tai tapo žinoma kaip išmanusis augimas.
Tačiau, kad ir kaip žmonės galėtų apgailestauti dėl asfaltavimo ant karvių ganyklos, atrodo, kad niekas jų taip neerzina, kaip naujos statybos jų pačių kaimynystėje. Per pastaruosius 30 metų Kalifornijos įstatymų leidžiamoji valdžia bandė neutralizuoti šį hiperlokalinį pasipriešinimą. Šis procesas buvo vingiuotas ir varginantis. Tačiau bendra tendencija rodo, kad valstija bando atimti valdžią iš vietos valdžios. Valstijos sukurti įstatymai dažniausiai vykdomi viešai nematomu būdu, pasitelkiant painių planavimo procesų tinklą, kurio galutinis rezultatas yra dokumentas, vadinamas „būsto elementu“.
Būsto elementas iš esmės yra planavimo ataskaita, kurią miestai turi pateikti valstijai kas aštuonerius metus. Joje šimtuose puslapių žemėlapių ir tankios biurokratinės tvarkos jie išsamiai aprašo, kaip planuoja leisti tam tikrą kiekį būstų įvairiais įperkamumo lygiais, o šį skaičių nustato valstijos ir regioninės valdžios institucijos.
Problema ta, kad šis procesas istoriškai buvo farsas. Miestai dažnai kurdavo būsto elementus, kurie ateityje statytų būstus sunkiai prieinamose vietose, ir nors vystytojai ir valstija galėjo ginčyti planus, dažniausiai nė vienas to nedarė. Kadangi vietos pareigūnai buvo priklausomi nuo rinkėjų, kurie retai norėjo naujos plėtros, mažai kas buvo statoma.
Statytojų teisių gynimo priemonių paieška
Maždaug prieš dešimtmetį Kalifornijos įstatymų leidžiamoji valdžia vėl pradėjo stiprinti savo būsto pastangas, griežtindama galiojančius įstatymus. Tarp šių pakeitimų buvo du esminiai pakeitimai: miestuose dabar reikės planuoti daug daugiau būstų nei anksčiau, o vystytojams tapo lengviau paduoti į teismą miestus, kurie atsisako jų projektų.
Šios pastangos netikėtai sustiprėjo 2019 m. Naujųjų metų dieną. Tą popietę Christopheris Elmendorfas, Kalifornijos universiteto Davise teisės profesorius, kurio socialinės žiniasklaidos paskyrą atidžiai seka vystytojai ir jų teisininkai, paskelbė temą „Twitter“. Joje jis išsamiai aprašė mažai pastebėtą sąlygą, kuri tam tikrais atvejais gali visiškai panaikinti miesto zonavimą.
„Kalifornijos būsto rinkos dalyviai: kodėl statytojai nepasinaudojo valstijos įstatymu, leidžiančiu 20 % įperkamiems projektams netaikyti zonavimo / planavimo miestuose, kuriuose nėra pakankamai talpinančių patalpų?“ – taip prasidėjo.
Jis pasiūlė žemės naudojimo atitikmenį plutoniui.
Daugiau nei dešimtyje tviterio žinučių ponas Elmendorfas teigė, kad nuo 1990 m. Kalifornijoje egzistavo spraga, leidžianti vystytojams apeiti vietinius zonavimo kodeksus miestuose, kurių būsto elementas buvo pripažintas neatitinkančiu reikalavimų. Tolesniame dokumente jis pavadino tai „statytojo gynimo priemone“, užsimindamas apie panašų mechanizmą, atsiradusį po Naujojo Džersio teismo sprendimų, kurie formavo būsto politiką šioje valstijoje.
Ši išlyga buvo retai naudojama. Tačiau, kaip atsitiko, sąlygos ja pasinaudoti istoriškai buvo idealios. Visoje valstijoje miestai netrukus susidurs su tokiu staigiu būsto tikslinių skaičių augimu, kad reguliavimo institucijos beveik garantuotai pripažins jų planus neatitinkančiais reikalavimų.
Nedaug miestų patyrė didesnį poveikį nei Beverli Hilsas: ankstesnis miesto būsto elementas reikalavo planuoti tris (taip, tris) naujus būsto vienetus. Pagal naują paskirstymą, kuris įsigaliotų 2023 m., jis turėjo planuoti daugiau nei 3000.
Beverli Hilsas pateikė planą dėl daugiau nei 3000 vienetų, tačiau dauguma jų buvo išdėstyti intensyvaus eismo zonoje, kur daug vietos užima mažmeninės prekybos ir biurų pastatai, įskaitant Kino meno ir mokslo akademijos būstinę. Ar vystytojas tikrai ketino akademijos pastatą paversti butais ir daugiabučiais?
Advokatų grupė „Californians for Homeownership“ padavė miestą į teismą, teigdama, kad didelė dalis naujų būstų, kuriuos planavo statyti Beverli Hilse, niekada nebus pastatyta. Teisėjas sutiko, ir miesto būsto projektas buvo atmestas pagal valstijos reglamentus.
Nepaisant to, daugelis statytojų nenorėjo kelti statytojų teisių gynimo priemonių, nerimaudami, kad šie projektai atstums miestus, su kuriais jiems greičiausiai teks dirbti ateityje.
„Kaip ir bet kurioje kitoje pramonės šakoje, kartais reikia kelių piratų, kad pakeistumėte dinamiką“, – sakė Dave'as Randas, Los Andžele įsikūrusios žemės naudojimo įmonės „Rand Paster & Nelson“, atstovaujančios Leo Pustilnikovui, partneris.
Ponas Pustilnikovas buvo pasirengęs būti tuo piratu.
Miestų (ir priemiesčių) pertvarkymas
Neseniai vieną popietę susitikau su ponu Pustilnikovu baltomis staltiesėmis užtiestame itališkame restorane Beverli Hilse, maždaug už mylios nuo jo sklypo Linden Drive gatvėje. Jo advokatas ponas Randas liepė man ieškoti blogiausiai apsirengusio vaikino kambaryje. Ir kaip ten buvo, ten radau poną Pustilnikovą, laukiantį manęs su šortais, šlepetėmis ir marškinėliais, kurių apykaklė, regis, ką tik buvo ištraukta iš virvės traukimo.
Kramtydamas duoną, o padavėjai su kaklaraiščiais vaikščiojo nuo stalo prie stalo, ponas Pustilnikovas paaiškino, kad jo specialybė – sandoriai su „plaukais“, o tai reiškia sudėtingus ir labai rizikingus sandorius. Iki šiol jo viešas įvaizdis daugiausia buvo susijęs su tuo, kad jis buvo kelių senstančių pastatų Los Andželo centre, skirtų mažas pajamas gaunantiems nuomininkams, daugelis jų išeina iš benamių, savininkas.
Kalbant apie statytojo siūlomus pastatų taisymo projektus Beverli Hilse, Santa Monikoje, Vakarų Holivude ir Redondo Biče, jis man pasakė, kad daugeliu atvejų neplanavo jų statyti pats. Veikiau jis tikisi gauti pastatų nuosavybės teises ir parduoti žemę kitam statytojui už priemoką. Tai leistų jam pasipelnyti iš tokio tipo įnirtingos kovos – kitaip tariant, dėl plaukų slinkimo – su kuria konfliktų vengiantis vystytojas galbūt nenorėtų susidurti.
Beverli Hilsas buvo ypač viliojantis taikinys. Teoriškai tai yra nepriklausoma 32 000 gyventojų turinti savivaldybė su savo mokyklos rajonu ir policijos departamentu, kurios ribas žymi miesto ikoniški skydo formos ženklai. Tačiau ją supa Los Andželas.
Kai ponas Pustilnikovas pradėjo siekti „Linden“ bokšto, statybininkų teisių gynimo projektai turėjo skirti 20 procentų savo butų nuomininkams, kurių kainos mažesnės nei rinkos. (Šis procentas vėliau buvo sumažintas naujais valstijos įstatymais.) Paradoksalu, bet įperkamų butų statyba yra labiau įmanoma turtinguose rajonuose, tokiuose kaip Beverli Hilsas, nes vystytojai gali imti daug didesnes nuomos kainas už rinkos kainos butus.
Nuo to laiko Beverli Hilse buvo pateikta 16 paraiškų dėl statybininkų teisių gynimo projektų. Gyventojai yra pasibaisėję. Laiškuose, kuriuose prieštaraujama Linden Drive projektui, kaimynai teigė, kad projektas sunaikins rajoną, skatindamas kitus vystytojus „statyti milžiniškus projektus“, ir sukūrė įspūdį, kad „sienos griūva, o mes neturime jokių žodžių“.
„Nė vienas iš mūsų neprieštarauja įperkamam būstui“, – sakė Kennethas Goldmanas, Pietvakarių Beverli Hilso namų savininkų asociacijos prezidentas. Bet pastatas, kurio aukštis beveik keturis kartus viršijo miesto aukščio ribą?
„Nereikia būti NIMBY, kad pasakytum, jog tai tiesiog per daug peržengia ribas“, – sakė jis.
Po to, kai p. Pustilnikovas pateikė Linden Drive projektą, miesto taryba vienbalsiai atmetė jo pasiūlymą.
Miestas buvo paduotas į teismą – du kartus, pirmą kartą Kalifornijos gyventojų už būsto nuosavybę, o vėliau p. Pustilnikovas. Ieškiniai buvo sujungti, o rugpjūtį teisėjas Curtis A. Kinas, kuris, kadangi tai Pietų Kalifornija, kadaise dalyvavo realybės šou „Didysis brolis“, priėmė sprendimą p. Pustilnikovo naudai. Beverli Hilsas dar turi mėnesį apskųsti sprendimą, tačiau tai būtų brangu. Siekiant atgrasyti miestus nuo vilkinimo teismuose dėl plėtros, valstijos įstatymai įpareigoja miestus, apskundžiančius savo nuostolius tokio tipo bylose, sumokėti užstatą, kuris gali lengvai viršyti 10 mln. dolerių.
Ponas Randas teigė, kad bylinėjimasis Linden Drive gatvėje greičiausiai bus gairės, paskatinsiančios kitus miestus iš karto patvirtinti statybininkų taisymo projektus arba bent jau greitai sudaryti sutartis su vystytojais.
Per kelis mėnesius po pono Pustilnikovo pergalės teisme Beverli Hilso planavimo komisija balsavo už devynių statybininkų taisymo projektų, iš viso 659 butų, patvirtinimą. Tai būtų daugiau būstų, nei Beverli Hilsas pastatė per pastarąjį laiką.
Kaip sukurti patikimą grėsmę
Jei Kalifornija kada nors ketina išspręsti savo būsto problemą, ji turės išsiaiškinti, kaip palengvinti daugiau būstų statybą miesto centruose. Plėtra išlieka pigiausiu ir efektyviausiu būdu greitai pastatyti daug būstų, ir beveik nėra jokių galimybių, kad šalis galėtų išspręsti savo būsto trūkumą nestatydama daug daugiau jų.
Tačiau Kalifornijoje ir visoje šalyje didžiausios nuomos kainos ir didžiausios išlaidų naštos beveik visada yra jau išsivysčiusiuose, darbo vietų gausiuose rajonuose. Išsiaiškinti, kaip statyti būstą rajonuose, kuriuose statyba yra brangi ir sudėtinga, o didelės rinkėjų grupės ją atmeta, yra galvosūkis, kurio dar iki galo neišsprendė nė vienas JAV miestas.
Harvardo ekonomistas Edwardas Glaeseris ir Vartono mokyklos finansų profesorius Josephas Gyourko neseniai paskelbtame straipsnyje pažymėjo, kad daugelyje sparčiai augančių Saulės juostos miestų – tų, į kuriuos linkę persikelti žmonės, turintys didelę kainą iš Kalifornijos, – būsto kainos smarkiai išaugo. Autoriai padarė išvadą, kad taip yra todėl, kad jų gyventojai nėra labiau entuziastingi dėl tankesnio gyvenamųjų rajonų skaičiaus didinimo nei Berklio ar Beverli Hilso gyventojai.
Norėdama vėl tapti šalies būsto pradininke, Kalifornija turės išsiugdyti politinę valią reformuoti savo miesto zonas ir senus priemiesčius, kad jie taptų tankesni ir lengviau valdomi be automobilio. Statytojų sprendimo pamoka yra ta, kad iki šiol veiksmingiausias būdas tai padaryti yra sukurti patikimą grėsmę, kurios negali ignoruoti miestai, vengiantys būsto.
Praėjusiais metais įstatymų leidėjas priėmė ponios Wicks pateiktą įstatymo projektą, kuriuo statytojo teisių gynimo priemonė buvo aiškiai kodifikuota modifikuota forma: statytojai galėtų lengviau pasinaudoti šia taktika mainais į nustatytus tankumo apribojimus. Jie negali statyti bet ko, ko nori, tačiau leistinas tankumas vis tiek yra kelis kartus didesnis nei leidžia vietinės zonavimo taisyklės.
Galutinis statytojo teisių gynimo priemonės poveikis greičiausiai bus matuojamas ne tik pagal tai pastatytų butų skaičių, bet ir pagal tai, kurie pastatyti dėl to baiminantis. Prieš kelerius metus, kai Santa Monika dirbo prie savo būsto dalies, Jesse Zwickas, kuris siekė tapti miesto tarybos nariu, nusivylęs sėdėjo, kol jo būsimi kolegos balsavo už planą, kurį valstija galiausiai atmetė dėl to, kad jame nebuvo numatyta pakankamai butų, sakė jis.
Tada atsirado statytojai, įskaitant poną Pustilnikovą, ir turtingas pajūrio miestas buvo užverstas būsto pasiūlymais. Galiausiai miestas susitarė su statytojais, ir poveikis greičiausiai bus jaučiamas dar ilgai.
„Statybininkų siūlomų sprendimų baimė atvedė daug žmonių, kurie buvo linkę kovoti su viskuo“, – sakė ponas Zwickas. „Jie suprato, kad mūsų interesas yra augti ir bent jau turėti galimybę pareikšti savo nuomonę apie tai, kaip tai darome.“ [1]
1. The Housing Strategy That Has California NIMBYs in a Corner. Dougherty, Conor; Bhaskar, Gabriela. New York Times (Online) New York Times Company. Nov 20, 2025.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą