„Ką Niujorko namų savininkai gali padaryti prieš ir po pirkimo, kad išvengtų prastos statybos arba sumažintų jos padarinius.“
Po aštuonerių metų, kai mokėjo didelę mėnesinę nuomą, kad dalintųsi ankštais butais su keliais kambariokais, Susan Deng nusprendė, kad laikas įsigyti savo būstą.
Įkvėpta 2021 m. žemų palūkanų normų, ji išnaršė skelbimus, ieškodama vietos, kurioje būtų daug natūralios šviesos ir įdomios architektūros. Mėnesius trukusios paieškos davė vieno miegamojo butą Rytų Viljamsburge su dviejų aukštų palėpe, langais nuo grindų iki lubų ir trimis balkonais, kurį ji nusipirko tų pačių metų lapkritį už 850 000 USD. Po trijų mėnesių ji persikėlė gyventi pas Milo, savo 63 svarų sveriantį labradoro mišrūną.
Tačiau per pastaruosius ketverius metus ji praleido beveik tiek pat laiko gyvendama ne savo bute, kiek jame, kol bandė išspręsti statybos defektus, dėl kurių jos buto lubos įtrūko, grindys išlinko, o sienos įtrūko.
„Žinojau, kad man reikia namo apžiūros“, – sakė ponia Deng, kuri prieš pirkdama pasamdė namo inspektorių. butą. „Tačiau jis nieko nerado, išskyrus lubų ventiliatorių, kurį reikėjo pakeisti.“
Praėjus aštuoniolikai mėnesių po įsikraustymo, ponia Deng pastebėjo, kad nuo jos svetainės lubų laša vanduo. Netrukus lašėjimas virto „žiojinčiu plyšiu lubose, sukurdamas tokį stiprų krioklį, kad taškėsi į sienas“, – sakė ponia Deng, „Neko Health“ pasaulinės verslo operacijų vadovė. Pranešusi pastato daugiabučių namų valdybai, ji sužinojo, kad praėjusiais metais kitame bute buvo nuotėkis.
Pastato apžiūros metu paaiškėjo, kad keturių aukštų pastato stogas nebuvo tinkamai nuolydinis arba užsandarintas, o dauguma balkonų ir jungčių taip pat buvo nepakankamai užsandarintos. Remontas kainuotų daugiau nei 160 000 USD. Turėdama nepakankamą Namų savininkų asociacijos rezervą, kiekvienam iš aštuonių daugiabučių namų savininkų buvo taikomas mokestis už darbus. Kad padengtų savo 19 000 USD dalį, ponia Deng nuomojosi savo butą per „Airbnb“ ir didžiąją 2024 m. dalį praleido sofos naršymo režimu.
2025 m. ji vėl buvo perkelta iš namų, kol buvo pakeistos jos lubos, grindys ir sienos – 42 000 USD vertės darbai, kuriuos ji padengė. būsto savininko draudimas, kartu su daugelio savaičių viešbučiuose praleistomis nakvynėmis, kol butas buvo netinkamas gyventi.
Skirtingai nuo automobilių, pastatai paprastai neapibūdinami kaip „citrinos“. Tačiau statybų bumas, pavyzdžiui, toks, koks kilo po 2005 m., kai Williamsburge ir Greenpointe buvo perplanuoti 175 kvartalai, kai iškilo tūkstančiai naujų butų projektų, įskaitant ponios Deng pastatą, atneša daugybę skundų ir ieškinių, susijusių su prastos kokybės statyba.
„Prieš 2008 m. krizę visi skubėjo ir kuo greičiau daužė šiuos daiktus, ieškodami būdų, kaip juos parduoti ir ištrūkti“, – sakė Stevenas Sladkusas, Manhatano teisininkas, kuris specializuojasi statybų ginčuose.
Iš anksto nustatyti statybos defektą arba jį pašalinti, kai jis aptinkamas, nėra lengva užduotis, ypač pirmą kartą perkantiems būstą, tokiems kaip ponia Deng.
„Neturėjau su kuo pasikalbėti“, – sakė ponia Deng, kuriai dabar 34 metai. „Mano draugai dar nebuvo šiame etape.“ Niekada nebuvau susidūręs su rangovais ar draudimu, todėl tiesiog ieškojau informacijos „Google“ paieškoje ir stengiausi kuo geriau atlikti savo darbą.“
Atlikite tyrimą
Prieš pirkdami butą, p. Sladkus rekomenduoja ištirti, ar dėl pastato ar jo vystytojų nebuvo pateikta jokių skundų ar teisminių ginčų. Vienas iš tokių šaltinių yra miesto Pastatų departamentas, kuris tvarko viešus įrašus apie 1,1 milijono pastatų visame mieste. Naudodamiesi dviem departamento internetiniais portalais – Pastatų informacine sistema, kuri stebi statybos veiklą nuo devintojo dešimtmečio, ir naujesniu „DOBNow“ – galima peržiūrėti nekilnojamojo turto profilius, leidimus, patikrinimų ataskaitas ir visus pateiktus skundus, pažeidimus ar teisminius ginčus.
Bet kuris pastatas, aukštesnis nei šeši aukštai, privalo atlikti išsamų išorinį patikrinimą kas šešerius metus, o liftų patikrinimus – du kartus per metus. Išsamias šių patikrinimų ataskaitas ir nuotraukas galite rasti dviejuose Pastatų departamento paieškos portaluose.
„Aš tikrai rekomenduočiau visiems, ieškantiems buto, atlikti deramą patikrinimą ir peržiūrėti mūsų duomenis internete, kad pamatytų, ar nebuvo pateikta kokių nors skundų dėl pastato, kurį jie apžiūri“, – sakė Pastatų departamento atstovas Andrew Rudansky.
Miesto 311 tarnyba kiekvieną mėnesį gauna tūkstančius skundų dėl pastatų. Šie skundai ir tolesni miesto veiksmai taip pat tampa viešo įrašo dalimi.
Imkitės veiksmų
Aptikus problemą, p. Sladkus pataria namų savininkams pirmiausia susisiekti su savo kooperatyvo ar daugiabučių namų valdyba, kuri yra atsakinga už pastato bendrų patalpų priežiūrą.
„Susisiekite su vadovybe ir valdyba ir pasakykite jiems: „Ateikite į mano butą pažiūrėti, ką aš patiriu.“ Paprastai susiduriate su empatišku valdybos nariu, kuris sako: „Turime tai išspręsti“, – sakė jis.
Jei valdyba nenori bendradarbiauti, namo savininkas gali pateikti ieškinį valdybai, kuri savo ruožtu greičiausiai pateiks ieškinį pastato rėmėjui, savininkui, kuris pardavė butus. Tačiau šešerių metų ieškinių dėl sutarties pažeidimo senaties terminas dažnai reiškia, kad paslėpti defektai gali būti aptikti per vėlai.
Kai ieškiniai prasideda, procesas gali užtrukti ilgai ir būti brangus, nes rėmėjas paduoda į teismą generalinį rangovą, kuris savo ruožtu paduoda į teismą subrangovus.
„Tai labai brangus bylinėjimasis ir savininkams gali būti sunku“, – sakė Dovas Medinetsas, nekilnojamojo turto teisininkas iš Bruklino, atstovavęs rėmėjams daugelyje tokių bylų. „Turite atlikti griežtus finansinius skaičiavimus: kokios yra išlaidos, ar tikėtina, kad pasiseks, o jei pasiseks, iš ko gausite pinigus? Kartais gaunate 2 milijonų dolerių teismo sprendimą, o viskas, ką gaunate, yra kažkas, kuo galite išklijuoti sienas tapetais.“
Po daugelio mėnesių gyvenimo draugų butuose ir viešbučiuose, ponia Deng pagaliau galėjo grįžti į savo butą praėjusį gruodį, kaip tik laiku surengti savo šventinį baltojo dramblio vakarėlį. Po dviejų mėnesių sugedo jos vandens šildytuvas. Pakeitimas jai kainavo 2500 USD, kuriuos ji turėjo padengti, tačiau ji teikia naują draudimo ieškinį, kad vėl būtų pakeistos išlinkusios grindys.
Anksčiau šiais metais ji trumpai svarstė parduoti butą, kol palygino savo mėnesinę hipotekos paskolą, kuri buvo mažesnė nei 2000 USD, su didelėmis nuomos kainomis, kurias moka jos draugai.
„Problemos išspręstos“, – sakė ji. „Dabar žinau, kad turiu būti aktyvesnė ateityje. Bet aš vis dar myliu šią vietą, nors jau kurį laiką čia negyvenu.“ [1]
1. When Your First Apartment Is a Lemon: First-Time Home Buyers. Capuzzo, Jill P. New York Times (Online) New York Times Company. Jul 15, 2026.
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą