„2020 m. Džekui Kroninui San Francisko rajono namai atrodė per brangūs arba per toli nuo miesto centro, kad galėtų juos nusipirkti. Technologijų darbuotojas vis tiek norėjo gabalo karščiausio savo gyvenimo būsto rinkos, todėl pradėjo dairytis toliau.
Praėjusiais metais 28 metų vyras pasinaudojo svetaine Roofstock, kurioje pateikiami sąrašai ir duomenys investuotojams, besidomintiems nekilnojamojo turto nuoma, kad nusipirktų trijų miegamųjų namą už Džeksono (Miss.) už 265 000 dolerių.
P. Croninas, kuris dabar gyvena Niujorke, niekada nesilankė Džeksone ir nebuvo susitikęs su nuomininkais jo namuose, plote, lengvai apželdintame krūmais ir krepiniais mirtų medžiais. Užtenka žinoti, kad valdymo įmonė už jį surenka 2300 dolerių per mėnesį nuomos mokesčio.
„Kol kas viskas gerai“, – sakė jis.
P. Croninas yra naujo nešiojamųjų kompiuterių savininkų judėjimo, kurio metu pavieniai investuotojai perka namus, dažnai kitose valstijose, dalis, kad išnuomotų. Daugelis yra gerai apmokamų specialistų, kurie kartu su akcijų ar obligacijų fondais laiko nuomą, kaip pagrindinę investiciją. Naujausios technologijos, kurios supaprastina procesą ir leidžia įsigyti būstą internetu, paskatino judėjimo augimą.
Duomenų paslaugos padeda būsimiems savininkams tiksliai pasirinkti rajonus, pateikiant jiems išsamias pardavimo kainas, nusikalstamumo lygius ir vietines mokyklas. Internetinės nekilnojamojo turto prekyvietės, tokios kaip „Roofstock“ ir „Appreciate“, susieja jas su finansavimo ar vietiniais valdytojais, galinčiais tvarkyti nekilnojamojo turto priežiūrą ir nuomą. Turinio leidėjai ir interneto forumai, tokie, kaip BiggerPockets, siūlo investavimo strategijas ir patarimus, kur pirkti.
„Viską galima padaryti internetu, – sakė nekilnojamojo turto konsultantas Johnas Burnsas iš Irvine, Kalifornijoje. – Tai pakeitė žaidimą.
Remiantis būsto duomenų bendrovės „CoreLogic“ duomenimis, didelių ir mažų investuotojų būsto pirkimai per pandemiją išaugo iki rekordinio lygio ir 2022 m. vasario mėn. pasiekė aukščiausią lygį – 28 % visų vienos šeimos namų pardavimų, o 2019 m. tą patį mėnesį – 17 %.
Tokie asmenys, kaip ponas Croninas ar kitos mažos įmonės, turinčios 10 ar mažiau namų, sudarė apie pusę visų investuotojų pirkimų.
„The Wall Street Journal“ parengtas atskiras „Attom Data Solutions“ investuotojų pirkimų matas rodo, kad išaugo ir nevalstybinių smulkiųjų investuotojų niša. Šios grupės nariai, įsigyjantys nuo dviejų iki 10 būstų per metus, antrąjį 2022 m. ketvirtį nupirko 2,1 % visų amerikiečių parduotų namų, palyginti su 1,5 % per tą patį 2019 m. ketvirtį.
Individualius investuotojus į būsto rinką patraukė spartus būsto kainų augimas, žemos hipotekos palūkanų normos ir kylančios nuomos kainos. Pastaraisiais mėnesiais būsto pardavimas sulėtėjo dėl didesnių skolinimosi išlaidų, ribotos pasiūlos ir didelių kainų. Remiantis nekilnojamojo turto agentais ir kai kuriomis rinkos ataskaitomis, aptinkama, kad kai kurie investuotojai pasitraukė iš rinkos.
Nuomojamo turto turėjimas bet kurioje rinkoje yra susijęs su rizika. Nenumatytas remontas, nuomininkai, kurie nustoja mokėti nuomos ir turto valdymo mokesčius, dažnai 8–10% pajamų, gali suvalgyti potencialų pelną. Kai kurie investuotojai, kurie savo pirkinius finansuoja iš kintamų palūkanų paskolų, taip pat gali susidurti su didesniais mokėjimais, jei palūkanų normos ir toliau augs.
Tačiau nuomos kainos ir toliau kyla į naujas aukštumas visur JAV, todėl verslas gali būti pelningas, net ir didėjant palūkanų normoms.
Dėl to net ir mažos būsto rinkos tampa mažiau vietinės. Kai rajono gyventojai teikia pasiūlymus dėl namų Džeksone ar Džeksonvilyje, Fla., jie susiduria su profesionalių nekilnojamojo turto bendrovių ir smulkių investuotojų konkurencija visoje šalyje, tuo metu, kai parduodamų namų atsargos jau laikomos mažomis. Dėl to jauniems vietos gyventojams tapo dar sunkiau susikurti finansinį lizdą, įsigyjant būstą, o tai dar labiau padidina būsto išlaidas.
Melissa Spears ir jos vaikinas Michaelas Kroeze'as gyvena Džeksono rajone ir norėtų kartu nusipirkti namą. Praėjusiais metais jie pradėjo ieškoti Madisono apygardos priemiestyje, kur daugelis namų buvo pastatyti šį šimtmetį, turi didelę veją ir yra netoli gerų mokyklų ir parduotuvių.
M. Spears, dirbanti mažmeninės prekybos srityje, ir M. Kroeze, dirbantis vietiniame banko padalinyje, norėtų įsigyti būstą, kurio kaina mažesnė nei 300 000 dolerių. Pasak jų, juos iš namų išmušė greitesni pasiūlymai arba pirkėjai grynaisiais. M. Spears sakė, kad jos nedomina namo nuoma, kaip alternatyva.
„Mums nuoma yra visiškas mūsų pinigų švaistymas“, – sakė ji.
Daugelis „Roofstock“ klientų yra pakrančių technologijų darbuotojai, uždirbantys nuo 200 000 iki 300 000 dolerių per metus, sakė Gary Beasley, vienas iš įkūrėjų ir generalinis direktorius. Šiems pirkėjams reikės maždaug 300 000 dolerių pradinių įmokų, kad galėtų įsigyti gyvenamąjį turtą savo bendruomenėse.
Už 40 000 doleriųprasinį įnašą jie gali nusipirkti namą pigesnėje rinkoje ir imti nuomą, kuri atneša pastovų pelną.
„Tai, ką matome, yra tai, kad žmonės tarsi atsieja gyvenamąją vietą nuo nuosavybės“, – sakė J. Beasley.
Pietų metro kur yra didelės mažas ir vidutines pajamas gaunančių nuomininkų populiacijos, buvo ypač populiarios pakrantės investuotojų grynųjų pinigų kryptys. „Attom“ duomenimis, nevalstybiniai smulkieji investuotojai pirmąjį šių metų pusmetį sudarė 4,24 % visų pardavimų Rolyje, NC, 5,26 % visų pardavimų Atlantoje ir 8,61 % pardavimų Memfyje – daug daugiau, nei šalies vidurkis.
Sutelktinio finansavimo platformos suteikė galimybę smulkiems nevalstybiniams investuotojams įsigyti dalinių pirkinių ir vienos šeimos namuose. Vienas iš naujausių, „Arrived“, per praėjusius metus užsiregistravo 12 000 žmonių investuoti į 150 nuomojamų būstų, o daugiau, nei 100 000 kitų kreipėsi dėl būsimų investicijų per įmonę. Į vieną pradinį namą Klarksvilyje, Tenesijoje, 535 investuotojai suvienijo jėgas, kai kurie investavo vos 100 dolerių.
Investuotojai pigesniuose pietiniuose miestuose gali gauti didesnes nuomos kainas, palyginti su pardavimo kainomis, nei daugelyje kitų vietų. Remiantis Roofstock analize, 2020 m. gruodžio mėn. Memfio ir Birmingemo metro zonose buvo didžiausias nuomos mokestis, palyginti su pardavimo kaina JAV. Mėnesinė hipotekos įmoka už vidutinės kainos namą Birmingeme tuo metu buvo tik 599 dolerių, o vidutinė mėnesio nuomos kaina buvo 1 166 dolerių, beveik dvigubai daugiau.
Tokie skaičiai patraukė Cronino dėmesį ir iš pradžių jis norėjo investuoti į Birmingeme. Jis sakė, kad kai kurie, tikėtina, investuotojai, tokie kaip jis, jį viršijo daugiau, nei 10 kartų.
Džeksonas dar nepritraukė tiek investuotojų, kiek kai kurie Sunbelt miestai, tačiau pastaruoju metu jo pigesni namai sulaukia daugiau investuotojų dėmesio, o tai greičiausiai padėjo padidinti namų vertę. Nekilnojamojo turto tarpininkavimo bendrovės „Redfin Corp.“ duomenimis, visame didesniame Džeksono rajone nuo 2019 m. lapkričio iki 2020 m. lapkričio mėn. namų kainos pakilo 29 proc.
Misisipės sostinėje vis dar yra mažesnės kainos, nei Birmingeme, be to, ji gali pasigirti dideliu nuomininkų skaičiumi ir patraukliais nuomos ir pardavimo kainų santykiais. M. Croninas teigė, kad jam tereikės kukliai padidinti nuomos mokestį, kad ilgainiui gautų norimą metinę grąžą iki 15 proc.
„Redfin“ teigimu, būsto kainos aplink Džeksoną pastaruoju metu augo lėčiau, nei 2020 m., o tai gali reikšti, kad kai kurie investuotojai ieškos kituose miestuose ar net parduos savo nekilnojamąjį turtą, kad reinvestuotų į rinkas, kuriose kainos auga sparčiau. Tai padidina galimybę vietiniams būsto pirkėjams įsigyti daugiau galimybių, tačiau tai taip pat gali sukelti nepageidaujamą nepastovumą rinkai.
Vietiniai Džeksono nekilnojamojo turto brokeriai lažinasi, kad investuotojai ir toliau ateis. Ryanas Porteris, nekilnojamojo turto agentūros „NextHome Realty Experience“ savininkas, sakė, kad pastaraisiais metais pardavė Džeksono rajone nuomojamus namus pirkėjams iš Kalifornijos, Nevados, Kolorado, Ohajo, Niujorko ir Vašingtono.
Jie ieškojo pinigų iš Misisipės žemų namų kainų, mažų mokesčių ir neribojančių nuomos įstatymų. „Jie mieliau tai darytų šalia jų, bet jie tiesiog negali“, – sakė jis.
Evernest, kita įmonė, kuri specializuojasi, valdant nuomojamą nekilnojamąjį turtą nevalstybiniams gyventojams, išplatino baltą knygą, kurioje teigiama, kad „nuomotojui palanki“ Misisipė, kurioje nėra jokių apribojimų, kiek galite paprašyti nuomininko sumokėti užstatą ir kur iškeldinami greičiau, nei kitose šalies vietose.
Los Andželo programinės įrangos kūrėjas Sree Partha pernai įsigijo trijų miegamųjų namą Džeksono priemiestyje Brandone už 212 000 dolerių grynaisiais. Jis greitai jį išsinuomojo už 1855 dolerių per mėnesį. Kai pirmasis jo nuomininkas nusprendė išvykti pasibaigus nuomos sutarčiai šį pavasarį, P. Partha liepė vietos nekilnojamojo turto valdytojui pakelti nuomos mokestį daugiau, nei 37%, iki 2550 dolerių.
„Kai jis išėjo pernuomoti, paklausa buvo daug didesnė“, – sakė G. Partha. Jam nekilo problemų susirasti naują nuomininką.
Tai nebuvo lengvi pinigai. Jis nusipirko kitą namą, kuriam prireikė pakankamai intensyvaus remonto, kurio metu ponas Partha turėjo sumokėti už nuomininko perkėlimą, kol buvo atlikti darbai.
Miesto tarybos narys Aaronas Banksas, atstovaujantis kai kurioms Pietų Džeksono dalims, norėtų apsunkinti nevalstybinių investuotojų reikalus. Jis pasiūlė potvarkį, pagal kurį visi savininkai privalo registruotis mieste, mokėti mokesčius ir atlikti namų patikrinimus, kad galėtų veikti. Jo pasiūlyme taip pat apibrėžiami nekilnojamojo turto priežiūros standartai ir būtų užkirstas kelias nuomotojams versti nuomininkus atsidaryti komunalinių paslaugų sąskaitas per trečiąsias šalis. Tokia praktika, pasak J. Bankso, kai kuriems nuomininkams sukelia papildomų išlaidų.
Ponas Banksas sakė, kad dėl padidėjusio investuotojų aktyvumo ir kylančių nuomos kainų mažesnes pajamas gaunantiems žmonėms įsigyti būstą tapo mažiau galimybių. „Tai išlaiko žmones cikle, besikartojančiame nuomininko ciklą visą gyvenimą“, – sakė jis. „Jūs mokate 1700 dolerių per mėnesį, jums tikriausiai sunku laiku atlikti mokėjimus, kad gautumėte kreditą ten, kur jis turi būti“.
Šalininkai teigia, kad investuotojai siūlo nuomininkams prieigą prie pageidaujamų, saugių rajonų gerų mokyklų rajonuose, kur jie negalėjo sau leisti nusipirkti.
Kevinas Ortneris, nuomos nekilnojamojo turto valdytojo ir internetinės prekyvietės „Apreciate“ vadovas, sakė, kad naujoji mažų išorinių įmonių banga - investuotojai gali paskatinti spartesnį kainų kilimą. Tačiau jis teigė, kad dėl jau egzistuojančių įperkamumo problemų ir būsto pasiūlos trūkumo žmonės jau buvo priversti pasitraukti iš parduodamų namų rinkos, todėl jiems dažniau teks nuomotis.
„Kol šie žmonės, esantys už valstijos ribų... siūlo puikią vietą gyventojui gyventi, jie taip pat daro paslaugą tai bendruomenei“, – sakė jis.
Kai kurios namų savininkų asociacijos susirūpino dėl didėjančio investuotojų pirkimų jų apylinkėse ir ėmėsi veiksmų juos apriboti.
Pasak namų savininkų asociacijos, Džeksone investuotojai valdo daugiau nei 20% namų Fondren North kaimynystėje. Gyventojai dabar perka kaimyninius namus anksčiau, nei kitos valstijos nuomos investuotojai gali.
Liz Brister, kaimynystės išsaugojimo grupės „Fondren Renaissance Foundation“ prezidentė, sakė, kad iki šiol įsigijo, renovavo ir pardavė devynis, netoliese esančius, namus savininkams, daugumą jų už mažiau nei 200 000 dolerių.
„Norime į savo bendruomenę įtraukti kai kuriuos pirmą kartą namų savininkus, kaip ir mes prieš 30 metų“, – sakė ji.” [1]
1. Small Investors Snap Up Out-of-Town Properties --- Technology helps laptop landlords collect homes across the U.S.
Parker, Will; Friedman, Nicole.
Wall Street Journal, Eastern edition; New York, N.Y. [New York, N.Y]. 29 Aug 2022: A.1.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą