Kiek skandinavų bankai prisideda prie būsto kainų burbulo?
Skandinavijos bankai (tokie kaip Swedbank ir SEB) atlieka
reikšmingą vaidmenį būsto kainų burbulų formavimuisi tiek pačioje Švedijoje,
tiek Baltijos šalyse. Dėl laisvos skolinimo politikos, žemų palūkanų ir didelės
skandinaviškų bankų dominavimo rinkoje, šie bankai tiesiogiai didina būsto
įperkamumą ir kartu skatina nekilnojamojo turto (NT) kainų augimą.
Kaip skandinavų bankai prisideda prie būsto kainų augimo:
• Didelė
rinkos dalis (Baltijos šalyse): Skandinavijos bankai valdo didžiąją dalį (kai
kuriose šalyse virš 80 %) Lietuvos, Latvijos ir Estijos būsto paskolų rinkos.
Jų sprendimai tiesiogiai diktuoja būsto pirkimo sąlygas.
• Kredito
bumo skatinimas: Istoriškai, būsto kainų augimą ypač paspartindavo aktyvus
bankų skolinimas, kai lengvai prieinami kreditai didindavo pirkėjų perkamąją
galią, o tai lėmė spartų NT kainų kilimą.
• Vidaus
rizikos modelių trūkumai: Nors bankai reguliuojami, Europos Centrinis Bankas
(ECB) nustatė pažeidimų ir netikslumų skandinaviškų bankų rizikos modeliuose
Baltijos šalyse, rodančių, kad skolinimo rizikos vertinimas kartais būna per
optimistiškas.
Rizikos namų ūkiams ir ekonomikai:
• Didelė
skandinavų namų ūkių skola: Pačioje Skandinavijoje (ypač Švedijoje) namų ūkių
įsiskolinimas yra pasiekęs itin aukštą lygį. Dėl to vietinė rinka tampa labai
jautri palūkanų normų svyravimams ir ekonomikos lėtėjimui.
• Kainų
svyravimo pasekmės: Kainų burbului sprogus (kaip buvo 2008–2010 m.), tai
sukelia didelį poveikį visai ekonomikai, nors pastaraisiais metais dėl
griežtesnių priežiūros priemonių bankai stengiasi labiau kontroliuoti skolinimo
standartus.
Bankai
valstybei yra, kaip šuniui uodega. Reikalingi, ir nukirtus, skauda. Jei
valstybė yra maža, silpna ir korumpuota, kaip Lietuva, tai uodega vizgina šunį.
Mes maitinsime švedų ekonomiką mūsų pinigais už išpūstas būsto ir studijų
paskolas, kol visas jaunimas neapsikentęs emigruos ir Vilniaus, Kauno bei Klaipėdos
vietoje bus gražūs švedų vasarnamiai, pastatyti už mūsų sumokėtus pinigus.
“Brangstantis būstas dažnai laikomas ekonominės sėkmės
ženklu. Kylant kainoms didėja gyventojų turto vertė, statybų apimtys, o
nekilnojamojo turto rinka atrodo gyvybinga. Tačiau ekonomistai įspėja, kad
užsitęsęs spartus būsto brangimas ilgainiui tampa ne augimo, o stagnacijos
ženklu. Problema kyla tada, kai būstas tampa vienu pagrindinių ekonomikos
augimo varikliu vietoje produktyvių investicijų. Vienas ryškiausių to pavyzdžių
– Naujoji Zelandija.
Prieš keletą metų pasaulio žiniasklaidoje vis pasirodydavo
istorijos apie milijonines sumas, kurios buvo sumokamos už apleistus namus
Naujojoje Zelandijoje. Mediniai kelių miegamųjų būstai be langų, su nusilupusiu
dažų sluoksniu ar iš esmės netinkamu gyventi interjeru buvo įsigyjami už sumas,
kurios prilygo 20–30 metinių atlyginimų. Nors tai buvo išimtiniai atvejai, jie
vaizdžiai iliustravo šioje šalyje kilusią būsto prieinamumo krizę ir
nekilnojamojo turto burbulą.
Investicijas į būstą Naujoje Zelandijoje skatino keli vienas
kitą sustiprinę veiksniai – istoriškai žemos palūkanų normos, lengvas
kreditavimas, ribota naujo būsto pasiūla ir vis stiprėjantis įsitikinimas, kad
nekilnojamasis turtas (NT) yra viena geriausių investicijų. Tuo metu naujo
būsto vystymo tempai, nepaisant vyriausybės pastangų juos paskatinti, išliko
nepakankami.
Per pastaruosius ketverius metus vidutinės NT kainos Naujoje
Zelandijoje smuko apie 30%. Gyventojų, kurie būstui skolinosi per pastaruosius
5 metus, būsto paskolos tapo didesnės nei jų turto vertė.
Tačiau tai ne vienintelė problema. Dideliu tempu augęs
finansavimas lėmė, kad būsto rinka tapo svarbia ekonomikos dalimi. Būsto rinkos
nuosmukis galiausiai lėmė visos ekonomikos stagnaciją. Tai prisidėjo prie
rekordinių per pastaruosius du dešimtmečius emigracijos tempų.
Nuo 2022 m. iš kiek daugiau nei 5 mln. gyventojų turinčios
šalies emigravo bent 300.000 žmonių, tarp kurių atsidūrė ir buvusi šalies
premjerė. Didžioji emigravusiųjų dalis yra 18–30 m. amžiaus. Pagrindiniai
motyvai yra per brangus pragyvenimas, įskaitant sunkiai įperkamą būstą, ir
geresnės finansinės galimybės užsienyje, kad ir kaimyninėje Australijoje.
Lietuvoje – ryškūs regioniniai skirtumai
Ar panašus scenarijus galėtų susiklostyti Lietuvoje?
Pastaraisiais metais būsto kainos reikšmingai augo, ypač didžiuosiuose
miestuose ir butų segmente. Ekonomistų skaičiuojami būsto įperkamumo indeksai
mažėja nuo praėjusio rudens. Nors skolinimosi sąlygos išlieka palankios, nuo
metų pradžios augti pradėjusios EURIBOR palūkanos toliau mažina galimybes
pasiskolinti reikiamą sumą norimam būstui įsigyti.
Po apibendrinta statistika slypi dideli skirtumai tarp
regionų. Bendras šalies vidurkis nerodo tokio staigaus įperkamumo pablogėjimo
kaip kai kuriuose užsienio pavyzdžiuose, tačiau jis slepia labai didelius
teritorinius ir socialinius skirtumus, kurie tampa vis ryškesni. Pavyzdžiui,
didmiesčiuose 50 kv. m būstui įsigyti reikia 10–18 metų vidutinių pajamų, kai
mažesniuose miestuose – vos 3–5 metų. Skirtumai dar padidėja palyginus butų ir
individualių namų kainas.
Vertinant vieno kvadratinio metro kainą, butai vidutiniškai
yra gerokai brangesni nei individualūs namai. Pastarųjų kaina už kvadratinį
metrą daugelyje savivaldybių nesiekia 300 Eur, o butų kv. m kainų skirtumas
tarp pigiausių ir brangiausių savivaldybių viršija 2.000 Eur.
Pagal kainų rodiklius didžiausia finansinė įtampa pastebima
Vilniuje, didmiesčių zonose ir kai kuriose kurortinėse savivaldybėse. Didelės
NT kainos sostinėje vis labiau skatina gyventojus persikelti į šalia esančias
savivaldybes. Tikėtina, kad daliai Vilniaus aplinkinių savivaldybių, įskaitant
Trakų rajono, būsto plėtros dinamikai įtaką daro sostinės rinkos spaudimas.
Kita vertus, santykinai žemos kainos likusioje šalies dalyje
savaime nereiškia prieinamo ir poreikius tenkinančio būsto. Už didžiųjų miestų
ir regionų centrų vyrauja santykinai senos statybos būstai. Jų priežiūrai ir
išlaikymui kasmet tenka skirti vis daugiau lėšų. 2021–2024 m. būstui išlaikyti
skiriama pajamų dalis išaugo nuo 8 iki beveik 12% arba trečdaliu.
Todėl būsto prieinamumo problema nėra pasiekusi Naujajai
Zelandijai būdingo masto. Vis dėlto susiduriame ne tik su didelėmis kainomis ir
mažėjančiu jo įperkamumu didmiesčiuose, bet ir ribotomis pasirinkimo
galimybėmis regionuose bei didėjančiomis išlaikymo sąnaudomis.
Neprieinamo būsto pasekmės
Mažas būsto prieinamumas turi įvairių neigiamų pasekmių
ekonomikai, o užsitęsusi problema gali paveikti ilgalaikes šalies perspektyvas.
Pirmiausia, pasak tokių ekonomistų kaip Edwardas Leameris ir Enrico Morettis,
brangus būstas gali sumažinti ekonomikos produktyvumą, nes apriboja darbuotojų
mobilumą. Kai reikalingi specialistai negali pasirinkti darbo vietų ten, kur
jie labiausiai reikalingi – nukenčia ir jie, ir organizacijos, ir šalies
ekonomika.
Lietuvos atveju specialistų migraciją gali riboti ne tik
didelės būsto kainos, bet ir nepakankama kokybiško būsto pasiūla regionuose.
Antra, per didelis atotrūkis tarp kelių didmiesčių ir
regioninių dar labiau paskatina rinką pirmuosiuose ir mažina plėtotojų
susidomėjimą kitur. Dviženklis NT kainų augimas didmiesčiuose tampa pakankamai
patraukliu būdu investuoti, kas įlieja dar daugiau pinigų į rinką ir toliau
didina būsto kainas.
Nors NT daugybę metų yra dominuojantis investicijų
pasirinkimas tarp lietuvių, o būstas nuomai yra įsitvirtinęs kaip vienas iš
patrauklių pasyvių pajamų šaltinių. Tačiau kol vieni įsigyja antrą ar trečią
būstą tikėdamiesi uždirbti iš jo vertės padidėjimo ar nuomos pajamų, kitų
svajonė įsikelti į pirmuosius savo namus vis nusikelia tolyn į ateitį.
Be to, XIX a. pabaigoje amerikiečių ekonomistas Henry
George’as pastebėjo, kad perteklinis finansinių išteklių nukreipimas į žemę ar
būstą didina nelygybę ir nesukuria ilgalaikės ekonominės vertės. Tam, kad
ekonomika augtų, pinigai turi būti nukreipiami į gyventojų įgūdžių tobulinimą,
naujų idėjų vystymą ar verslų plėtrą.
Galiausiai, neigiamą brangaus, sunkiai prieinamo būsto
poveikį labiausiai pajunta jaunesnio amžiaus žmonės. Kai pirmasis būstas tampa
sunkiai pasiekiama svajone, gali tekti atidėti planus kurti šeimą, ilgiau likti
jų poreikiams netinkamame būste, persikelti iš brangesnių vietovių į pigesnes
ar rinktis emigraciją iš šalies. Tą patvirtina minėtas Naujosios Zelandijos
pavyzdys.
Ekonomistai sutaria, kad itin spartus būsto kainų augimas
nesukuria tokios pačios ekonominės vertės, jis turi įvairių neigiamų padarinių
ir gali signalizuoti apie besikaupiančias ekonomines ir socialines problemas.
Prieinamas būstas kaip konkurencingumo elementas
Nėra vieno sprendimo, kuris iš karto padarytų būstą
prieinamą. Tačiau su būsto prieinamumo krize susiduriančiuose miestuose ir
valstybėse sutariama dėl kelių krypčių: būtina didinti kokybiško būsto pasiūlą
ten, kur jo labiausiai trūksta, spartinti planavimo ir statybų procesus,
skatinti senesnio būsto atnaujinimą ir užtikrinti, kad valstybės parama ne tik
didintų paklausą, bet ir plėstų pasiūlą.
Ne visi išvardyti sprendimai yra Aplinkos ministerijos
galioje. Vis dėlto ministerija gali nemažai prisidėti įgyvendindama pokyčius
nuo jos priklausančiose srityse bei savo pavyzdžiu paskatindama veikti kitus.
Šią vasarą turėtų būti užbaigtas Būsto prieinamumo didinimo
galimybių vertinimas, viešai paskelbtas Lietuvos savivaldybių būsto prieinamumo
indeksas ir Būsto prieinamumo duomenų švieslentė. Tai padės matyti detalesnę
situaciją ir atskirų regionų specifiką.
Iki šių metų pabaigos turėtų būti parengtas Strateginis
būsto politikos dokumentas, kuriame bus įvardintos konkrečios būsto politikos
kryptys, siekiami rezultatai, numatomas atsakomybių pasiskirstymas tarp
institucijų.
Šį rudenį bus paskelbtas naujas daugiabučių ir vienbučių
namų esminės ir dalinės renovacijos kvietimas, kuris turėtų paspartinti
renovacijos procesą šalyje ir prisidėti prie tolesnės būsto fondo kokybės
gerinimo.
Galiausiai, šiuo metu svarstomos naujos būsto kategorijos –
prieinamo savivaldybių būsto modelio sukūrimas ir pilotinių projektų
įgyvendinimo schema. Tikimasi, kad aiškesnius kontūrus šis sprendimas įgis iki
kitų metų pradžios.
Naujosios Zelandijos patirtis rodo, kad nepagrįstas būsto
kainų augimas nėra valstybės sėkmės rodiklis. Priešingai, jos gali
signalizuoti, kad vis daugiau kapitalo nukreipiama ne į naujų idėjų kūrimą,
verslų augimą ar žmonių gebėjimų stiprinimą, o į jau egzistuojančio turto
perpardavimą. Ilgainiui tai silpnina ekonomikos konkurencingumą. Todėl būsto
politika šiandien turėtų būti vertinama ne tik kaip socialinės gerovės, bet ir
kaip ilgalaikio ekonomikos augimo politika.
Įžvalgos autorius – Kastytis Žuromskas, laikinasis aplinkos
ministras”
Komentarai:
Takc:
“10-15% visu Vilniaus būtų - stovi nenaudojami ( nevartoja
elektros ir vandens - ta statistika nekarta yra mineta). Reikia papurtyti
investicinio NT darža, prades bireti - bus pardavimu, pasipildys nuomos rynka.
Nebebus tu nesamoniu, kad TRUKSTA - reikia statyti dar ir dar. Nepamirštam, kad
dalis NT yra "laikinai" apgivendinta "laikinos" imigracijos
- BY/UA, ateiti jis atsilaisvins ir gana staigiai, bus mažas šokas. Kažkokiu
pavidalu reiktu teisingai apmokestinti investicini NT, iki to laiko kol
neišsiligintu iperkamumas. Toliau šerti vystytotjus ir ju lobby yra šaudimas
sau i kojas.
"2021 m. gyventojų ir būstų surašymas buvo pirmasis
Lietuvos istorijoje, kuris buvo atliktas ne fiziškai vaikštant pas žmones, o
remiantis valstybės registrų duomenimis [4.1.3]."
https://osp.stat.gov.lt/gyventoju-ir-bustu-surasymai1#:~:text=Lietuvos%20Respublikos%202021%20met%C5%B3%20gyventoj%C5%B3%20ir%20b%C5%ABst%C5%B3,visuotinio%20sura%C5%A1ymo%20metodika%20(PDF)%20(2020%2C%20Nr.%20D%C4%AE%2D194)
https://osp.stat.gov.lt/infografikas-2021-gyventoju-surasymas-bustai-ir-ju-charakteristikos
"Po surašymo NT rinkos analitikai ir urbanistai buvo šokiruoti
skaičių:Visoje Lietuvoje tuščių (pagal elektros suvartojimą ir deklaracijas
nenaudojamų) būstų rasta beveik 20 proc. Vilniaus mieste šis skaičius siekė
apie 12–15 proc. (priklausomai nuo konkretaus mikrorajono).”
Komentarų nėra:
Rašyti komentarą