Kada galiu išnuomoti mano butą Vokietijoje turistams?

"Internetiniuose portaluose, tokiuose, kaip „Airbnb“, galite pasiūlyti privatų apgyvendinimą atostogoms ir su tuo užsidirbti daug pinigų. Tačiau tai ne visada teisėta.

Pripučiamas čiužinys ir pusryčiai – „Airbed and Breakfast“: pradinė idėja tebėra pavadinime. „Airbnb“ buvo įkurta prieš 15 metų, kaip internetinė privataus apgyvendinimo prekyvietė. Nesudėtingas, šaunus, ne toks beasmenis, kaip viešbutyje, o kaip svečias su draugais ir tiesiog jų gyvenimo viduryje – Airbnb ir kitos privačios apgyvendinimo tarpininkavimo platformos stengiasi išlaikyti šį mitą, nors dalinimosi idėja jau seniai tapo labai pelningu verslo modeliu, dažnai ir butų savininkams. 

Nes su trumpalaike nuoma, ypač didmiesčiuose, galite uždirbti žymiai daugiau pinigų, nei įprastoje nuomos rinkoje.

O ar savininkas gali su savo butu daryti, ką nori, išnuomoti trumpam ar ilgam laikui? „Iš esmės taip, – sako Oliveris Elzeris, teisėjas iš Berlyno ir gyvenamosios nuosavybės teisės ekspertas, – kaip savininkas taip pat galite išnuomoti dienai ar savaitei. 

Nepaisant to, ribos yra – ir jas nustato savivaldybės.

Su kiekvienu butu, kuris nuomojamas tik poilsiautojams, medicinos turistams ar verslo reikalais keliaujantiems asmenims, vietiniams laisvų butų skaičius mažėja. Įperkamos nuomos būstai daugelyje didžiųjų miestų jau yra reta prekė, todėl daugelis savivaldybių riboja trumpalaikę nuomą – tai reiškia, kad nuoma tik kelioms dienoms ar savaitėms. 

Nacionalinio reguliavimo nėra. Jei norite nuomotis, turite pasiteirauti savo miesto ar savivaldybės, kaip jie sprendžia „gyvenamojo ploto pritaikymo kitoms reikmėms“ temą.

Pavyzdžiui, kai kuriose vietose miegamosioms vietoms gali būti pasiūlyti atskiri kambariai, bet ne visas butas. Dažnai reikalinga registracija, o kartais ir oficialus patvirtinimas, pavyzdžiui, Berlyne ar Hamburge. Štutgarte draudžiama naudoti butą ilgiau, nei dešimt savaičių per metus „trečiųjų asmenų apgyvendinimui“, tačiau jį išnuomoti ilgesnio nebuvimo metu, pavyzdžiui, kelių savaičių kelionei į užsienį, leidžiama.

Miunchene taip pat draudžiama išnuomoti butą ar namą, tik kaip atostogų būstą. Kita vertus, tarpininkavimo platformose gali būti siūlomi atskiri kambariai, daugiausia iki 50 procentų gyvenamojo ploto – ir visas, šiaip savarankiškai stovintis būstas, pavyzdžiui, buvimo užsienyje metu, taip pat, bet tik ne daugiau, kaip aštuonias savaites per metus.

Pažeidimai gali kainuoti brangiai: per pastaruosius penkerius metus Frankfurto prie Maino statybų priežiūros būsto apsaugos komanda susekė daugiau nei 1000 nelegalių poilsio namų ir gavo dviejų milijonų eurų baudą. Miestai taip pat pasitiki dėmesingais kaimynais. Pavyzdžiui, Miunchene tam yra internetinė registracijos forma.

Net jei atostogų svečiai trukdo: savininkų bendruomenė iš esmės bejėgė

Vis dėlto, sako advokatas Oliveris Elzeris, „pilkoji rinka yra didžiulė“. Ir nesvarbu, ar tai legalu, ar nelegalu, nuolatinis atėjimas ir vaikščiojimas po namus gali tapti tikra našta būsto savininkams. „Visiškai svetimi žmonės objekte, triukšmas, purvas laiptinėje – tai tikra problema, ypač dideliuose miestuose, tokiuose, kaip Berlynas, kur daug vakarėlių turistų“, – sako Elzeris.

Iš principo kiekvienas savininkas privalo kruopščiai atsirinkti nuomininkus, o ne nuomoti žinomiems bėdų kelėjams, „tačiau vargu ar galima įrodyti, kad jie nebuvo atsargūs, dažniausiai nuomininkų iš anksto nepažįsta“, – aiškina gyvenamosios nuosavybės teisės ekspertas. . Kiti savininkai ir savininkų bendrija vargu ar ką nors gali padaryti prieš name esantį butą poilsiui: „Teoriškai vėliau galima uždrausti trumpalaikę nuomą bendrijos nuostatuose, tačiau turi sutikti visi savininkai, taip pat ir nuomojantys turistams. “ – sako Elzeris. Gana nerealu, kad jie atimtų pagrindą iš jų verslo modelio. 

Tačiau naujų gyvenamųjų namų kompleksų atveju tikrai yra galimybė atitinkamai parengti bendrijos reglamentus. „Kiekvienas, kuris perka, gali atkreipti dėmesį į šį faktą“, – sako Elzeris.

Kitu atveju lieka tik namų taisyklės, kurios apibrėžia bendrumo namuose taisykles, pavyzdžiui, ramų laiką. „Kaip nuomotojas, turėtumėte atitinkamai parengti nuomos sutartį, susitarti dėl namų taisyklių ir pranešti savo šventės svečiams, kad tikitės dėmesio į buitį“, – pataria Elzeris.

Beje: Pajamos iš trumpalaikės nuomos turi būti apmokestintos. Neapmokestinimas išlieka tik tuo atveju, jei jūsų bendros pajamos yra mažesnės už metinę bazinę pašalpą, kuri šiuo metu yra 10 908 eurų, arba jei iš nuomos neuždirbote daugiau nei 520 eurų – nesvarbu, ar siūlote prabangią būdelę, ar tik pripučiamą čiužinį."